郭翔宇：大眾需要重新正視房產(chǎn)的保值屬性，中國(guó)房地產(chǎn)將全面進(jìn)入全新發(fā)展模式丨對(duì)話五道口

紅星資本局5月19日消息，2026清華五道口全球金融論壇論壇于5月17日至20日在成都舉行。會(huì)議期間，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇接受紅星資本局的專(zhuān)訪時(shí)談?wù)摿宋磥?lái)樓市發(fā)展走勢(shì)等相關(guān)話題。

當(dāng)前樓市正處于筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期

紅星資本局：多地放寬限購(gòu)、限貸政策，房貸利率也持續(xù)下調(diào)，樓市利好政策不斷落地，但市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏被認(rèn)為依舊偏慢。您認(rèn)為問(wèn)題的根源是什么？

郭翔宇：目前樓市已經(jīng)顯現(xiàn)出一定復(fù)蘇跡象，以上海為代表的大城市表現(xiàn)尤為明顯，這也契合全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期運(yùn)行規(guī)律，市場(chǎng)整體復(fù)蘇仍需要一定時(shí)間，具體回暖節(jié)點(diǎn)暫無(wú)法精準(zhǔn)判定，最終取決于多重核心因素。

首先是政策層面，此前出臺(tái)的大多為需求端調(diào)控政策，實(shí)際落地效果較為可觀。我們通過(guò)調(diào)研了解到，大眾普遍認(rèn)可放開(kāi)限購(gòu)、下調(diào)房貸利率這類(lèi)舉措，這類(lèi)政策能夠快速釋放剛需與改善型住房購(gòu)房需求。其次從市場(chǎng)供給來(lái)看，當(dāng)下不少大城市住宅供地規(guī)模大幅縮減，如今商品房年供應(yīng)量相較五年前已經(jīng)明顯下滑。在市場(chǎng)供給持續(xù)減少、購(gòu)房需求逐步回升的雙重作用下，樓市出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)是必然趨勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)本身存在完整的周期走勢(shì)，有下行周期就必然會(huì)迎來(lái)上行周期，此前經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)與樓市下行屬于正常行業(yè)規(guī)律。不過(guò)市場(chǎng)回暖速度與復(fù)蘇力度，高度依賴相關(guān)調(diào)控政策，國(guó)內(nèi)此前出臺(tái)的樓市相關(guān)政策方向合理，但政策推行力度與落地速度仍有提升空間。

當(dāng)前樓市正處于筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期，我們呼吁繼續(xù)出臺(tái)利好需求端的配套政策，穩(wěn)固現(xiàn)有的復(fù)蘇勢(shì)頭。與此同時(shí)，當(dāng)下居民收入預(yù)期等整體偏弱，這也是直接影響大眾購(gòu)房意愿的核心因素。海外國(guó)家普遍推行購(gòu)房個(gè)稅減免政策，以此減輕購(gòu)房者壓力、補(bǔ)貼居民購(gòu)房成本，國(guó)內(nèi)目前還有完善和推行空間。

紅星資本局：相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2026年初受訪機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的預(yù)期值，已從偏弱勢(shì)的43.1回升至偏向樂(lè)觀的50.4。機(jī)構(gòu)投資心態(tài)逐步回暖，這份樂(lè)觀情緒多久才能轉(zhuǎn)化為普通民眾的購(gòu)房信心與實(shí)際住房消費(fèi)能力？

郭翔宇：這份預(yù)期數(shù)據(jù)變化，背后折射出房企、金融機(jī)構(gòu)及各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)的發(fā)展思路正在徹底轉(zhuǎn)型。以往行業(yè)發(fā)展以建房賣(mài)房為核心模式，如今行業(yè)發(fā)展重心早已發(fā)生轉(zhuǎn)變。以華潤(rùn)為例，企業(yè)在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的同時(shí)，大力布局商業(yè)地產(chǎn)板塊，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理已然成為其核心發(fā)展重點(diǎn)。

未來(lái)樓市住宅供給不會(huì)再出現(xiàn)大幅增量，整個(gè)行業(yè)都在朝著資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)型，行業(yè)發(fā)展更加依托項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益與穩(wěn)定現(xiàn)金流。

從全球樓市周期經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)樓市下行周期約5年，日本樓市下行周期長(zhǎng)達(dá)10年左右。對(duì)照各國(guó)歷史周期，國(guó)內(nèi)樓市自2021年進(jìn)入調(diào)整期至今，時(shí)長(zhǎng)已達(dá)5年，基本處于全球樓市下行周期時(shí)長(zhǎng)的中位區(qū)間。

過(guò)去五年樓市始終沒(méi)能迎來(lái)全面明顯回暖，而今年開(kāi)春樓市小陽(yáng)春行情持續(xù)時(shí)間久，并非短期季節(jié)性回暖，而是具備結(jié)構(gòu)性回暖特征。在此節(jié)點(diǎn)順勢(shì)加碼利好政策，能夠最大化撬動(dòng)市場(chǎng)活力。倘若后續(xù)樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，居民收入等基本面穩(wěn)步改善，大眾市場(chǎng)預(yù)期不斷修復(fù)，疊加當(dāng)下已有的復(fù)蘇基礎(chǔ)，如今正是樓市企穩(wěn)回升的絕佳時(shí)機(jī)。

大眾需要重新正視房產(chǎn)的保值屬性

紅星資本局：您建議普通民眾該如何調(diào)整購(gòu)房心態(tài)與置業(yè)預(yù)期？

郭翔宇：大家不能忽視房產(chǎn)本身具備的保值屬性。根據(jù)央行調(diào)研數(shù)據(jù)，房產(chǎn)占據(jù)我國(guó)家庭資產(chǎn)配置的七成左右，是居民家庭資產(chǎn)布局里極為重要的組成部分。

