跌了一半的房價還能漲回來嗎？日本用三十年給出的答案

前段時間有部日劇很火，叫《賣房子的女人》。

第四集里，一個料理研究家叫澤木峰乃，在1999年泡沫破滅的余波還沒散盡的時候花3億日元買了棟能看富士山的別墅。

17年后生意失敗，債臺高筑，被迫賣房。

中介估價：1.5億。

價格腰斬。

這不是編劇瞎編的。

1991年的日本，花1300萬日元買的住宅，到2017年為了甩掉累積的稅費，10萬日元賤賣，扣完手續費還倒虧11萬的案例比比皆是。

現在，北京上海的部分物業，跌到了高峰期差不多一半。

同一個跌幅，同一條K線。

所以問題來了，同樣的房地產泡沫，我國的房價還能漲回來嗎？

一、日本用三十年回答了一個問題

1991年日本房產泡沫破裂。

東京的地價，整個90年代跌了將近七成，一直跌到2002年才觸底。

觸底之后一直橫盤到2013年，安倍上臺搞安倍經濟學大規模放水，東京核心區的房價才慢慢開始回暖。

到今天，東京的房價算勉強回到了泡沫前的高點。

從1991年到2024年，整整三十三年。

一個東京買房人，如果在1991年高點接盤，要等到他退休那年才能解套。

而且漲回來是有嚴格地理限制的。

東京核心區漲回來了，大阪名古屋部分回來了，但日本全國大量二三線城市和鄉村地區的房子，到今天還趴在地上，就是前面說的那種10萬日元賤賣的。

所以日本用三十年給出的答案是，能漲回來，但只限于少數城市的核心地段，而且時間以數十年為單位。

日本的房價為什么跌了之后還能漲？

因為房產的價格需要整個國家的經濟在維持增長。

房產的本質是當地居民購買力的映射。

居民收入漲了，才有人愿意出更高的價格買房；企業利潤漲了，才有錢建寫字樓租辦公樓。房價回暖的前提，是經濟回暖。

日本的問題在于泡沫破裂后，日本銀行的資產負債表被房地產壞賬瞬間擊穿。

日本90年代初的銀行體系，大量發放房地產貸款和土地抵押貸款。

泡沫一碎，抵押品變負資產，導致日本的各大銀行信貸功能癱瘓。

這意味著即使日本工廠的產品有全世界最好的技術、最旺盛的市場需求，但也從銀行借不到一分錢去投資。

所以從1997年到2012年，日本名義GDP平均增長率：0%。

經濟增長是零，居民收入增長是零，房價也就根本不會上漲。

二、我國和日本不同的劇本

我國房產泡沫破滅后，日本國內出現了大量'中國崩潰論'的報道。

入了日本籍的漢奸石平寫文章鼓吹中國崩潰論，說中國馬上就要陷入長期停滯。

受雇于日本財團的柯隆整天在網上說，聽國內的朋友說形勢不好，中國金融危機就在明年。

這些人的特點是出身中國但又十幾年沒回來過。

隔空收集國內的壞消息，包裝成獨家秘聞，加工成日本人愛看的文章。

但同時，日本另一群人有著不同的判斷。

他們不是中國人，是長期駐扎在北京上海的日本商社高管，是東京智庫里研究中國超過20年的日本經濟學家。

日本經濟評論家瀨口清之不久前發表了一篇專欄，文章名字為，不動產泡沫崩潰也不沉沒的中國經濟。

這些人判斷中國經濟像日本那樣長期零增長的可能性很低。

如果中國完全復制日本劇本，按時間推算，明年就該爆發系統性金融危機了。

銀行壞賬飆升，企業大面積倒閉，一批批中產變成澤木峰。

但一個關鍵數字攔住了這個劇本，中國大型金融機構的房地產相關貸款比例，跟當年日本完全不是一個量級。

這是因為我國從日本那場災難里學了教訓，提前十幾年把銀行和房地產的風險隔離開了。

那如果銀行沒大量借錢給房地產，那房地產開發的錢從哪來的？

