600億授信、雙平臺啟航：首創集團長租房憑什么讓八家金融機構“集體力挺”？

5月9日，北京郎園Vintage。首創集團長租房品牌發布會現場，主持人提到一個細節：發布會前一天，國家住房和城鄉建設部原總經濟師趙暉專程調研了首創和園·繁星社區。

一位深度參與中國住房政策頂層設計的專家，為一場企業活動提前實地走訪，本身就釋放了強烈信號：首創集團正在做的事情，早已超越單個企業的商業布局，進入了政策制定者的核心觀察視野。

當天，首創集團同步揭牌長租住房與物業服務雙平臺，獲得4家銀行600億元專項授信，并正式公布長租業務目標：兩年內突破3萬間，“十五五”末達到5萬間，劍指北京市場第一品牌。

這一連串動作的背后，是首創集團城市發展板塊從“開發驅動”到“運營驅動”的戰略轉型，是中國住房租賃市場走向成熟規范的縮影，更是超大型城市治理體系中一個值得深度觀察的行業樣本。

四個維度的共振：長租行業的歷史性窗口

這場發布會之所以值得關注，是因為它不是一家企業的孤立選擇，而是整個行業深刻變革的集中體現。

首創城發集團黨委副書記、董事、總經理徐鍇開門見山地點出了行業的范式級變化：“今天的不動產領域正處在一個非常關鍵的轉折點。過去十年，行業依賴的是增量開發、快速滾動；但今天整個不動產邏輯回到一個更本質的事情上，它能不能長期穩定創造價值。我們不再只關注它漲不漲、漲多快，而是更關注穩定的現金流創造能力。”

這正是首創集團選擇在這個節點將長租戰略推向平臺化、規模化的底層邏輯。他用四個維度的結構性變化，清晰勾勒出長租行業正在迎來的歷史性機遇。

需求端：從過渡選擇到長期生活方式。徐鍇提到一組數據，30歲以上租客占比已超50%，核心城市更是達到55%以上。這個數據徹底打破了“租房只是年輕人過渡選擇”的刻板假設，越來越多的白領、社會中堅力量，正在將租房作為一種長期、穩定的生活方式。

更具長遠意義的是代際變化：中指控股CEO兼總裁、中指研究院常務副院長黃瑜指出，00后接受租房的比例，比35歲以上人群高出8個百分點。這是一旦形成就不可逆的代際轉移，意味著租房文化將在未來十年持續深化。

消費意愿的升級同樣深刻：57.4%的客戶愿意將三分之一以上的收入投入租房，他們愿意為更好的居住品質、更完善的服務配套、更舒適的社區環境買單。更重要的是，這種趨勢還在加速，84%的租客表示，未來三年愿意支付更高的租金。

今天的租住需求，已經徹底從“有沒有得住”，轉向“住得好不好、健不健康、有沒有品質和尊嚴”。

供給端：90%的結構性缺口。把視角放回北京，徐鍇算了一筆清晰的賬：新市民和青年群體規模保守估計超520萬人，至少需要200萬套對應的租住需求。

但對應到供給端，到2025年底集中式長租住房供應不超過20萬套，機構化租賃占比不到20%。

這意味著，90%的租賃需求仍由分散小業主滿足。這些分散供給在服務標準、居住品質、長期穩定性上存在天然不足，與租客日益提升的居住需求形成巨大的結構性錯配。

90%的缺口，既是城市發展必須解決的民生問題，也是巨大的商業機會。但這個機會并非誰都能抓住，長租行業的門檻，遠比看起來高得多。

資本端：賺穩定現金流的錢。當整個不動產行業的估值邏輯從“賺資產增值的錢”轉向“賺穩定現金流的錢”，長租恰恰是最符合這個新邏輯的賽道之一。

兩個最新數據最有說服力：

去年全國租賃住房大宗交易規模突破150億，主要集中在核心城市；

今年五一前發行的昌平保障房REITs，公眾投資人認購倍數高達1200倍，上市首日上漲25%。

戴德梁行北區董事兼總經理胡峰一語中的：“保租房REITs常態化發行，意味著投融管退全鏈條中最關鍵的退出環節被徹底打通，整個商業模式的閉環更加清晰。”

資本終于算清了長租的賬。這不是賺快錢的投機，而是值得長期布局的優質資產。

政策端：真金白銀的系統性支持。“從中央到地方，一系列政策密集落地，我們進入保租房的項目，在土地、金融、審批、稅收等方面都得到了更明確、更有力的支持，政策力度空前。”徐鍇的判斷得到了趙暉的呼應，“2024年住建部和金融管理局出臺的金融支持政策很重要，但還不夠，核心破局點在土地政策：保租房不能靠市場招拍掛，要在土地端給予實質性優惠。”

