回購商品房！廣州，開足馬力去庫存了

作者：余飛

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廣州，回購商品房

第一省會廣州，依舊是救市最積極的一個，無論是從過去五年的救市措施，還是現(xiàn)在的救市力度，都毋庸置疑。

從過往來看：

首先，廣州是第一個完全放開限購的一線城市，至今仍是唯一一個，誰都可以買，想買多少套都行。

其次，廣州是一線城市中房貸利率最低的城市。

從現(xiàn)在來看：

不久前，在深圳發(fā)布放松限購之后，廣州緊跟著發(fā)布了一個“穗八條”，

作為已經(jīng)不限購的城市，廣州依舊想出了一個大招，直接鼓勵有條件的區(qū)在土地出讓時，結合義務教育階段學位承載能力和地塊實際情況，推出“預售階段確定學位”“網(wǎng)簽后即可入學”等措施。

這一招增強了房子學位的確定性，進一步鞏固入場人的信心。

這還不夠，5月26日，廣州市又發(fā)布了《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，國家隊開始進場回購商品房。

《意見》提到：

1、廣州安居集團表示，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，安居集團將啟動支持居民“賣舊買新”試點工作，試行期至2026年12月31日止。

2、本次市場化方式試點收購對象為，總價在300萬元以內(nèi)、建筑面積70平方米以下，位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限。收購價格以市場成交價為參考，采用“兩次評估＋協(xié)商確認”機制，通過第三方專業(yè)機構初次詢價評估及復核評估，與居民協(xié)商確定收購價格，確保公正合理。

02

目的在于鞏固已經(jīng)回暖的樓市

看到這，很多業(yè)主是不是以為就解套了呢？

并不是。

第一，被回購的二手房對象，有很多限制。

廣州安居集團下場回購業(yè)主手中的二手房，針對的是散戶，條件限制是總價300萬以內(nèi)，建筑面積小于70平米，且是在廣州環(huán)城高速以內(nèi)，也就是廣州的中心區(qū)， 涵蓋越秀、荔灣、天河、海珠全部及白云、黃埔、荔灣、海珠部分區(qū)域。

第二，被回購后，業(yè)主必須在180天內(nèi)購買市內(nèi)新房。

這不是無條件收 購，被收購二手房的業(yè)主，必須在180天內(nèi)去買市內(nèi)新建商品房，因為 舊房收購款全額由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新房，確保用于“賣舊買新”全流程“專款專用“。

同時為了鼓勵“賣舊買新”（包含先買后買和先賣后買），廣州市給予了購房補貼激勵，發(fā)放2億元的購房補貼，個人和家庭，最高可領取3萬元補貼。

同時還輔之以提高公積金貸款額度，比如兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款，符合相關條件的最高貸款額度提高至360萬元。

關鍵問題來了：

第一，廣州安居集團回購這些舊房作何用？

文件給出了明確答案，收購后的舊房將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷。

第二，此舉對廣州樓市會帶來什么影響？

理論上來說，對廣州樓市具有很強的促進作用。

因為此舉從理論上來說，一方面很大程度上消化了中心城區(qū)的二手房庫存，另一方面增加了保障房的供應。

根據(jù)專家分析，中心四區(qū)存量房老舊程度非常高，60%的房子樓齡超過30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導致賣舊買新的愿望實現(xiàn)不了，也導致整個市場置換聯(lián)通受阻。

如今國家隊入場回購這類商品房，再疊加回購后必須購買新房的硬性要求，既能縮小市場上的房屋供應，同時也能消化新房庫存，可謂一石二鳥。

但這都是理論上的，在實際的談判過程中，利益牽扯會大大阻礙回購規(guī)模與速度。

這些都有案例在先。

商品房回購，幾年前就有很多城市開始行動。直到2024年，變成了硬性要求。

2024年5月的“全國切實做好保交房工作視頻會議”上，官方明確強調(diào)：

相關地方政府應從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

此事，還僅僅強調(diào)商品房庫存量較多城市收儲，而且用的語氣詞是“酌情”、“部分”。

當年6月20日，住建部召開會議強調(diào)： 推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

這意味著收儲工作從主要城市延伸到了縣和縣級市。

華夏時報當年就針對此發(fā)表的文章，標題就特別醒目，“收購范圍擴大至2884個縣級以上城市”。

中國新聞周刊也用了一個特別吸引眼球的標題，“1800多個縣城，要出手收房了”。

當年8月份，深圳安居集團下場，宣布有條件回購商品房。

后來的結果，我們也都知道，2024年全國商品房成交面積與成交額，并未停止下跌。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

