地塊解析 | 起拍總價6.38億元，鴛鴦板塊64畝宅地待出讓

本次擬出讓地塊為重慶市規劃和自然資源局國有土地使用權拍賣出讓公告（渝[2026]18號）兩江新區J07單元02街區005地塊（宗地編號26006），位于重慶市兩江新區鴛鴦板塊，環線位置為環線外。地塊土地用途為純住宅，土地屬性為住宅（住區服務設施），將于2026年5月21日通過拍賣方式公開出讓。

文章看點：

地塊檔案：該地塊位于兩江新區鴛鴦板塊，屬于近郊品質板塊，為成熟居住區與產業區，板塊整體開發氛圍與企業聚集程度較高。

市場競爭：板塊近一年來已成交5宗地塊。本地塊起始樓面價與同板塊、同單元的渝[2025]97號J07單元02街區006地塊持平，處于板塊近期成交價格區間的高位水平。

整體分析：該地塊共64畝，容積率1.8，屬于低密住宅范疇。規模適中，便于產品打造，區位優勢明顯。

地塊核心指標

據克而瑞數據系統及重慶市規劃和自然資源局官方公告披露，地塊核心指標如下:

從參數看，該地塊用地面積達42,723㎡，規模適中；容積率1.8屬于低密住宅范疇，總建面積76,901.4㎡；出讓底價63,829萬元，出讓樓板價為8,300.109元/㎡。（數據來源:重慶市規劃和自然資源局官方公告）

地塊區位與板塊定位

2.1 地理位置與板塊定位

杜快位于重慶市渝北區鴛鴦板塊，屬于C2近郊品質板塊，為成熟居住區與產業區，板塊整體開發氛圍與企業聚集程度較高。

2.2 板塊戰略價值——新兩江行政中心

鴛鴦板塊的戰略定位與新兩江行政中心建設密切相關，鴛鴦板塊已被頭部房企認定為"新兩江"行政核心區，板塊整體戰略價值與功能定位獲得顯著提升。

2.3 交通與路網布局

地塊周邊城市主干道完備，次級支路完善:

城市主干道與次級支路:主要道路包括翠云街、上灣路、渝都大道、金渝大道、海爾路、食品城大道、盛興大道、環山隧道、石盤河等；

高速公路:包茂高速、滬渝高速及渝航大道;

軌道交通:臨近軌道5號線丹鶴站、3號線園博園站及鴛鴦站；

市場競爭分析

3.1 鴛鴦板塊土地市場近期成交對比

據克而瑞數據系統披露，2025年1月1日至2026年5月19日期間，鴛鴦板塊共有5宗可比純住宅地塊成交，具體如下:

從對比數據來看，鴛鴦板塊近一年來5宗已成交可比地塊的樓板價區間為6,000-8,300元/㎡，溢價率均為0%（底價成交）。本次J07單元02街區005地塊的出讓樓板價為8,300元/㎡，與同板塊、同單元的渝[2025]97號J07單元02街區006地塊（海成集團競得，樓板價8,300元/㎡）持平，處于板塊近期成交價格區間的高位水平。

3.2 鴛鴦板塊新房在售項目競爭格局

2025年1月至2026年5月，鴛鴦板塊在售競品項目供求情況如下:

小結：綜合鴛鴦板塊在售競品供求數據可見，板塊整體供應面積242,402㎡、供應套數1,776套，對應成交面積215,791㎡、成交套數1,695套，成交均價16,264.9元/㎡、套均價207.07萬元/套，供求比1.12，整體呈現"供求基本平衡、單價偏高、套均總價較高"的市場格局，板塊對購房者的總價門檻與產品品質要求均處于較高水平。在此基礎上，項目分化特征較為突出:海成云湖郡在供應（204,993㎡）和成交（169,311㎡）規模上均居板塊首位；邦泰觀山川以20,816元/㎡的成交均價代表板塊價格上限；板塊整體內部分化明顯，未來產品定位需對標海成云湖郡的去化效率與邦泰觀山川的價格高度，同時主動避開高庫存競品的同質化競爭，以構建差異化競爭優勢。

3.3 鴛鴦板塊新房市場走勢

據克而瑞數據系統披露（統計范圍：住宅，含普通住宅、別墅），2025年1月至2026年4月渝北區鴛鴦板塊新房月度供求關鍵數據如下:

數據解讀:鴛鴦板塊住宅口徑下，2026年4月成交面積2.54萬㎡（同比+107.30%），成交均價升至17,525元/㎡（同比+11.26%）；2025年1月-2026年4月累計成交均價為16,166元/㎡，累計供求比1.17。

小結：從鴛鴦板塊新房市場走勢看，整體呈現"供略大于求、價格穩步上行"的特征。板塊新房市場在量價兩端均處于改善通道；但同時需關注高位供應的持續性以及累計供求比1.17所反映的潛在去化節奏，未來產品入市節奏與定價策略仍需結合市場動態審慎安排。

地塊整體分析

4.1 板塊土地市場量化分析

2025年至2026年5月19日鴛鴦板塊及周邊可比的5宗住宅地塊樓板價區間為6,000-8,300元/㎡，溢價率均為0%，全部以底價成交。本次J07單元02街區005地塊出讓樓板價為8,300元/㎡，與板塊前次成交（渝[2025]97號，海成競得）持平，處于板塊近期成交價格高位水平。

4.2 板塊新房去化與價格水平

據克而瑞數據系統披露:

板塊住宅口徑累計成交均價16,166元/㎡（2025/01/01—2026/04/30）；

? 2026年4月成交均價17,525元/㎡

（同比+11.26%，環比+9.18%），成交面積2.5373萬㎡（同比+107.30%）；

? 2026年4月供應面積3.3712萬㎡

（同比+262.20%），供求比1.33。

價格端來看，板塊近期成交價格處于上行通道；量端來看，2026年4月供應與成交均出現明顯放量。

4.3 地塊自身指標特征

地塊用地面積42,723㎡，總建面積76,901.4㎡，容積率1.8，屬于低密住宅范疇。規模適中，便于產品打造。地塊在UCOT分級體系中處于C2城市品質區域，區位定位較為優越。

4.4 競爭對手識別

據克而瑞數據系統披露，鴛鴦板塊近期已落地的同區域開發主體包括:

?海成集團：持有渝[2025]2號、渝[2025]34號、渝[2025]97號三宗地塊；

?邦泰集團：持有渝[2025]62號（兩江新區J07單元01街區001地塊）；

?招商局地產+ 重慶康田置業：持有渝[2025]110號（兩江新區J07單元01街區004地塊）。

上述主體在J07單元周邊已形成密集土地儲備布局，構成本次005地塊未來開發的直接競爭主體。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI文章、行業SKills功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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