清華大學五道口金融學院郭翔宇：城中村改造金融創新核心在“運營造血”而非大拆大建

近日，“2026清華五道口全球金融論壇”在成都召開期間，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇發布了課題組歷時近兩年完成的重磅成果——《城中村改造的金融創新》研究報告。這份在國內較早系統梳理城中村改造金融體系構建的智庫報告，直指一個現實矛盾：改造資金需求大、周期長，既有融資工具與項目現金流特征錯位，地方財政約束下社會資本往往進退兩難。

圍繞成都正在走的這條“新區擴容+存量更新”混合路徑，以及REITs（不動產投資信托基金）等資產證券化工具為何遲遲難以大規模下沉到城中村場景，郭翔宇在接受《每日經濟新聞》記者專訪時給出了非常具體的診斷：問題不在技術，在產權結構和運營邏輯；解法不在大拆大建，在把“盤活運營”做成可復制的金融閉環。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇

圖片來源：主辦方供圖

REITs被視為關鍵工具

外界觀察成都城市更新，最容易注意到的是煙火氣和商業活力。郭翔宇的視角更偏金融建模：成都的鮮明特色，是把活力商業和存量盤活擰在一起，走出了一條靠運營創造現金流、靠現金流支撐價值的路，而不是高密度拆建、靠土地價差平衡賬本。

“全國很多城市都在探索這種混合更新，但成都的特色非常明顯。”郭翔宇對《每日經濟新聞》記者表示，大方向已經很清楚，未來的城市更新不是拆了重建，而是長期運營，通過持續提升運營能力來增加收入、增厚資產價值。這是全國都應該走的路，目前成都跑在前面。

他認為，成都目前在運營層面做得好，可金融工具的使用還有不小提升空間。"我們怎么樣用REITs工具去盤活存量？怎么樣用更多的股權結構，讓它的前期投入沒那么大、更好復制？這個路徑探索出來，其實是可以復用到很多城市的。"郭翔宇說，這套邏輯最適合的復制對象，是那些同樣面臨存量壓力大、不適合走高密度拆建路線的二三線城市。

REITs被視為盤活存量資產的關鍵工具，但在城中村場景中遭遇現實阻力。郭翔宇指出，目前公募REITs底層資產多為產權清晰的產業園、數據中心，而城中村改造項目多涉及集體建設用地，土地所有權與地上建筑物產權分離，難以滿足“資產權屬清晰且一致”的發行要求。

”即便租賃住房出租率達到98%，租金現金流良好，但因土地產權問題，現階段仍難直接發行公募REITs。"他建議采取務實的過渡方案：由政府協調對地上建筑物進行合規認定，只要能論證其未來能產生穩定現金流，即可打包發行ABS等結構化產品，先實現部分收益權的證券化流轉，再逐步向標準化公募REITs靠攏。

他同時提醒，REITs市場需要建立更成熟的運行邏輯。當前部分寫字樓、產業園REITs面臨租金波動壓力，這正是市場化定價的體現——價格會隨基本面調整，使回報率與風險重新匹配。關鍵在于完善信息披露與風險調控機制，探索建立類似股票市場的退市與預警制度，保護投資者權益。

更深層的挑戰在于角色錯位。郭翔宇直言，現有模式多將REITs視為一次性退出工具，而非長期運營平臺。"真正的標桿如新加坡凱德、美國西蒙地產，核心是孵化優質資產、持續主動管理、打造品牌溢價。"他認為，中國REITs需要從“賣資產”轉向“運營平臺”，讓原始權益人、資產管理方與平臺長期價值深度綁定。此外，公司型REITs的探索也值得推進，以解決公募基金管理人商業運營能力不足的問題。

對于個人投資者，郭翔宇強調REITs兼具穩定分紅與價格波動特征，需加強投資者教育，提升底層資產透明度。同時，要解決市場流動性不足的問題，“規模做大、做市商跟上，機構和個人才敢真正進場”。

建議探索股權化補償模式

隨著“十五五”規劃綱要明確將城市更新作為重點，資金投入方向已定。郭翔宇強調，必須改變“一鍋燉”的算賬方式：地下管網等純公益性支出，應由財政資金、超長期特別國債等政策工具承擔；剩余部分才具備市場化運作空間。

當公益性支出被剝離后，市場化部分的賬才有可能算平。此時，改造主體、村集體、金融機構與原住民的利益綁定機制需要重構。他建議探索股權化補償模式：原住民不再僅拿一次性安置款，而是持有項目長期股權，共享持續運營分紅。“這樣既保障了原住民的長期收入，也減輕了改造主體的前期資金壓力。"

這種轉變也為地方融資平臺轉型提供了契機。在監管要求的產業化轉型期限前，平臺公司傳統的“土地增值+財政回款”模式難以為繼，而城市更新帶來的存量盤活場景，正可推動其向“資產運營型主體”切換。前提是產權歸集路徑清晰、現金流切割明確，再配合REITs等金融工具降低資本成本。