2.7萬畝村集體土地超期承包30年，長期低價被出租，有人從中套利

涉案土地2.7萬畝！這可能是建國以來，全廣西最大面積的集體土地流轉(zhuǎn)糾紛案件。

2000年，廣西北海合浦縣烏家鎮(zhèn)下轄多個村民小組的2.7萬土地，在跨國公司撤資解除合同后，在未經(jīng)村民小組會議討論決定的前提下，被合浦縣政府及烏家鎮(zhèn)政府“越權(quán)”簽訂長達(dá)50年的承包合同，遠(yuǎn)超法律規(guī)定的20年有效期。

上述土地被“超長期轉(zhuǎn)包出租”多年之后，村民通過訴訟才得知真相，而讓村民更無奈的是，在當(dāng)?shù)胤ㄔ旱膶徖碇校箤Τ?0年部分不作審理，就作出駁回村民訴請合同無效的裁定，以致數(shù)千農(nóng)民賴以為生的土地被占用至今。

值得一提的是，2014年時任合浦縣烏家鎮(zhèn)人大主席團(tuán)秘書、掛點工作組組長葉長，為了替村民討回公道，在為村民送反映材料至北海市政府返回后，便被單位開除公職，其住宅被搜查，私家車輛被人毀壞。在失去公職之后，現(xiàn)為村民代表的葉長，至今仍堅持為村民維權(quán)，十三年來不斷地向相關(guān)部門反映情況，但案涉土地至今沒有歸還村民。

跨國公司撤資解除合同后，2.7萬畝土地被偷梁換柱換了“主人”

廣西北海市合浦縣烏家鎮(zhèn)地勢平坦，土地肥沃，在農(nóng)業(yè)規(guī)模化投資人的眼中，是優(yōu)選之地。

1993年，美國都樂公司看上了烏家鎮(zhèn)的土地資源，有意租地種植水果。

同年6月，烏家鎮(zhèn)轄區(qū)的烏家、西大、大新、瓦聯(lián)村委下轄的33個村民小組召開全體村民大會，會議同意將33個村民小組共2.7萬畝土地，以每年每畝135元的價格出租給都樂公司。

隨后，33個村民小組長分別代表本組與都樂公司簽訂《土地租賃合同》。

都樂公司取得案涉土地后，將2.7萬畝土地的經(jīng)營管理轉(zhuǎn)包給其下屬的純品中國北海食品有限公司（下稱“純品公司”）。

1999年12月15日，純品公司因經(jīng)營不善等原因，確定與村民終止《土地租賃合同》，并于2000年1月20日，與33個村民小組簽訂《土地交還確認(rèn)書》。

在該確認(rèn)書中明確，案涉2.7萬畝土地由33個村民小組接收。根據(jù)雙方約定，案涉土地上的地上附著物與建筑物一切歸甲方（村民小組）按現(xiàn)狀接收。

至此，從合同層面上，案涉土地已交回給了村民。

但令人意想不到的是，交接過程中合浦縣政府、都樂公司和香港新亞集團(tuán)（下稱“新亞集團(tuán)”）聯(lián)手做局，將2.7萬畝土地、以及地上附著物、建筑購物等資產(chǎn)悉數(shù)“轉(zhuǎn)交”給了新亞集團(tuán)。

有村民稱，為了給這一違背村民意愿和損害村民合法權(quán)益的土地轉(zhuǎn)移手續(xù)披上“合規(guī)”的外衣，2000年1月6日，合浦縣政府越過33個村民小組，私自與純品公司又簽訂了一份《合作協(xié)議書》。

該協(xié)議書約定：“乙方（純品公司）在北海市合浦縣與土地出租方（33個村民小組）簽訂的柑橙項目《土地租賃合同》將于1999年12月31日終止。為保持果場的完整性和經(jīng)營的連續(xù)性，經(jīng)甲、乙雙方商定，乙方愿意將果場和同意留下的固定設(shè)施交由甲方（縣政府）接收和暫時管理，并同意從資金上給予6.7萬美元與75000元人民幣支持……

由此可見，純品公司雖然在此后的2000年1月20日，與33個村民小組簽訂《土地交還確認(rèn)書》，從程序上、形式上已經(jīng)將土地及地上附著物、建構(gòu)筑物約定交還給33個村民小組，但實質(zhì)上卻交給了合浦縣政府。