購房者的首付，開發商/總包商的墊資、地方政府城投平臺。

換句話說，真正扛著房地產壞賬風險的，在日本是銀行系統，在我國不是。

買房的人虧了首付還在還貸。

開發商倒閉的倒閉，破產的破產。

地方財政捉襟見肘。

但在這輪泡沫破滅的過程中銀行保住了。

這就造成了中日差異的關鍵，我國銀行的信貸心臟，沒停。

不論消費者的消費低迷也好，地方財政困難也罷。

對于國家來說就像一個人摔斷了腿，很疼，走路一瘸一拐，恢復期三五年。

但只要金融系統這顆心臟還在跳，血就能泵到身體各處，經濟就能增長。

三、撐過寒冬的兩條腿

更關鍵的是，中國還有兩個日本當年沒有的引擎。

第一個引擎，在國內。

日本經濟學家有一個推算，在中國經濟里，有一組【好調產業】（日語詞匯，即發展好的產業）半導體、電子零部件、人工智能、數據中心、電力、機器人、航空航天等。

加起來已經占到經濟總量的約三成。

把這三成好調產業單獨拎出來：它們的規模，大致相當于整個日本經濟的1.5倍。

一個經濟體里，光是高端制造和數字科技這部分，就已經比日本全國的經濟總量還多出一半。而且這批產業未來幾年還有望維持兩位數增長。

所以，這些日本的經濟學家認為中國好調產業的增長，正在對沖房地產下行造成的虧空。

也正因為如此，IMF才會給出中國2026到2030年平均增長3.9%的判斷。

同期美國2.0%，G7整體1.5%。

2010年的時候，中國經濟規模跟日本差不多，大多數領域，日本企業的競爭力明顯高于中國。

十六年后的今天，中國GDP已經是日本的快5倍，半導體、電動汽車、AI、電池這些領域，超過日本的中國企業越來越多。

第二個引擎，在海外。

1991年日本泡沫破裂之后，日本國內的投資意愿幾乎歸零，企業打死也不借錢擴產。

但同期，日本企業在海外的投資規模卻在逐年攀升。

豐田、本田、索尼、松下，這些巨頭把工廠、研發中心、渠道全都搬到了海外。

到2010年，日本企業的海外資產規模已經和日本國內GDP差不多大了。

也就是說日本國內經濟原地踏步，但在海外掙的錢把國內老百姓的生活水平托住了。

而這件事，我國現在正在加倍地做。

比亞迪的工廠建到了泰國、巴西、匈牙利。

寧德時代的電池廠鋪到了德國、匈牙利。

跨境電商的SHEIN、Temu，一個在美國賣服裝，一個在全球賣小商品，全都是中國供應鏈的外溢。

一個國內有高端制造業在增長，一個海外有利潤在回流，這兩條腿，日本當年只有后面那一條，而且規模遠不如現在的中國。

所以回到那個問題：房價還能漲回來嗎？

我的判斷是：能，但過程會很長，而且不是所有房子都能漲回來。

根據日本的劇本，只有人口持續流入、產業有競爭力的區域，房價才有可能走出跌完再漲的曲線。

在日本是東京核心區，在中國就是一線城市和強二線城市的核心地段，有工作機會、有人口吸引力、有產業支撐的地方。

而三四線城市、人口凈流出的地區，可能就是日本那些10萬日元賤賣的別墅，一輩子也回不來了。

時間上，目前來看，目前國內房價已經基本觸底。

之后在一個相對低的區間橫盤一段時間，等好調產業的增長慢慢把居民收入拉上去，等海外投資的利潤回流把消費托起來，一線城市的核心物業才有可能重新進入上漲通道。

這個過程，我傾向于認為需要10到15年。（國內突發利好的刺激性政策會大大縮短這一時間）。

房價腰斬的陣痛，已經實實在在地落在了高位接盤的人身上。

我國不會像日本那樣出現三十年才勉強解套的結局，核心城市的好房子，終究會慢慢爬回來。

只是這個"慢慢"，要比想象的要長得多，也沉重得多。