從中央到地方的政策組合拳正在形成，這是行業發展最堅實的保障。

需求升級、供給缺口巨大、資本算清了賬、政策真金白銀支持，四個維度的變化同時發生，形成強大共振，長租的風口真的來了。

空間－服務－治理：“十好模式”的三重境界

風口之上，誰能真正立足？首創城發給出了一套系統化的答案。

截至目前，首創和園已布局北京、上海、天津、青島等重點城市，在管項目22個。其中：

體量最大的繁星社區擁有超6500套房源，是北京最大的單體保租房項目；

五一前投入運營的和嘉公寓主打藍領公寓市場，剛一推出就大受歡迎。

圍繞首創和園核心品牌，星航社區、平谷人才之家社區、星城社區、房山大學城社區店、悅都匯社區等項目已陸續入市。至此，首創和園完成了從“一張床”到“一間房”再到“一套房”的全譜系布局，不同崗位、不同居住需求的城市奮斗者，都能在這里找到安心的歸宿。

首創的“十好社區”體系成為其運營內核。這“十好”并非簡單的指標并列，而是被系統拆解為三個層次，恰好對應長租行業的三重境界：

第一層，基本功：好區位、好定位、好設計、好配套、好建造。

這源于首創城發多年房地產開發經驗，懂得什么樣的位置能節省通勤時間、什么樣的戶型住得舒適、什么樣的配套能解決生活痛點。這是行業入場券。

第二層，真正的護城河：好服務、好運維、好理念。

首創城發自建數字化運維系統，從看房、簽約、繳費、報修到退租，全流程線上一鍵完成。租戶訴求及時響應、長期實現高租戶滿意度。

這一層是重資產、慢功夫，需要自建團隊、長期投入，絕非靠挖幾個職業經理人就能復制。很多企業做長租，要么過度依賴第三方運維系統導致核心能力旁落，要么將服務簡化為基礎物業保潔。首創城發選擇了最難但最扎實的路徑——將核心競爭力牢牢掌握在自己手里。

第三層，創造性的價值維度：好社群、好治理。

首創城發創造性提出“五方共治”模式——運營方、物業公司、屬地社區、派出所、租戶代表，五方建立月度溝通機制，共同協商社區事務。全年落地400余場社群活動，打造主理人計劃、和園講堂等特色IP。

這一層的價值早已超越商業范疇。長租社區，尤其是超大規模社區，本質上是城市基層治理的單元。當幾千人在一個社區有序生活，它對城市治理的價值，遠超過租金收入本身。

趙暉實地調研后給出極高評價：“這是我在中國看到最好的面向城市年輕家庭的保租房項目，超過了我在日本住的公租房的服務管理和居住質量。”

雙平臺與600億：戰略落地的兩只手

發布會上，兩個實質性動作成為首創集團長租戰略落地的關鍵抓手，一內一外構建起完整的戰略支撐體系。

第一個動作：雙平臺揭牌，搭建戰略組織架構。

首創長租住房（北京）控股有限公司與首創物業服務集團（北京）有限公司同步正式揭牌。其中，長租平臺注冊資本金30億元，作為統一的投資、建設、運營主體，統籌資源整合、項目拓展與資產管理；物業服務集團則以專業物業運營為支撐，構建從入住到退租的全鏈條租住服務閉環。

為何要做平臺化運作？首創集團副總經理鄧文斌在論壇上給出答案：他將首創的轉型方向概括為“大運營”戰略，而大運營有三根支柱：

第一根是園區運營，打造了首創郎園系列城市更新標桿；

第二根是商區運營，打造了首創奧萊系列，規模排名全國前三，此前已成功發行以奧萊資產為底層的REITs；

第三個就是社區運營，即首創和園系列長租產品。

鄧文斌指出，好地段的長租產品是典型的HALO資產——重資產、穩定現金流、長周期、低可替代性。這類資產特別適合國企運作，依托國企的品牌信用、融資成本優勢和資源獲取能力，長租自然成為首創集團大運營轉型的第三根支柱。

將長租業務平臺化運作，意味著它不再只是地產板塊的一個業務分支，而是上升到集團戰略層面，擁有獨立的資本運作、資源整合和戰略決策能力。這是從“做項目”到“做平臺”的關鍵質變。

第二個動作：集中簽約，筑牢戰略資金保障。

首創集團與國壽投資、中信證券、中信金融資產、建信住房租賃私募基金、北京銀行、農發行北京分行、中行北京分行、交行北京分行共8家金融機構集中簽署戰略合作協議。

其中4家銀行合計提供600億元長租房專項授信。加上此前累計獲得的200多億元長期低成本資金，整個長租業務可用資金池規模已達800億元級別。

值得注意的是，這并非簡單的銀行授信。8家機構涵蓋銀行、保險資管、券商、私募基金，意味著首創已打通從債權到股權、從開發貸到資產證券化的全鏈條金融支持體系。

600億元授信的信號意義遠大于資金本身。它意味著金融機構真正認可了首創集團長租業務的商業模式，愿意用真金白銀為其背書。對于整個行業而言，這更是一個積極信號：當頭部國企的長租模式得到金融體系的系統性支持，行業才能真正走上規模化、健康發展的軌道。

三張王牌：5萬間目標的底氣與路徑

那么，首創集團憑什么贏得行業與市場的雙重認可？答案藏在三張難以復制的核心王牌里——正是這三重壁壘，支撐著首創集團從當前1.3萬間的運營規模，向“十五五”期末5萬間的目標穩步邁進。