這意味著，2.7萬畝權(quán)屬原本歸于33個村民小組的土地，被合浦縣政府偷梁換柱成了土地的“主人”。

土地被低價、超期30年另租他人，所簽合同多處造假，屬無效合同

2000年3月6日，合浦縣政府越過33個村民小組、未通知各村民小組、未依法召開村民小組會議，與新亞集團(tuán)簽訂了一份《廣西合浦縣人民政府、新亞國際集團(tuán)有限公司合作協(xié)議書》，不僅擅自做主，將村民們的土地以每年每畝60元的低價出租，還將案涉2.7萬畝土地及房屋、設(shè)備等所有附著物等資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)交給新亞公司使用。

與此同時，新亞集團(tuán)與案涉土地各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在同一天還聯(lián)手炮制了該公司與有關(guān)村民小組簽訂了數(shù)份《土地租賃合同》。該合同的簽訂，涉案土地的村民小組組長和廣大村民均不知情，也未參與簽字，而是在爭議持續(xù)不斷發(fā)生多年，直到2017年進(jìn)行的一場訴訟中，由法院責(zé)令新亞集團(tuán)出示，村民們才得知該合同的存在。

通過梳理所謂的“新亞集團(tuán)與各村民小組簽訂的租賃合同”發(fā)現(xiàn)，這些合同存在多處漏洞，從法律意義上來講，所簽訂的合同屬于無效合同。

首先，新亞集團(tuán)與各村民小組新簽訂的所謂的租賃合同，并沒有經(jīng)過村民小組會議進(jìn)行集體決策，違反了《村民自治組織法》的相關(guān)規(guī)定。

其次，合同的甲方，即村民小組或生產(chǎn)隊的代表，簽字不是其本人。以新亞集團(tuán)與烏家鎮(zhèn)西大村莫屋生產(chǎn)隊簽訂的《土地租賃合同》為例，莫屋生產(chǎn)隊代表人處填寫的名字為“莫發(fā)”，但在合同最后的授權(quán)代表姓名簽字人為“林家東”。

據(jù)悉，林家東為烏家鎮(zhèn)時任鎮(zhèn)長（林家東2019年涉案被開除公職）。從合同法及合同的有效性層面來講，林家東無權(quán)代表莫屋生產(chǎn)隊代表人（隊長）莫發(fā)簽訂該合同，無權(quán)處理村集體土地。

村民稱，林家東“代替”莫發(fā)簽訂該合同，屬于越權(quán)行為，該合同的簽字恰好證明了莫屋生產(chǎn)隊和村民，在不知情、沒有召開村民小組會議討論的情況下，土地被違法轉(zhuǎn)租給他人。

此外，村民還指出該合同第9頁載明“本合同……生效日起計，為期五十年整”的約定不合法不合規(guī)。這一約定顯示，該合同因違反了土地租賃期限不得超過二十年的相關(guān)法律規(guī)定，超出20年的部分應(yīng)當(dāng)視為無效。

然而，即便案涉土地從《土地租賃合同》簽訂的合法性被質(zhì)疑，合同約定土地租賃期限早就超過法定期限，但村民不論是向利添公司還是向合浦縣各級地方政府申請解除土地租賃合同，都遭到拒絕。

租用土地名義上發(fā)展果業(yè)， 實則高價轉(zhuǎn)租謀利，套取農(nóng)業(yè)補貼款

需要指出的是，在合浦縣政府與新亞集團(tuán)簽訂了的《廣西合浦縣人民政府、新亞國際集團(tuán)有限公司合作協(xié)議書》中，將原來純品公司給付村民每年每畝135元的價格，越過村民小組會議決議等合法程序，私自降低到60元。而且，在這份縣政府“越權(quán)”成為甲方（出租方）的協(xié)議中，甚至還向乙方作出“保證”：“甲方保證場地及地上附著物交付給乙方時，不附帶任何人士或?qū)嶓w對場地及附著物的任何權(quán)益，對任何關(guān)于第三人對該等地上附著物的索償要求，甲方須維護(hù)乙方權(quán)利，并使乙方免受任何與此有關(guān)的損失”。

村民代表葉長表示，合浦縣政府這樣的承諾明顯違反《村民自治組織法》，越權(quán)代替村民簽訂新的合同、出租村民的土地，但即使如此，政府仍然要維護(hù)合同“有效”，這也是村民依法維權(quán)25年一直未得公正處理的潛在因素之一。

此后，新亞國際集團(tuán)又憑借這份《合作協(xié)議書》，將案涉各村民小組的土地轉(zhuǎn)讓給其下屬公司利添生物科技發(fā)展（合浦）有限公司（下稱“利添公司”）。

然而，案涉土地轉(zhuǎn)到利添公司名下后，就開始為其在港股上市的母公司“亞洲果業(yè)”進(jìn)行業(yè)績造假，曾公開宣稱其在案涉土地種植有130萬株果樹，在合浦投資20.4億港幣建設(shè)果汁廠，年產(chǎn)濃縮果汁6000噸等。

