法拍房里，沒有神話

2016年11月16日晚，深圳上早大廈。20樓一套房子突然停電。

一名女子開門查看。突然門外沖入一群人，將她身后的兩名男子按倒在地。

幾分鐘后供電恢復，三人被戴上手銬。其中一名男子臉頰消瘦，眼睛細長。他是重特大毒品犯罪人員：

李俊鵬。

李俊鵬是廣東汕尾陸豐人。他的家鄉有一個叫博社村的村莊，因多個家庭參與制販毒活動，曾被稱為“中國第一毒村”。

李俊鵬曾在佛山創業，染上賭博后，也走上販毒道路。他參與走私的毒品量以噸計，是廣東警方“雷霆掃毒”行動后最重要的工作之一。

2024年9月，李俊鵬被執行死刑。8個月后，他名下的一棟住宅被司法拍賣，共引發3.2萬人圍觀。在阿里司法拍賣平臺上，這棟位于佛山怡翠玫瑰園的房子成為：

佛山圍觀榜第一名。

6名競買者參與競拍。35輪出價后，房子以149萬元成交。

這個價格非常公道。跟周邊房子比，成交單價便宜了兩成以上，還額外贈送車位。毒販用命掙來的家業，最后被陌生人撿了個漏。

在經濟上行期，法拍房有三不做：

兇宅、刑案、官司房。

這棟房子幾乎占了兩項，放在過去一般人是不敢碰的。

但如今，時代變了。

1

最近，很多人被銀行直接賣房的消息震驚了。

去年蘭州銀行在京東資產平臺上掛牌直售房產標的為1130個，今年已增加到1779個。吉林銀行、天津銀行掛牌出售的房產，也都在千套以上。

而在京東、阿里兩大資產交易平臺上，2024年上半年以來，四川農信系統出售的房產標的數量：

超過25000個。

大行也沒好到哪去。宇宙第一大行工行的桂林分行，今年在阿里平臺上拍賣了27套房子。農行大連分行，今年拍賣了59套。

子姨看了下，銀行親自下場賣房的情況一直就有，跟法拍房區別不大。按照正常流程，這些房子是法院主持拍賣，銀行收錢就行。之所以越來越多的銀行親自上陣，是因為：

法院根本忙不過來。

據中指法拍數據庫的統計，全國法拍房源的累計掛牌量，從2019年的35萬套，攀升到2024年的77萬套，5年翻了一倍。

一套房屋從起訴到立案，再到上拍，要等兩三年。再算上法院排隊時間，更是遙遙無期。

除銀行外，很多債主都等不及了。

前兩天，曾是深圳南山大學城網紅盤的寶能城花園，有160套房子被擺上了上海聯合產權交易所的貨架。這些房產曾被作為債權抵押給中信信托，因寶能地產暴雷，中信信托干脆直接將抵押物掛牌。