第一張王牌，是與城市共生的身份優勢。

作為扎根北京的市屬國企，首創集團早已深度嵌入城市運行的肌理之中：基礎設施領域，它參與修建高速、地鐵，保障城市供水與環衛服務；文化領域，首創郎園系列成為城市更新的文化地標；體育領域，中國網球公開賽的運營經驗沉淀了大型活動的服務能力；商業領域，首創奧萊則構建了成熟的零售生態。

這種與城市血脈相連的共生關系，不僅賦予首創品牌天然的信任背書，更鍛造了其跨領域資源整合的能力，以及對北京城市發展需求、居民生活痛點的深刻理解，這是任何市場化企業都無法復刻的底層基因。

第二張王牌，是核心區位的土地儲備優勢。

首創集團手握萬畝優質土地儲備，且多布局于大興、朝陽等北京核心城區與重點發展片區。更具決定性的是政策紅利：國有企業利用自有土地建設保障性租賃住房，省去了市場化招拍掛流程，立項效率得以提升。

這意味著首創集團能在土地成本端建立絕對優勢，這恰恰是長租行業盈利模式的關鍵變量。

第三張王牌，是低成本長期資金的保障優勢。

長租行業的核心痛點之一，便是“短錢長投”的期限錯配：高成本資金往往倒逼企業追求短期資產增值回報，難以沉下心打磨運營品質。而首創集團憑借國企信用背書，恰好擁有行業最稀缺的“耐心資本”。穩定的低資金成本，讓首創集團得以擺脫“賺快錢”的路徑依賴，真正聚焦于長期運營能力的建設。

三張王牌構成了首創集團長租業務規模擴張的底層支撐，而真金白銀的投入則為5萬間目標筑牢了現實基礎：新組建的長租業務平臺注冊資本金達30億元，“十五五”期間計劃總投資規模預計將超過200億元。

“先建能力，再上規模。能力沒建好，絕不急于鋪攤子。”鄧文斌的這句話，道破了首創集團在行業風口前的戰略定力——規模擴張的前提，是運營能力的同步迭代，而這正是其“十好社區”體系所要解決的核心命題。

破局與未來

三張王牌構筑了首創集團的核心壁壘，雙平臺運作搭建了規模化擴張的基礎架構，金融機構的戰略支持提供了長期穩定的資金保障，“十好社區”則定義了行業運營的新標尺——首創集團給出了自己的答案，但這是否能成為整個行業的解法？

在活動的圓桌討論環節，與會嘉賓一致認為，要讓長租行業真正走向黃金時代，仍有更深層的行業命題需要解答。

趙暉的發言直指行業發展的核心矛盾。他以國際視野對標：紐約租賃人口占比達66%，東京23區超50%，而北京保障性租賃住房加公租房的占比僅為7%。

“日本公租房體系中，工薪階層申請基本可入住，租金遠低于市場水平。”趙暉直言，“2024年住建部與金融管理局出臺的金融支持政策固然重要，但仍不夠，核心破局點在土地政策：保租房不能依賴市場化招拍掛，必須在土地端給予實質性優惠。這正是日本經驗的核心啟示。”

對于行業未來，嘉賓們從不同維度勾勒出清晰路徑。

黃瑜提出三大趨勢：產品服務精細化、運營管理數字化、資本運作金融化。她特別強調：“一塊土地使用權70年，建設僅需5年，剩余65年均為存量運營階段——這個市場空間遠超想象。”

雅詩閣中國北區總經理張偉超從運營商視角重申：“運營能力就是核心資產。租客搜索區域均價后，議價空間全在服務——誰能真正打動用戶，誰就擁有定價權。”

胡峰則對金融創新持樂觀態度，盡管集體土地租賃住房發行REITs仍存在產權過戶、期限匹配、評估方法等卡點，但他堅信：“這些問題都可通過機制創新解決，我們對打通‘投融管退’全鏈條閉環充滿期待。”

發布會尾聲，趙暉的一句話耐人尋味：“期盼已久、姍姍來遲的長租房，終于登上了歷史舞臺。”

這句話背后，是中國長租行業十年跌宕的縮影：從早期野蠻生長、爆雷頻頻的資本狂潮，到退潮后的冷靜反思，再到如今國企擔當、模式重構的行業校準，這一賽道終于找對了方向。

首創集團的實踐至少印證了一個基本邏輯：長租從來不是“賺快錢”的投機生意，而是值得長期深耕的民生事業；它不僅是企業的商業選擇，更是超大城市治理體系中不可或缺的一環。

5萬間長租房，改變的不只是數萬人的居住條件，更是一座城市對奮斗者的態度。當快遞小哥、網約車司機、剛畢業的大學生、初創團隊的創業者，踏入北京無需再周旋于黑中介、無需頻繁搬家、無需始終帶著“過客感”，這座城市才真正擁有了溫度與包容性。

首創集團乃至更多企業的行動，最終要回答的是一個更大的時代之問：超大型城市應該如何安放每一個年輕人的夢想？這個答案，不僅關乎一家企業的戰略成敗，更關乎這座城市的未來底色。

讓每一個奮斗者都能安居，這才是一座城市最動人的承諾。