北京
北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
北京人，婚房在大興**，共有產(chǎn)權(quán)房，目前不能賣(mài)，而且肯定貶值了，因?yàn)殄５亩家呀?jīng)跌到2萬(wàn)多了，我們這邊無(wú)地鐵無(wú)學(xué)區(qū)無(wú)配套，恐怕跌的要更多。而且孩子馬上出生，應(yīng)該考慮學(xué)區(qū)問(wèn)題了，現(xiàn)在我們住小紅門(mén)父母家，也沒(méi)有學(xué)區(qū)，考慮是不是應(yīng)該去東城或西城買(mǎi)個(gè)占坑房先做準(zhǔn)備。
或者是賣(mài)掉小紅門(mén)**的一起換到學(xué)區(qū)好的地段，因?yàn)楹⒆映錾笠残枰改笌椭春⒆樱院缶驮谝黄鹱×恕Ｒ灿邢敕ㄊ窍荣I(mǎi)個(gè)公寓投資，先收幾年租金等升值，然后等孩子上學(xué)再換房。
章哥：
1、我說(shuō)句不太好聽(tīng)的吧，您這一看就是心有點(diǎn)兒亂了，導(dǎo)致看上去想法很多，但其實(shí)是根本沒(méi)主意，而且是越瞎琢磨越焦慮。我要建議就是甭多想了，反正等孩子上學(xué)還六年呢，過(guò)幾年再說(shuō)吧。
2、保障房本來(lái)就是自住為主的，公產(chǎn)房更是純自住，沒(méi)什么投資性。所以既然買(mǎi)了就多考慮自住吧，甭琢磨漲跌的事兒。能自己住就盡量，住不上就租出去，這邊租金應(yīng)該每平每月50塊錢(qián)，收益率說(shuō)的過(guò)去吧。
3、學(xué)區(qū)房沒(méi)必要考慮的太早，尤其是占坑兒房，溢價(jià)比例仍然很高。常規(guī)300多萬(wàn)的老破小，溢價(jià)占比至少在100萬(wàn)左右，剩下的居住功能只有200萬(wàn)，那就算出租也只能收到200萬(wàn)的租金，劃算嗎？而且這幾年都是入學(xué)低谷期，這100萬(wàn)的溢價(jià)還有保值的風(fēng)險(xiǎn)。
4、賣(mài)掉小紅門(mén)的也沒(méi)什么意義，就算您家是有房本的，一套兩居室也不過(guò)是200多萬(wàn)。您家有幾套啊？賣(mài)掉后能買(mǎi)多少總價(jià)的學(xué)區(qū)房？
反正如果總價(jià)預(yù)算不太高，那在好學(xué)區(qū)是很難買(mǎi)到溢價(jià)相對(duì)低的房子的。也就是沒(méi)比占坑兒房的性?xún)r(jià)比提高多少，其他問(wèn)題也一樣存在。而且父母都住了一輩子了，搬過(guò)去能習(xí)慣嗎？所以我要建議就是先住著吧，等忙活到孩子上了幼兒園再說(shuō)。
5、公寓的租金確實(shí)高，但劣勢(shì)也很明顯。首先是價(jià)格走勢(shì)不占優(yōu)，大概率是略弱于普宅的，所以過(guò)幾年您換房時(shí)能不吃虧就不錯(cuò)，畢竟公寓的稅費(fèi)還高呢。再一點(diǎn)就是公寓不好賣(mài)，等您出手的時(shí)候如果掛牌期長(zhǎng)，那還有可能耽誤買(mǎi)學(xué)區(qū)房呢。所以公寓的建議要么就甭買(mǎi)，買(mǎi)了就干脆甭賣(mài)了。
6、簡(jiǎn)單就這情況，其他的也沒(méi)什么建議。反正在我看來(lái)，這種經(jīng)濟(jì)時(shí)期不折騰就不損失，不損失就算贏。
僅供參考。
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