廣東
我是紫沐，這是我第406篇日記。
現在買房有兩個比較大的坑。
一個是只跟你說規劃，不跟你說現狀。
這類房子，我建議不要買。
雖然說前幾年，很多類似的概念板塊，只用ppt畫餅都很多人買。
但那是有前提條件的。
首先是經濟環境，處于快速增長期。
很多規劃上的東西，有足夠的資金和資源，去兌現去落地。
其次是那時候大家還相信房價永遠漲。
只要地段和規劃有想象力，哪怕周邊一無所有，買家也愿意為這個想象力付錢。
但現在這兩個前提條件都消失了。
經濟不用多說，也沒法說。
到底好不好，冷暖自知。
在這個背景下，城市更新的速度，肯定會越來越慢。
規劃兌現需要更多的時間，也就有了更多的變數。
另外就是樓市信念的破碎。
在兩年前的文章中，我就說過一個觀點：
靠買房賺錢的思路已經走不通了。
現在的樓市，更多是把賺到的錢，通過優質資產去做保值沉淀。
而這個觀點，隨著現在樓市神話破滅，也被越來越多人接受。
換言之，買家已經不太相信規劃和預期，也不肯再為之付錢。
買房要么是為了自住，要么是為了做資金沉淀。
自住看的是什么？
配套是否成熟，通勤是否方便，屬于基本面。
資金沉淀看的是什么？
產業是否完善，購買力是否集中，同樣是基本面。
所以現在買房，規劃有多牛逼不重要。
基本面是否成熟，更重要。
那些只有規劃可以講，現狀一言難盡的邊郊新城，未來很難翻身的。
甚至近郊板塊，也會受到沖擊。
老黃埔和萬博就是很典型的例子。
20-21年，老黃埔和萬博不管是城市界面，還是配套成熟度，都比現在弱很多。
但絲毫不妨礙它們賣爆，成交熱度超級高。
就因為兩個前提條件都在。
大家還相信預期，愿意為預期付錢。
但現在前提條件消失了。
肯為預期付錢的買家都走了，只剩下地緣性自住買家。
需求變少，供應卻猛增。
所以你能看到黃埔和萬博明明變得更成熟，熱度和房價，卻是反向往下掉的。
連老黃埔和萬博都會被樓市沖擊。
就更別說什么南站、新造、知識城、長嶺居、黃埔新城、黃陂這些經常出現在軟文上的概念板塊了。
要是不小心溢價買入，站崗會站很久。
另外一個坑，是漲價逼單。
網紅新盤最喜歡用這招，特別是利好出臺前后。
就是鋪天蓋地打軟文，給意向客戶發信息，說再不買，下個月就漲價。
這種時候千萬不能急，別亂了自己的節奏。
樓市想有上漲大行情，同樣需要兩個必備條件。
一個是經濟好，就業環境好。
老百姓兜里有錢，樓市才會爆發需求。
另一個是供需結構要合理。
房子本身要有稀缺性，至少不能供過于求。
但很明顯，現在這兩個條件都不滿足，房價上漲短期是很難實現的。
這不是幾條政策利好，就可以改變的基本面。
特別是廣州，廣州太依賴土拍賣地，這會帶來兩個負面影響：
1.供過于求加劇。
2.低價新規房越來越多，二手市場持續承壓。
必須要明白，一買一賣才是閉環，落袋為安才是盈利。
現在二手房價還在跌跌不休，樓市又哪來的上漲基礎。
事實上最近一個月，雖然成交量是上升了，但這完全是用價格換來的。
新房就不用說了，持續給優惠，降價出貨。
二手更慘，必須比新盤讓利更多，才能割肉離場。
如果說房價上漲，體現為量價齊升。
房價上漲的預演，體現為量升價穩。
那現在市場才走到以價換量，你說你急什么呢？
而且還有一個隱患，大家可能不知道。
就是現在很多二手成交，是為了續命才買的。
一些現金流快撐不住，接近爆倉的投機者。
正在利用無限首套+15%低首付的政策紅利，通過超貸去續命。
但以現在樓市復蘇的速度，能不能靠超貸撐到黎明到來，不好說。
這些現在埋下的地雷，要是后面集中爆發。
銀行會產生更多爛賬，金融系統的穩定性也會受影響。
如果操盤手沒有想好，要怎么阻止這種風險蔓延。
那最近傳得沸沸揚揚的大V跑路事件，只是個開始。
大家對樓市的信心，只會更萎靡。
如果你能等，完全可以等這批高杠桿買家暴雷，去撿他們的血籌碼。
所以就現在這大環境，所謂不買就漲價，完全可以當噪音，不必理會。
只跟你說規劃，不跟你說現狀的房子，不要買。
只跟你說漲價，不跟你說大環境的噪音，不要聽。
明白這兩點，你的財富就安全了。
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