實探：14900元/㎡起拍，東郊記憶再度上新

成都新樓市 文 | 小明

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下下周二，也就是6月9日，成華區(qū)一宗土地28.9畝土地即將拍賣。因為項目地處東郊記憶板塊，因而關(guān)注度頗高。

在5月26日，我們對這宗土地進(jìn)行了現(xiàn)場實探。

先來看宗地具體情況。

該宗地用地面積約28.9畝，容積率2.278，純住宅用地，起拍樓面價14900元/㎡。

▍圖源尋圭投資云地圖

地塊位于崔家店北三路以南、崔家店路以西、崔家店北巷（在建）以北所圍合而成的區(qū)域，一街之隔就是2023年的紅盤——凱德玖悅?cè)A章。地塊與東郊記憶的直線距離約1公里。

地塊交通較為便利，根據(jù)百度地圖測量，項目步行至7號線崔家店站僅約200米，從崔家店出發(fā)4站可抵萬象城、東客站。向北步行約600米可達(dá)理工大學(xué)站，乘坐8號線可直達(dá)東郊記憶、玉林。

▍地鐵7號線崔家店站

若是駕車出行，西側(cè)約300米就是成華大道，東側(cè)駕車不到1公里就可以上滬蓉高速。

由于地處東郊記憶板塊，因此周邊的商業(yè)配套自然是一大優(yōu)勢，地塊北側(cè)的新華創(chuàng)客居就有十余家餐館。

▍地塊北側(cè)的底商

步行約300米就來到招商花園城，平常可以在此遛個彎、買杯奶茶、看看書。步行約1.2公里，就可以抵達(dá)萬科天薈、龍湖濱江天街與東郊記憶，這些名字在成都人眼中，早已成為熱門目的地……

▍招商花園城實拍

根據(jù)2025年成華區(qū)劃片，參考崔家店路637號的門牌號，劃片屬于四川交響樂團(tuán)附屬小學(xué)劃片范圍，該學(xué)校屬于成六區(qū)，對口初中包含華西中學(xué)、四十九中楓林校區(qū)、萬匯學(xué)校、七中英才等。（學(xué)區(qū)劃片僅供參考，具體以當(dāng)年官方發(fā)布的入學(xué)劃片范圍為準(zhǔn)）

隨著2022年“金色中環(huán)”進(jìn)入實質(zhì)性建設(shè)階段，崔家店開啟新一輪城市更新。根據(jù)規(guī)劃，崔家店城市更新項目分為東、西片區(qū)，總占地約2874畝，擬改造約23.1萬㎡，擬新建約112.26萬㎡，將打造大型商業(yè)綜合體、特色商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)意企業(yè)總部、城市公園等多重城市生活場景。本次拍賣的土地，恰好位于崔家店西片區(qū)。

經(jīng)過數(shù)年的城市更新，項目北側(cè)、西側(cè)等區(qū)域城市界面已經(jīng)大幅改善。

▍地塊北側(cè)城市界面

東側(cè)靠近崔家店路的區(qū)域還有部分房屋待拆遷，曾經(jīng)的成都理工大學(xué)（南校區(qū)）已經(jīng)完成拆除。

▍地塊東側(cè)部分房屋尚未拆遷

地塊呈一個五邊形，從實拍中可以看到，地塊已經(jīng)全部打圍，通過縫隙可以看到，內(nèi)部的土地目前尚未平整。

▍地塊內(nèi)部實拍

不過由于地塊靠近崔家店路，道路中有高架，因此臨主路的區(qū)域噪音干擾較大。

▍地塊東側(cè)的崔家店路，噪音達(dá)74分貝

地塊所處的萬（象城）東（郊記憶）板塊，可以說是近兩年主城土拍、新房市場熱度最高的區(qū)域之一。從去年開始，萬東板塊就7次登上土拍席，可以說土拍熱度持續(xù)高漲，但也意味著區(qū)域內(nèi)將面臨激烈競爭。

2025年1月，華潤以20400元/㎡的地價摘下萬東50畝，打造華潤置地華宸府。

2025年2月，華潤又以17700元/㎡的地價摘下萬東72畝，打造華潤置地天宸上院。

2025年3月，中昕以19500元/㎡的地價摘下萬東14畝，中昕昕悅府。

2025年7月，中旅以19100元/㎡的地價摘下萬東50畝，打造中旅柏宸澐啟。

2025年9月，龍湖以15800元/㎡的底價摘得萬東19畝，打造龍湖濱江峯萃。

2025年10月，越秀以16500元/㎡的地價摘下萬東60畝，打造越秀天悅云萃三期。

2026年3月，越秀再度入局，又以16100元/㎡的地價摘下萬東48畝。項目案名尚未官宣，但有消息稱，該地塊將打造主城許久未見的89㎡新房。

與項目有較大參考性的是3月拍賣的越秀48畝，二者起拍價相同，直線距離僅約1.2公里，距離7號線都只有約200米。本次拍賣的28.9畝勝在離東郊記憶更近，越秀48畝則勝在尺幅更大。

因此，越秀48畝16100元/㎡的樓面價，也是對本次拍賣的一個參考。

二手次新房方面，地塊一街之隔的凱德玖悅?cè)A章在今年3月已經(jīng)有首套成交二手房，單價為31726元/㎡，目前最低二手房掛牌價為30318元/㎡。而區(qū)域內(nèi)較為熱門的次新房——龍湖梵悅臺今年二手房成交價為25967元/㎡。

▍凱德玖悅?cè)A章實拍

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