廣東
我是紫沐，這是我第459篇日記。
聊聊馬場新動態，以及它對廣州豪宅格局的影響。
1.馬場最新版的投資備案，主要以基礎配套建設為主。
包括地上空間、公共通道、市政路、隧道、體育設施、下沉廣場等等，合計28萬㎡左右。
都屬于一級開發，總投資151億。
等基建成型，后續追加投資的幾率很高。
而馬場地塊的一級開發，確定由越秀承建。
考慮到越秀在廣州的地位，以及基建所付出的資源。
后續公開出讓的商業和宅地，越秀優勢很大。
經過這幾年的發展，特別是琶洲南TOD和越秀觀樾這兩個產品，越秀已經具備做高端改善的能力。
但代表性的豪宅產品，說實話還是沒有的。
所以在住宅層面，馬場的天花板能有多高，比較考驗越秀的學習能力。
2.馬場兌現加速，對珠城東區利好很大。
東區目前有兩個問題。
一個是缺商業，一個是板塊界面有點參差不齊。
珠城東區的沿江面建設得很好，環珠江公園那片也不錯。
但珠江公園以東，包括目前的馬場，顏值和配套是有點low的，屬于板塊瑕疵。
而馬場翻新，能把這兩個問題都解決掉。
首先是商業兌現，很可能會把SKP帶進來。
一個頂級商業的進駐，先別說它后續流量會有多大，至少能夯實東區的頂豪定位。
而且馬場能帶來的不止是商業，還有城市公園、高端產業和對應的高端寫字樓。
作為珠城最后一塊核心地，馬場下限不會低的。
相當于整個馬場，一下子從東區的短板，變成了東區的長板。
另外把視野放大，馬場兌現加速，對珠金琶這個未來核心也是大利好。
在廣州的板塊定位里，珠城和金融城，都屬于頂級板塊。
但現在從珠城到金融城這段路，從珠江公園到金融城核心起步區，落差感太大。
沒有現代化的基建，也沒有CBD的繁華，只有老舊的產業和亂糟糟的城中村。
急需要馬場翻新，來緩解這種割裂感。
而馬場翻新之后，員村這塊硬骨頭什么時候啃下來，珠城和金融城才能真正連為一體。
3.馬場住宅地塊，按目前的規劃，放在東側，更靠近員村。
這個位置，只有西南向望馬場公園這一個景觀面，稍微有點遺憾。
如果放在西側，東南向望馬場公園，并且緊鄰珠江公園，朝向和視野會更好。
不管馬場住宅最后定位是純頂豪，還是頂豪+高端改善結合，景觀資源都是很值錢的。
如果保利天奕和保利天曜的出現，代表廣州改善產品進入下半場。
那馬場和冼村兌現加速，保利面粉廠即將入市，則是廣州豪宅下半場開啟的信號。
下半場，最先上演的，會是傳統豪宅的讓步。
過去兩年，新規盤對二手的沖擊力展現得淋漓盡致。
看看琶洲南TOD，次新改善盤的扛把子，也被改善新盤沖垮了。
最近掛牌的一套220㎡中高層四房，單價正式跌破10萬。
實際成交價可能會更低，沒逃過收樓即浮虧20%的命運。
所以同樣的，面對新規盤產品和價格的雙重沖擊，老牌豪宅也會有一波調整。
相繼出現8萬的粵海麗江、11萬的凱旋楓丹、18萬的凱旋廣粵，就是證明。
考慮到面粉廠目前吹風15萬，實際可能還有驚喜。
老牌豪宅的調整，還遠沒有結束。
至于馬場、冼村、面粉廠，這三個新規豪宅孰優孰劣，目前言之尚早。
從位置上看，馬場和冼村短期更有優勢。
頂級圈層、頂級配套、頂級環境，都是現成的。
但從完整體的角度，面粉廠天花板更高。
低密大花園+核心區一線江景，都是非常值錢的豪宅屬性。
所以市場是動態的。
暫時第一容易，永遠第一很難。
傳統豪宅會迎來下半場，新豪宅在未來也有它們的下半場。
關鍵在于，你能不能及時洞察，并做出調整。
能掌控的風險，往往也是種機遇。
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