湖北
這過去的一年，萬科的日子確實(shí)過得挺緊吧。2025年，他們咬著牙還了332億的公開債，這背后可是大股東深鐵功不可沒。他全年累計(jì)借給萬科的錢超過了300億。那這口氣兒還沒喘勻，到2026年，光是4到7月，萬科又有112億的債要還，這是管理層都承認(rèn)的，兌付壓力很突出。
關(guān)鍵時(shí)刻，這深鐵又出手了。最近萬科就公告說，深鐵再次提供不超過25億的借款額度，其中23.6億已經(jīng)到賬了，這真是一個(gè)及時(shí)雨，讓萬科暫時(shí)又能緩口氣。
不過，這次的借款條款發(fā)生了一些微妙的變化。雙方把之前220億的借款協(xié)議給放寬了，原來用于房產(chǎn)股票這些擔(dān)保，之前最多可以借到這些擔(dān)保價(jià)值的60%到70%，而今天這個(gè)上限提高到了百分之百。
等于可以用于抵押的東西現(xiàn)在變多了。像什么應(yīng)收賬款、項(xiàng)目未來的收益權(quán)，這些以前都不能抵押的東西，現(xiàn)在都可以變成硬通貨過來做資產(chǎn)抵押了。說白了，一方面深鐵給了萬科更大的操作空間，另一方面，也可以透露出萬科手里能拿得出手的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)現(xiàn)在越來越少了。
那深鐵雖然很仗義，但他自己的壓力也不小。過去靠的是地鐵加地產(chǎn)這個(gè)模式來賺錢，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，他自己也受到很大影響。2025年，深鐵自己虧了372億，很大一部分原因就是因?yàn)橥顿Y了萬科虧的錢。所以市場也在問，深鐵到底能撐萬科多久？
答案可能比較復(fù)雜。深鐵現(xiàn)在是萬科的第一大股東，占了27.18%的股份，兩家可以說是深度綁定。如果萬科信用出了問題，那深鐵的投資和資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)跟著一塊兒受損。所以深鐵對萬科的支持，很大程度上就是在保護(hù)自己。當(dāng)然，深鐵的錢肯定也不是無限的，你從這次借款抵押物的這個(gè)變化也可以看出來，大股東實(shí)際上也在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。
回過頭來，咱看萬科，2022年之后核心業(yè)務(wù)也就是房地產(chǎn)開發(fā)銷售大幅下降，2024年的銷售額已經(jīng)從6000億縮水到2400多億了，這幾乎就是九年前的水平。他曾經(jīng)大力發(fā)展的多元業(yè)務(wù)，比如物業(yè)的萬物云、長租公寓泊寓，雖然還在增長，但它的體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠彌補(bǔ)主業(yè)巨額下滑的這個(gè)巨大缺口。
市場好的時(shí)候，業(yè)務(wù)多元化那叫戰(zhàn)略布局，市場一下行，這些業(yè)務(wù)卻很難去反哺主業(yè)，反而變成了一份急需變現(xiàn)或者抵押的資產(chǎn)清單。所以我們看到萬科開始出售養(yǎng)豬、停車場這些非核心資產(chǎn)，甚至總部都要賣，從全線擴(kuò)張變成全線收縮。
還是那句話，光靠賣不僅不會(huì)讓現(xiàn)金流長期有好轉(zhuǎn)，反而會(huì)越賣越尷尬。能救萬科的并不是深鐵的不斷輸血，而是地產(chǎn)的反彈。如果地產(chǎn)還不反彈，那就不是深鐵一點(diǎn)的問題了。
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