今年前10個月，全國累計掛牌法拍房源降到了60萬套，看上去情況有所好轉。但事情的另一面是，很多債主選擇繞開法院，直接出手。因為：

法拍這個通道，已堵得水泄不通了。

2

2023年6月，披星戴帽了一年多后，宜華健康從A股退市，成為民營醫療退市第一股。

宜華健康前身是宜華地產，是潮汕資本教父劉紹喜創立的宜華系。宜華以木業起家，后涉足家居、地產、醫療、養老、投資等領域，巔峰時：

資產超800億，擁有兩家A股上市公司。

宜華地產是在2014年正式轉型大健康的。彼時，監管部門發文，鼓勵對醫療服務業的投資。財大氣粗的地產企業紛紛出手，萬科、恒大、泰禾等巨頭都嘗試過跨界從醫。

宜華地產的轉型較為徹底，他們將房地產業務兜售殆盡，收購了醫院、醫療服務公司、醫療器械生產公司，全面轉型大健康。

對于很多人來說，跨界不是請客吃飯，是拿真金白銀給行業交學費。

2019年，宜華健康出現虧損。三年后資不抵債。

劉紹喜在2021年被證監會立案調查，后因財務造假被禁入資本市場。宜華系最終分崩離析。

轉型的第二年，宜華健康曾買下深圳市福田區建安大廈辦公樓的兩層半，用作公司總部，花費超過兩個小目標。

如今這些資產陸續被法拍。今年6月，建安大廈27層以3666萬的價格拍出，比評估價便宜了將近一半，出讓方式是：

變賣。

變賣是法拍的最后一個環節。在法拍中，當首次和二次拍賣均無人報價后，就將進行變賣。變賣的價格通常更低，程序也更簡單。

進入變賣階段，往往意味著拍品已無人問津。此時出手，撿漏的成功率很高。

據說，在建安大廈27層變賣的前一天，買家就開香檳慶祝了。

生意失敗，一直是房屋流入法拍房市場的主要動力，也貢獻了最多的法拍房源。因為在很多案例中，除創業者本人外，擔保人的房子也搭了進去。

在房子被法拍前，業主通常都要經歷“破產三部曲”：

被告、失信、限高。

近些年，很多老板靠運氣賺來的房子，又靠努力流入了法拍市場。這不僅導致寫字樓、商鋪的法拍量大增，不少豪宅也落入凡塵。

今年上半年，上海一套花園住宅拍出了2.7個小目標，折合單價超過50萬元。上個月底，深圳的一棟豪宅拍出3.65億，單價達到57萬。

這兩棟房子的原業主分別從事：

廣告業，文化旅游業。

北京的萬柳書院、霄云路8號等豪宅，也有不少房源被擺上了法拍貨架。這兩個項目的業主中，有不少科技精英和傳統實業家。

宜華健康在深圳建安大廈的其他物業，都流拍了。連法拍市場都嫌棄的資產，才是：

真正的商業殘骸。

中國商業史上，大佬墜落的案例時有發生。但短短幾年間，從商業帝國到商業殘骸，從資本教父和資本市場出局者，反轉之快還是令人唏噓。

兩年前福田區法院現場查封，雖然空無一人，但辦公桌上還留著不少辦公用品和公司文件。辦公室的門口還掛著紅彤彤的對聯：

創大業一帆風順，望前程萬里生輝。

3

去年8月，京東拍賣平臺一次性上架了87套房產。這些房子分布在長沙5個小區，大部分是：

毛坯房。

這87件拍品的所有人均為李某，執行法院為700公里外的合肥市中級人民法院。

看到“合肥”兩個字時，長沙市民死去的記憶又復活了。

2016年下半年，合肥到長沙的高鐵票一票難求。很多人懷揣銀行卡和暴富的夢想，從合肥來到長沙，下車后直奔售樓處。

在當時的省會城市中，長沙房價僅高于拉薩，相當于合肥一半。此前，溫州人曾多次掃貨，但由于市場供應充足，加之中部四省會公積金互認，最終鎩羽而歸。

但合肥炒房團到來后，情況不一樣了。他們瞄準熱點區域，用足杠桿，鎖定目標后果斷下手。在一些項目上，合肥投資客占比達到：

三成。

當時正值樓市政策寬松期。從這年三季度開始，長沙房價大漲，梅溪湖、濱江、高鐵、南城等熱門板塊領漲。

第二年，長沙緊急出臺限購限貸政策，喊話：

讓炒房客有去無回。

這波漲勢才算勉強剎住。但長沙人對這段記憶的印象過于深刻。僅憑“合肥”一個信息，就有人按圖索驥，快速找到了這批法拍房的源頭。

2018年，合肥市公安局廬陽分局發布通報，對“大志集團非法集資案”進行調查，并查封大志投資集團有限公司實控人凌某、李某房產177套，其中包括長沙房產87套。

大志投資成立于2009年，通過線下和線上非法集資，累計吸收公眾存款超過：

80億。

2022年，凌正、李梅等63名涉案人員被判刑。這87套法拍房源的房主，正是“大志案”主犯之一的李梅。

去年9月，這批法拍房第一次拍賣，只有4套低價賣出了。降價后的二拍，情況略好，有34套房產成交：

大部分低于評估價。

剩下的房源，至今仍處于流拍狀態。就算不被法拍，它們的價格也跌到買入時的水平了。

2017年6月環京限購政策出臺前，北京旁邊的三河、大廠、香河三縣，也是炒房客樂土，尤其是距離北京最近的燕郊鎮。

一個專門做三河法拍房生意朋友告訴子姨，有炒房客在限購前入手了好幾套燕郊房子，每月需償還的月供就達：

16萬。

限購出臺后，燕郊房價從高點快速跌落，短短3年就腰斬，如今更是膝蓋斬了。

從2018年開始，燕郊的法拍房數量明顯增加，增長速度取決于房價下跌的速度。

房價下降時，這個炒房客越來越焦慮，試圖賣掉幾套房子緩解壓力，卻發現根本沒人接手。

2022年春節后，他躺平，變成了失信人員，房子進入法拍市場。

其中一棟房子在去年以89萬拍出，他買的成本是240萬。

很多炒房客持有房子期限通常是三年。市場上行期還好，在市場下行期，如果三年內出不了手，就很麻煩了。為什么是三年？因為：

