問題不斷、價格狂跌，甌江邊這里二手房僅約30萬一套！

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

總價約30萬元一套房，再次出現(xiàn)了！

此前，林里板塊的阿爾勒，確實有這樣的低價二手房，但也只是少數(shù)案例。

然而最近，總價約30萬元的二手房成交價，出現(xiàn)在三江商務(wù)區(qū)。

盡管三江商務(wù)區(qū)中行政區(qū)劃上不屬于市區(qū)，但甌江兩岸已形成事實上的一體化、同城化。

從距離來講，從三江商務(wù)區(qū)到市中心，比阿爾勒所在的林里，近太多了。

鹿城廣場對望三江商務(wù)區(qū)

出現(xiàn)總價約30萬元二手房的小區(qū)，是立體城·江御（備案名為中鼎商業(yè)中心），也就是甌越大橋邊那兩座分別高約191米、211米的超高層雙子塔。

立體城以住宅為主，但江御是商辦性質(zhì)物業(yè)，大部分以LOFT公寓形式銷售，分割為建筑面積約52-80㎡的小產(chǎn)權(quán)進行銷售，層高約5.38米。

2020年，該項目開盤時，除極少數(shù)低價房源外，多數(shù)房源總價在約65萬-100萬不等。

立體城·江御

盡管該項目是商辦性質(zhì)，但實際上也有不少人買來住。畢竟就當(dāng)時熱辣滾燙的樓市而言，這么便宜的房子實在太少了。

其中，一部分業(yè)主來自市區(qū)灰橋、洪殿一帶，本來住在“老破小”樓梯房，僅僅想以低價住上電梯房，離原有生活圈也不遠。

還有有一些年輕的剛需購房者，因商品房太貴，“老破小”又看不上，選擇了這里。

當(dāng)然，這里也有投資客，但他們不指望漲價轉(zhuǎn)手，而是用來收租。

立體城·江御及周邊商務(wù)樓

一般來講，這些LOFT房源很少在二手房市場上掛牌出售，但如今大量江御業(yè)主有出售意向，且已成交了多套。

且成交總價大多集中在30萬元左右，明顯低于其他零星成交的LOFT公寓。

那么，出現(xiàn)這種情況，到底是什么問題？

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

事實上，早在2024年年底，江御交付時，就曾遭到900多位業(yè)主拒絕收房。

立體城·江御及周邊商務(wù)樓

江御的問題有很多，最嚴重的問題在于，該項目的每一臺空調(diào)室外機，是多戶業(yè)主共用的，大多為8-14戶不等共用一臺。

這些空調(diào)室外機由開發(fā)商安裝好，集中放置在幾個避難層，通過預(yù)留冷媒管至戶內(nèi)。

也就是說，這8-14戶業(yè)主，需平攤同一臺空調(diào)室外機所產(chǎn)生的電費，包括待機狀態(tài)下仍會產(chǎn)生的電費。

當(dāng)然，如果未來空調(diào)室外機若需維修，費用也需由這8-14戶業(yè)主平攤。

空調(diào)室外機實景

這樣的空調(diào)室外機設(shè)置，后續(xù)存在一系列潛在問題，成為這些業(yè)主拒絕收房的主要原因。

而少數(shù)接受條件、愿意收房的業(yè)主，安裝了與室外機匹配的空調(diào)，啟用后發(fā)現(xiàn)，他們需承擔(dān)這8-14戶業(yè)主共有室外機所產(chǎn)生的整體電費，非常高昂。

在900多戶業(yè)主拒絕收房的情況下，待其他業(yè)主入駐（住）、平攤電費，更是猴年馬月。

如果業(yè)主要自行安裝獨立的空調(diào)室外機呢？全玻璃幕墻的外立面，沒有安裝的條件。

據(jù)說，有業(yè)主貼著窗戶裝了獨立的空調(diào)室外機，但這也意味著，少一個可使用的窗戶，并占用了室內(nèi)空間。

江御外立面實景

除空調(diào)問題外，不少業(yè)主對于樓幢的消防等問題，也存在疑慮。

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此前，商辦產(chǎn)權(quán)物業(yè)的首付為50%。若非辦理按揭，購房者需在建筑結(jié)頂節(jié)點之前，繳納剩余50%房款。