而事實上，利添公司宣稱的130萬株果樹、果汁廠都子虛烏有。事實上利添公司現(xiàn)在做的事情就是高價轉(zhuǎn)租土地獲取利益，當(dāng)年從村民手中，通過違法簽訂的合同低價以60元每年每畝獲得土地，現(xiàn)在以每畝數(shù)百元、上千元的價格輕松轉(zhuǎn)租農(nóng)戶牟利，賺取差價獲利及套取農(nóng)業(yè)補貼款。

據(jù)了解，在利添公司轉(zhuǎn)租的對象中，有當(dāng)?shù)卣賳T的親屬，有香蕉種植戶，甚至還有采礦企業(yè)租來采礦，2.7萬畝的涉案土地就有4萬多畝土地地下有石英砂礦。

村民稱，涉及石英砂礦儲量的烏家鎮(zhèn)西大村委會莫屋、潘屋、大陂頭、東茶、李屋、易屋、岑屋、掃桿坪村小組就有4萬畝面積土地被“以租代征”的形式，租給采礦企業(yè)，合浦東能礦業(yè)有限公司、合浦長合礦業(yè)有限公司已圍建工地護(hù)欄，正揭開地表的土層，向下挖掘十幾二十米的石英砂，然而有些拉礦的車輛卻在晚上才運輸，村民反映有可能礦業(yè)公司還沒有合法辦得開采證。

2023年8月24日，烏家鎮(zhèn)烏家村掃桿坪村民小組寫給北海市自然資源局的一份異議書中，就對該局發(fā)布的一份《北海市2023年第2期凈采礦權(quán)招標(biāo)出讓公告》中，擬出讓掃桿坪村民小組案涉1.1625平方公里石英砂礦凈采礦權(quán)提出了異議。

該異議書稱，礦區(qū)的土地是該村2000年被合浦縣政府私自轉(zhuǎn)租給利添公司2000畝土地中的一部分，迄今為止?fàn)幾h尚未解決，且礦區(qū)土地屬于“禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地”的范疇，不能通過“以租代征”的形式占地采礦。

據(jù)了解，村民們至今都沒有拿到土地“轉(zhuǎn)讓”的費用，以莫屋村小組為例，1000畝土地中，有693畝按一次性“以租代征”每畝45500元的價格，由礦業(yè)公司支付補償款給該村小組，共計有3153.15萬元一直在莫屋村小組賬上躺著，拖了一年時間，因村民對補償款存在異議而未分配到農(nóng)戶手中。另外，還有250畝土地，被告知合浦長合礦業(yè)有限公司僅按2萬元每畝一次性給予補償。但事實上，長合礦業(yè)有限公司早已使用了該案土地，卻沒有支付租金，也沒有與村民簽訂合同。

莫屋村村民稱，因該村土地下面有大量的石英砂等礦產(chǎn)，2024年間，當(dāng)?shù)卣啻我蟠迕窈炗喭恋刈赓U合同，但截至2024年9月份之前，該村民小組37戶，僅有13戶村民在租地合同上簽字。盡管如此，案涉土地已經(jīng)被多家礦業(yè)公司占有使用，開挖礦產(chǎn)。原本完好的鄉(xiāng)村道路，已被拉礦車輛損毀，原本清澈的生活飲水，也疑似受到污染。

2026年2月26日，烏家鎮(zhèn)政府羅遠(yuǎn)波副鎮(zhèn)長曾告知村民代表，將對案涉土地存在的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但至今無任何反饋。

土地被“截留”25年，背后真相至今未揭開

顯而易見，案涉土地多年來持續(xù)不斷的爭議，最早始發(fā)于2000年合同結(jié)束后未依法返還村民土地，以及未經(jīng)村民小組會議討論決議就被合浦縣政府低價轉(zhuǎn)租土地。

村民們認(rèn)為，原合同中，案涉土地每畝每年租賃價格為135元，事實上當(dāng)?shù)禺?dāng)時的土地租賃市場價每畝每年也可以租到100多元，也因此，合浦縣政府私自轉(zhuǎn)租的案涉土地，因過低的租賃價格、解除土地合同后土地沒有返還給村民，而引發(fā)了村民的普遍不滿。

事實上，自轉(zhuǎn)租合同簽訂至今，村民們對該合同的合法性并不認(rèn)可。也因此，村民們不同意領(lǐng)取利添公司支付的每年每畝60元的土地租金。如此一來，利添公司就將租金轉(zhuǎn)到烏家鎮(zhèn)政府的賬戶，鎮(zhèn)政府又通過組織各村民小組長外出旅游等手段，讓各小組組長去領(lǐng)取了土地租金。

