上海脫了，又沒脫

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

在北京松綁限購后，上海也如期跟進。

但是，上海限購松綁會不會來得有點遲？

“無限套”模式打開

就在今天（8月25日），上海也打開了買房無限套的模式，毫無例外地跟進了新購松，六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》調減住房限購范圍、優化住房公積金貸款額度、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅。

具體的內容包含——

1、外環外范圍，家庭或者單身，非上海戶籍，1年社保/個稅可購無限套住房，之前僅限一套。

外環外的范圍具體指外環高速公路（S20）以外的區域，涉及的行政區含嘉定區、青浦區、松江區、奉賢區、金山區、崇明區以及閔行區、寶山區、浦東新區的部分區域。

2、成年單身群體購買住房，視同家庭購房了，之前非滬籍單身繳滿社保后可買1套，但只能買全上海的二手房和外環外新房，需婚后才能買全上海新房，也就是單身可以買2套了

3、提高了住房公積金貸款額度，拓寬公積金使用范圍，首套房最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套住房貸款額度進一步上浮，最高可達216萬元；二套房最高貸款額度從130萬元提升至149.5萬元。

4、商貸利率不再區分首套/二套，之前上海首套房首付是15%，利率LPR-45點，二套首付是25%（郊區20%），利率LPR-5點（郊區-25點）

5、非滬籍同樣首套免房產稅，買二套人均60㎡免稅。

選擇在周一的這個節點宣布松綁，無疑是給周一的A市打了一劑興奮劑。

所以可以看到，今天一大早，房地產板塊幾乎全線飄紅，甚至連一些走在鋼絲繩上的房企也一炮漲停。

之前北京之前松綁限購，超預期的地方是，在京外結清公積金貸款后算首套，統一了五環內外首套和二套公積金最低首付比例。

是繼續去年“9·30”政策非京籍社保年限“五環內5改3”“五環外5改2”后，限購最重要的調整。

這樣的調整方式，最主要的原因是北京的庫存基本都集中在五環外。

據中原地產研究院統計數據，截至2025年8月，五環外新房庫存占比全市約81.4%，庫存面積超900萬平方米，去化周期超26個月。五環外二手房庫存占全市約68%，去化周期達22個月，遠超合理區間（12-18個月）。

那么，為什么松綁的位置是上海外環外？

外環外新房太多了，外環外去庫存壓力太大，外環內新房少，去庫存速度也比外環外快很多，且人口密度也低很多。

根據同策研究院數據，上海當前外環外區域的庫存占比達到80%（按套數統計）而目前外環外區域的成交占比約60%。

所以上海這次松綁思路，基本是1；1復刻了北京的限購松綁思路的，精準針對的是高庫存區域范圍。

超預期or低預期

那么，這次上海松綁，超預期的地方是什么呢？

好像也沒太超預期，甚至可能低于預期。

一方面政策力度遠不如去年上海樓市的927新政。

927新政直接將上海樓市增值稅免征年限，從5年調整為2年，對交易的摩擦成本起到的減免作用是非常大的。

另一方面，這次松綁的是外環外的區域，只是對套數不再作限制，但是非滬籍還是需要1年社保/個稅，放松的不是限購門檻，而是增購套數。

這樣的松綁，不過是原來非滬籍在外環外可以買1套變成可以買很多套，可能對市場來說，但實際上吸引力可能不大。

首先放松的范圍到市中心通勤時間普遍需1小時以上，這樣的位置相當于深圳坪山區通勤到福田區的位置。

這樣的位置，商業、醫療、教育等資源與市區差距明顯，優質學區也少，三甲醫院基本需依賴市，部分新興板塊生活便利性是跟不上需求的。

在上海本地人眼中外環之外都已經不算上海了。

其次北京五環外可以購買任意套房，但是沒有房產稅。

也就是，無論多購多少套，除了本身的房價，沒有額外的摩擦成本。

而上海不一樣。

上海雖然也同步抄北京的作業，對滬籍和滿1年個稅/社保的個人/家庭不再限制外環外的購房套數，但上海存在明確的房產稅制度。

上海自2011年以來，針對部分個人住宅征收房產稅的范圍為新購住房超出人均60平的第二套房起征，稅率為0.4%到0.6%。

2025年的標準是新購房單價≤94446元，稅率為0.4%，新購房單價＞94446元，稅率為0.6%。

計算公式是應繳房產稅=超出部分面積×新購房單價×70%×稅率（0.4%或0.6%）。

非滬籍也和滬籍一樣首套免房產稅了，買二套人均60㎡免稅，假設5口之家，則免征總面積為300平，若首套為300平，二套為150平，那么新購房，若單價為5萬/平，則房產稅為（300+150-300）*10000*70%*0.4%=4200元，若單價為10萬/平，則房產稅為（300+150-300）*100000*70%*0.6%=6.3萬。

目前，上海外環外的住宅均價水平基本在2萬左右，部分區域僅3萬-5萬/㎡。

換句話說，外環外的新房如果買得越多，房產稅就越多。盡管外環外的價格水平線在5萬以下，但多買后無形中也會增加一定的稅費。

所以，如果要促進上海的房地產市場交易，房地產稅很大概率還需要采取一些豁免的補丁措施，給市場進一步傳遞信心。

但，上海托底表現出的決心是非常果斷的。

一方面，6天前上海的中介平臺停止顯示二手房成交價格，避免進一步引起市場的擔憂。

另一方面，上海樓市已經是最有韌性的市場，去年9.29新政后，接近1年的時間新房成交活躍，不少樓盤出現搶籌，二手房成交量也一度沖上2萬+套。

數據來源：網上房地產

如今上海樓市行情，不過剛走冷幾個月而已，新房更是從6月才開始迅速轉冷，就已經釋放新的政策。

所以，期待一個月后上海市場的數據。

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作者觀點，不代表格隆匯立場