原因在于價格拉扯。

當時很多地方發(fā)布的收儲細則顯示，回購的房子相當于商品房的五折以下。

當然，這些都是針對開發(fā)商的報價。

這一次廣州的收儲對象不是開發(fā)商，而是居民。

在定價上也明確寫著：

以市場成交價為參考，采用“兩次評估＋協(xié)商確認”機制，通過第三方專業(yè)機構初次詢價評估及復核評估，與居民協(xié)商確定收購價格，確保公正合理。

如果能做到，成效當然會非常顯著，廣州也將成為一個收儲標桿，為其他城市提供樣板經(jīng)驗。

同時也會對正在回暖路上的廣州樓市，提供火力。

過去兩個月，一線城市整體有了回暖勢頭，整體呈現(xiàn)出了 “量價回穩(wěn)、結構優(yōu)化、庫存減少”的特征。

但就廣州來說，還不夠明顯。

廣州中原的數(shù)據(jù)顯示，4月份廣州新房成交5546宗，環(huán)比下跌了16%。

二手房成交了10426宗，環(huán)比上漲了13.5%，但也沒有想象中那么火熱。

所以，5月初至今廣州連出三招繼續(xù)救市，從效果來看，還是有的。

5月以來，廣州全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網(wǎng)簽量分別環(huán)比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。

03

房價仍未見底

盡管國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份重點城市房價都有所反彈，特別是上海、深圳、廣州三座城市新房與二手房價格雙雙上漲。

但我依舊認為這僅僅只是一個階段性反彈而已，房價距離底部還遠得很。

當然，這并不是說未來還有很大跌幅空間，而是強調(diào)下跌時間不會短。

前幾天我在廣州參加一個活動，現(xiàn)場聽了經(jīng)濟學家付鵬的分析，他給出了一組數(shù)據(jù)：

1990年日本房地產(chǎn)泡沫破裂，之后四年日本各地房價無差別下跌，1995年開始東京房價緩慢下跌，2002年東京房價與整個日本房價出現(xiàn)K型分化，東京筑底反彈，日本整體房價直到2021年前后才勉強筑底，但沒有明顯反彈。

也即是說，日本在房價泡沫破裂開始的五年內(nèi)，全國各地房價無差別回調(diào)。五年后首都東京緩慢下跌，直到2002年才筑底反彈。東京房價調(diào)整用了12年。

日本全國房價筑底則用了31年，且筑底后日本全國整體房價沒有明顯反彈。

我一直在強調(diào)，我們雖然一直想擺脫日本的老路，但始終在跟隨日本的腳步前行，無論是人口出生率還是房價，每一步都精準跟隨。

按照這個時間周期來看，即便是北上廣深，房價距離筑底還為時尚遠。

這只是一個經(jīng)驗借鑒。

那么，從現(xiàn)實來看，經(jīng)濟復蘇的不確定性猶在。

4月份宏觀數(shù)據(jù)中，消費增速降到了2023年以來最低，只有0.2%。

此外， 4月份工業(yè)產(chǎn)出同比增長4.1%，低于3月份的5.7%，也遠低于市場普遍預期，是自2023年7月以來最低增速。

這反映出民眾的消費，依舊是防御性的，而非擴張性的。

更能佐證這一論斷的數(shù)據(jù)，來自央行。

央行公布的4月份金融數(shù)據(jù)顯示：

4月份短期貸款（主要是消費貸）減少了4562億元，中長期貸款也即房貸，減少了3408億元。

這是繼2月份房貸負增長后，又一次負增長。

來源：說財貓；數(shù)據(jù)：央行

這意味著，消費信心的復蘇，仍道阻且長。