據(jù)了解，案涉土地自被轉(zhuǎn)租25年來，多數(shù)村民沒有領(lǐng)取該筆土地租金。近年來，這些土地又被礦業(yè)公司占用，但也因爭議的存在，至今仍未妥善解決問題。

但也有部分村民，被施以各種壓力、以及各種利誘，簽字領(lǐng)取了微薄的租金。在此過程中，相關(guān)部門還通過迫使村民小組補簽《土地租賃補充協(xié)議》的辦法，試圖讓此前的轉(zhuǎn)租協(xié)議“合法化”。該補充協(xié)議中，一名叫洪燕濤的人代表新亞國際出現(xiàn)在協(xié)議中，當(dāng)?shù)卣麆t用扣留的每畝60元的租金要求村民簽字。

有村民表示，盡管如此，多數(shù)村民還是守住了底線，并沒有在所謂的《土地租賃補充協(xié)議》上簽字。

據(jù)知情村民介紹，為了讓合浦縣政府私自轉(zhuǎn)租的土地具有“合法身份”，相關(guān)部門違反規(guī)定為利添公司頒發(fā)了案涉土地的《土地他項權(quán)利證明書》，在該證明書上赫然注明案涉土地是“政府劃撥”給利添公司。

針對該《土地他項權(quán)利證明書》，村民們于2020年在律師的協(xié)助下到合浦縣國土部門查詢，該證明書并沒有存檔。村民們在對該證明書予以質(zhì)疑的同時，還提出合浦縣政府無權(quán)對村民集體土地進(jìn)行“劃撥”給美資企業(yè)。

事實上，自2002年至今，莫屋、掃桿坪等村民小組不斷地通過訴訟、上訪、舉報等形式，力圖維護(hù)村民的合法權(quán)益，但令人遺憾的是，村民的努力一次又一次地宣告失敗。

2002年前后的多個判決文書顯示，在案涉《土地租賃合同書》簽名造假、涉案土地村民小組代表沒有簽字的情形下，北海市中院、廣西區(qū)高院對該合同的真實性、合法性未作審查的情況下，在起訴村民不知有該租賃合同的情況下，以本院認(rèn)為的形式，認(rèn)為“雙方當(dāng)事人簽訂的《土地租賃合同書》約定‘雙方因土地租賃所引起的爭議若協(xié)商調(diào)解不成，應(yīng)提交香港國際仲裁委員會仲裁’”，將村民維權(quán)的道路堵上了一道厚重的高墻。

2024年，掃桿坪村在拿到了新亞集團(tuán)與他人“頂替”該村代表簽名的《土地租賃合同書》后，以案涉合同書未成立、不發(fā)生法律效力，系合浦縣政府、烏家鎮(zhèn)時任負(fù)責(zé)人未經(jīng)掃桿坪等村民小組以及村集體成員表決同意的情況下，擅自與新亞公司所簽訂合同為由，起訴至法院，訴請法院認(rèn)定案涉合同書約定的仲裁協(xié)議、超期租賃合同等無效。

然而，該案于2025年5月，被南寧鐵路中級法院作出裁定，駁回了掃桿坪村民小組的全部訴求。

在該裁定書中，僅以案涉合同書時候得到時任村民小組長追認(rèn)，而認(rèn)定合同及約定的內(nèi)容有效，卻沒有對該協(xié)議簽訂的基本前提，即案涉土地的轉(zhuǎn)租，須經(jīng)村民小組會議討論并經(jīng)三分之二村民同意后才能有效的情節(jié)進(jìn)行審查和評價，顯然有失公平。

此外，村民還以新亞集團(tuán)公司是外國公司，未在中華人民共和國注冊登記不得開展經(jīng)營活動，以及案涉合同租賃期限為50年遠(yuǎn)超法律規(guī)定期限等問題提出了訴訟主張，但該院以兩事項不屬于確認(rèn)仲裁協(xié)議效力案件的審查范圍，而未予審查。

對此裁定，相關(guān)法律人士表示，案涉土地未經(jīng)村民小組會議討論并經(jīng)三分之二村民同意，村民小組長的授權(quán)追認(rèn)不具有合法效力；還有，合同效力屬人民法院主動審查的范圍，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零五條之規(guī)定，案涉租賃合同約定的租賃期限超過二十年，對于超過部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，因此，法院未主動審查合同效力問題，顯然不符法律規(guī)定。