因江御所存在的一系列問題，不少業(yè)主拒絕繳納尾款。

而開發(fā)商方面，也并未對業(yè)主提出的一系列問題進行整改。

在此情況下，不少業(yè)主都有將房源掛牌出售的意愿，已繳納的首付款認虧，購房者僅需繳納后續(xù)50%房款及稅費。

立體城

然而，除少數(shù)低價房源外，多數(shù)房源總價都在七八十萬，甚至更高。

也就是說，二手購房者若買這些房源，還需繳納三四十萬房款，高于當(dāng)前二手房市場價。

因此，這些僅繳納50%房款的房源，在二手房市場上是幾乎賣不出去的。

以總價約30萬元成交的，基本是業(yè)主已全款繳納的房源，普遍虧損五六十萬元，甚至更多。

也有業(yè)主為了擺脫這套房源及帶來的一系列麻煩，繳納了約40萬尾款，再以約30萬元出售。

立體城·江御及周邊商務(wù)樓

近年，因市區(qū)及甌江北岸安置房建設(shè)過量，當(dāng)前二手安置房價格普遍非常便宜。

三江商務(wù)區(qū)部分二手安置房，單價僅需約5000-7000元/m2，五六十萬元總價都有機會買一套小戶型。

即便立體城的住宅，如今剛需類二手房，也普遍不足15000元/m2，甚至有些低樓層僅10000元/m2出頭。

立體城·江御及周邊住宅

既然連住宅都這么便宜了，商辦性質(zhì)的LOFT公寓，客群自然就少了，價格只能繼續(xù)走低。

而面臨空調(diào)等一系列問題的江御，價格只能更低。

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三江定位為商務(wù)區(qū)，在土地出讓時附帶了大量商辦面積，但開發(fā)商出于利益最大化，均將其改造為類住宅。

同時，因三江商務(wù)區(qū)不屬于市區(qū)，不受最小分割面積影響，就出現(xiàn)了一大批LOFT公寓，成為溫州類住宅規(guī)模最大、布局最集中的區(qū)域。

三江商務(wù)區(qū)建筑群

其中，僅江御就有近1800套LOFT公寓，再加上同屬立體城的匯江庭、永嘉世貿(mào)中心，合計已交付2600多套LOFT公寓。

同時，國鴻中心有6幢小高層、高層將打造這類小面積公寓，也將形成龐大的潛在供應(yīng)。不過，這些建筑目前停工已久，這些小面積公寓短期內(nèi)不會供應(yīng)。

除了上述小面積公寓外，溫州1號、國鴻中心、甌越江城等，都有完全按住宅設(shè)計的商辦產(chǎn)權(quán)類住宅，或真正的商業(yè)大平層。

當(dāng)商辦物業(yè)大多建成了類住宅，再加上在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面的缺失，三江商務(wù)區(qū)最終成了三江商住區(qū)。

三江商務(wù)區(qū)

事實上，在溫州擁江發(fā)展、杭溫高鐵開通背景下，三江商務(wù)區(qū)的區(qū)位條件非常優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆?/p>

遺憾的是，在城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營時，因種種原因而留下了一系列問題，導(dǎo)致三江商務(wù)區(qū)的發(fā)展未達預(yù)期。

當(dāng)然，經(jīng)過十多年開發(fā)建設(shè)，在江御所在的立體城這一片，因其高密度、高入住率、多底商等特征，底商大體開滿，再加上甌越江城開了農(nóng)貿(mào)市場，居民基本生活需求能得以滿足。

只不過，在周邊底商規(guī)模龐大的情況下，當(dāng)江御LOFT公寓的一系列問題未能解決，入駐（住）率難以提升，影響了底下的一站式社區(qū)商業(yè)，如今仍有不少商鋪空置。

立體城部分底商現(xiàn)狀（上下滑動查看更多）

至于此前運營失敗的立體城購物中心，被新希望轉(zhuǎn)手后，如今正在改造中。

接下來，這座更名為三江啟的商業(yè)綜合體，改造之后能否成功運營，尚待繼續(xù)觀察。