個人經營貸的最長期限，是三年。

4

今年6月初，廣州一名租客正在和房東談續簽，結果被告知：

房子要被法拍。

他的房東是一名90后，本地人，2019年買下了這棟老小區的房子，但因為通勤距離遠，干脆在公司附近租房住，把自己的房子出租。

一年多前，房東失業，搬回父母家住，至今沒找到工作。

這期間，他所在的小區房價降了30%多，“首付降沒了”。雖然租金能彌補部分月供，但這兩年，老房子越來越租不上價。

房東想了想，決定不再給銀行打工了。

談續簽的時候，房東告訴他，不用擔心被騰退，因為“買賣不破租賃”，法院是不會干預租約的。而且法院不會那么快就收房：

法拍也在排隊。

我看了看，由普通人斷供造成的法拍房，數量正在快速增加。

與生意失敗或炒房落空不同，這些法拍房的業主大都是工薪階層。房子買在高點，又遭遇降薪、裁員，實在無力支撐，才不得已斷供。

也有人選擇主動斷供，因為：

房價降太多了，斷供就是止損。

這類斷供房的特點是：要么是老破小，要么位于郊區。有貸款，裝修不錯，很多房子還住著人：

一看就不是炒房的。

在一些縣城，斷供的比例可能更高。因為房價降得更狠。

子姨的一位朋友，2018年在四川老家買了一套商品房，算上稅費、利息和裝修等，總成本接近80萬。今年他把這套房子賣了，全款27萬。

這位朋友說，在這個人口不到100萬的縣城里，被法院查封的房子正快速增加。執法人員經常出外勤，因為很多房子需要現場騰退。

她還說要不是銀行兜底，被查封的數量還會更多。

為了防止個貸加速變成壞賬，這兩年，銀行開始和還不上貸款的人談展期：

每月象征性還一點，可以不算違約。

這兩年，已有不少銀行悄悄對個人住房商業貸款進行展期。一位律師朋友說，展期期限通常為兩年，在這期間，貸款人只需償還利息即可。

在業內，房貸展期還有一個說法，叫做：

保房。

他判斷，在深圳，隨便一個支行的個人住房商業貸款展期用戶就超過20戶。

公積金貸款的展期，則得到了政策的明文支持。湖北襄陽在上個月出臺的政策，允許公積金貸款展期。政策列舉了無力負擔公積金貸款的幾種情況，被認為十分符合當下的現狀：

重病、降薪、失業、婚變。

5

前些年，法拍房還是小眾品類。很多人對法拍房不屑一顧，覺得：

不吉利。

騰退是法拍房最大的難題。

最初，法院并不負責騰退，競買人收房時，時常遇到“一哭二鬧三上吊”的戲碼，有時一棟房子拖上好幾年也住不進去。

此時，“江湖人士”會介入，他們通過拉電閘、潑油漆、砸窗戶等方式恐嚇住戶。一番折騰下來，房子被搞得一片狼藉不說，還容易吃官司。

但彼時，法拍房游離于限購政策之外，加上價格便宜，不少人仍然希望借助這一渠道，獲得上車機會或學位資格，或轉手套利。

風水先生也經常接到邀請。勘查現場后，先生會作出判斷，如果能破解“煞氣”，買家才會出手。

有人說，早年間的法拍參與者，除了有錢有路子外，還得：

命硬。

從2021年開始，法拍房逐漸被納入限購范圍，炒作空間大大減小。同時，法院也開始承擔騰退責任，并有義務對“重大瑕疵”進行核查。

從此，法拍房逐漸褪去玄學的面紗，成為房產交易中的一個普通品類。

今年6月，借助618大促的契機，南京市玄武區人民法院將30多處房產擺上法拍貨架。玄武區法院執行局的負責人親自出面推銷，并說拍品性價比高：

法院是保證交房的。

祛魅后，法拍房的性價比優勢開始凸顯。

首次拍賣中，法拍房的底價通常相當于評估價的七到八折，二拍底價甚至低至五到六折。即便通過競價有所抬升，但往往仍是“白菜價”水平。

這兩年，越來越多的普通購房者進入法拍市場淘金。正如毒梟房的熱拍，相比房屋的價值，競買者已經不太在意背后的故事。

上個月底，深圳市金地海景翠堤灣的一棟房產被法拍。這棟房屋曾在2009年發生故意殺人案，此后歷經兩任業主。今年重回法拍市場時，房子里還有人居住。

在數萬人的圍觀下，20多名競拍者對這棟“兇宅”展開了激烈的競爭。距離競拍結束不足半小時，又有4位買家沖了進去。

最終，這棟房屋以699.9萬元的價格成交，比市場價便宜了1/4。競拍次數達到：

109輪。

6

盡管有些房源拍得熱火朝天，但總體來看，流拍才是常態。

中指研究院的統計顯示，今年前10月，法拍房的清倉率為23%。而在2019年，這個數據是39.9%。

很多從事法拍的人都說，相比買家，房源還是太多了。

同期，法拍房的成交均價從5540元／平方米降到4667元／平方米，下降了15.8%。

這說明，在供大于求的情況下，法拍房也在：

以價換量。

對于同小區的業主來說，這顯然不是好消息。

今年上半年，子姨所在的小區，有業主組織了“保價聯盟”。組織者說，為了小區全體居民的利益，希望大家堅守價格底線。他還呼吁，報價較低的業主可以適當提價。

不久后，小區的一棟房子被法拍，比市場價低了30%。

然后，群里就不怎么說話了。

樓下的中介告訴子姨，不管拍不拍，只要有一套法拍房掛出來：

小區的房價就得抹個零。

法拍房是樓市最鋒利的鐮刀，收割的不僅是斷供者，而是房地產游戲的所有參與者。

哪怕是在法拍市場撿漏的人，也會有不安全感。

那位做法拍房的朋友說，一個客戶通過法拍拿下一套房子后，有一天忽然告訴他，不希望小區里再有房子被法拍了：

要不然真不知道什么時候是個底。

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