樓市早已告別過(guò)去房?jī)r(jià)單邊持續(xù)上漲的時(shí)代，但長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)依舊能夠跑贏通貨膨脹，既是日常居住、對(duì)外出租的實(shí)用資產(chǎn)，也是適合長(zhǎng)期持有保值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。即便當(dāng)下房產(chǎn)單價(jià)較高，長(zhǎng)期持有依舊具備價(jià)值。

房產(chǎn)擁有穩(wěn)固價(jià)值底線，核心支撐就是穩(wěn)定租金收益。即便樓市行情低迷、房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，只要房產(chǎn)租金回報(bào)率利差可觀，就算長(zhǎng)期持有不出售，依舊是優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健資產(chǎn)。

大眾需要重新正視房產(chǎn)的保值屬性，以往買(mǎi)房盈利主要依靠房?jī)r(jià)漲跌賺取差價(jià)，未來(lái)房產(chǎn)收益將兼顧房?jī)r(jià)增值與長(zhǎng)期租金收益。很多自住購(gòu)房者沒(méi)有直觀拿到租金收益，實(shí)則節(jié)省的租房開(kāi)支就是隱形租金收入，等同于每月收獲穩(wěn)定收益。

國(guó)內(nèi)居民也是首次親身經(jīng)歷樓市從高位回落的完整調(diào)整周期，出現(xiàn)觀望、恐慌情緒實(shí)屬正常，而歐美、日本等地區(qū)民眾早已歷經(jīng)多輪樓市漲跌周期，心態(tài)更為平和。房地產(chǎn)行業(yè)漲跌交替是常態(tài)，有下行就必有上行，只是周期時(shí)長(zhǎng)與漲跌幅度各不相同。

如今國(guó)內(nèi)樓市堅(jiān)持租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障的發(fā)展方向，市場(chǎng)上保障性租賃住房、政策性補(bǔ)貼租賃住房持續(xù)增多，主要面向應(yīng)屆畢業(yè)生、新市民等年輕群體。

歷經(jīng)上一輪行業(yè)周期后，中國(guó)房地產(chǎn)正式邁入城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段，全面進(jìn)入全新發(fā)展模式，這套新模式也將重塑整個(gè)樓市格局。居民住房剛需客觀存在，且會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，只是過(guò)往家庭將70%-90%資產(chǎn)全部投入住宅購(gòu)房的資產(chǎn)配置模式，未來(lái)將會(huì)逐步調(diào)整。

往后家庭資產(chǎn)配置會(huì)更加多元化，除購(gòu)置房產(chǎn)之外，還可以布局各類(lèi)金融資產(chǎn)。想要參與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資，普通民眾也可以選擇配置不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品。未來(lái)大眾居住方式更加靈活，既可以買(mǎi)房自住，也可以選擇租房生活，同時(shí)在金融市場(chǎng)布局不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)抵御通脹，整體居住模式與家庭資產(chǎn)配置格局，都會(huì)迎來(lái)全新改變。

城鎮(zhèn)化步入下半場(chǎng)，未來(lái)十年樓市區(qū)域分化趨勢(shì)

紅星資本局：伴隨人口結(jié)構(gòu)改變、城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)十年國(guó)內(nèi)樓市會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的區(qū)域分化格局？哪些城市具備長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值？

郭翔宇：區(qū)域深度分化，是未來(lái)樓市發(fā)展最核心的趨勢(shì)。參考海外樓市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以日本為例，即便全國(guó)人口總量持續(xù)下滑，但東京、大阪等核心大都市依舊聚集大量人口，城市發(fā)展、樓市行情遙遙領(lǐng)先，城市之間發(fā)展差距愈發(fā)明顯。

放到國(guó)內(nèi)樓市來(lái)看，本輪樓市復(fù)蘇過(guò)程中，北京、上海等一線大城市持續(xù)保持人口凈流入態(tài)勢(shì)，成都等強(qiáng)二線核心城市人口吸引力與城市發(fā)展活力也十分突出，這類(lèi)城市長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿εc樓市活力穩(wěn)居前列。

反觀人口持續(xù)外流、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)衰敗且未能完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的城市，不宜再盲目增加住宅土地與新房供應(yīng)。未來(lái)樓市購(gòu)房需求會(huì)呈現(xiàn)明顯分層分化，住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)也必須順勢(shì)調(diào)整，貼合市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)供需平衡。

判斷一座城市樓市長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ饕劳袃纱蠛诵木S度：第一是人口基本面，包含人口增減流動(dòng)趨勢(shì)、城市人口結(jié)構(gòu)，高學(xué)歷、高收入人群占比越高，越能穩(wěn)固本地購(gòu)房需求；第二是城市產(chǎn)業(yè)實(shí)力，布局新能源、智能汽車(chē)、人工智能等新興優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的城市，能夠吸納大量就業(yè)人群，催生海量居住與消費(fèi)需求，直接帶動(dòng)樓市穩(wěn)步發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)布局不僅決定整座城市的樓市走向，也能用來(lái)判斷城市內(nèi)部不同片區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值。人口流向、產(chǎn)業(yè)聚集程度，都是樓市發(fā)展最直觀的風(fēng)向標(biāo)。整體而言，未來(lái)樓市區(qū)域分化格局會(huì)持續(xù)加劇，而分化的輕重程度，也和各地住宅供給調(diào)控力度緊密相關(guān)。

紅星新聞?dòng)浾?王田

編輯 肖子琦 審核 任志江