孫毅降維打擊，上海地產(chǎn)甩出低總價(jià)王炸

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

要說今年上海樓市熱度最高的區(qū)域，一定繞不過去前灘。

4月，前灘公館瀾墅、前灘元境接連觸發(fā)積分，5月，板塊熱度依舊維持高位。

隨著前灘板塊逐漸進(jìn)入成熟兌現(xiàn)期，前灘的新房、二手房，都開始加速回暖。

過去幾年，前灘的新房供應(yīng)更多集中在高總價(jià)改善與豪宅產(chǎn)品，入場門檻不斷抬高。

即將入市的前灘尚品，走了一條差異化路線。

這個(gè)項(xiàng)目位于三林濱江東區(qū)，是繼中企云萃森林之后區(qū)域內(nèi)第二宗純商品住宅地塊，也是前灘最后一塊住宅拼圖。

目前項(xiàng)目展廳已經(jīng)開放，樣板間預(yù)計(jì)6月初亮相，9月正式入市。

它沒有繼續(xù)一味拉大面積，而是直接把起步戶型做到了約103㎡。

而且，整個(gè)項(xiàng)目有相當(dāng)大比例的100㎡左右產(chǎn)品，整體定位剛改型住宅。

在今天的上海核心板塊里，100㎡面積段已經(jīng)越來越少見。尤其是濱江板塊，大部分新盤基本從120㎡甚至140㎡起步，總價(jià)一下被抬高。

面積門檻雖然被壓低，但并沒有犧牲產(chǎn)品體驗(yàn)。

在新規(guī)體系下，項(xiàng)目大量運(yùn)用了飄窗、多陽臺(tái)以及部分設(shè)備平臺(tái)可利用的設(shè)計(jì)，100㎡的實(shí)際空間感已經(jīng)開始接近過去老規(guī)約115㎡左右產(chǎn)品的居住體驗(yàn)。

具體來看一下各個(gè)面積段的戶型：

約103㎡戶型：整體框架方正，三陽臺(tái) 四飄窗，客廳與兩個(gè)次臥均連接陽臺(tái)，室內(nèi)空間向外延展明顯。

一梯兩戶，入戶電梯廳還預(yù)留了大面積自用墻體，實(shí)用性拉滿。

約125㎡戶型：兩梯兩戶，更純粹的獨(dú)立梯廳，讓產(chǎn)品開始向更改善靠攏。

寬廳設(shè)計(jì)，面寬約5.6米，可改造為“3 X房”。

約140㎡戶型：改善屬性更明顯了，入戶門升級(jí)為子母門。四開間朝南，三個(gè)臥室全部位于南向。客廳與南次臥之間采用非承重墻設(shè)計(jì)，也為未來家庭結(jié)構(gòu)變化預(yù)留了空間改造彈性。

約155㎡戶型：位于樓王位置，一梯兩戶，4房2衛(wèi)，大橫廳 雙套房，美中不足的是2個(gè)衛(wèi)生間中有一個(gè)暗衛(wèi)。

除了戶型本身，項(xiàng)目還有一個(gè)比較重要的優(yōu)勢(shì)，在于1.8的低容積率。整體以小高層為主，前灘尚品規(guī)避了很多高層住宅常見的連廊問題，并實(shí)現(xiàn)了類一梯一戶的獨(dú)立電梯廳體驗(yàn)。

由于項(xiàng)目拿地成本相對(duì)不高，前灘尚品有著明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

據(jù)說，這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)對(duì)著中企云萃森林來打，后者在2022年12月首開，現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售狀態(tài)，均價(jià)約10.5萬/㎡。

尤其是100㎡左右戶型，如果最終能夠把總價(jià)控制在千萬級(jí)附近，對(duì)于當(dāng)前前灘市場來說，競爭力會(huì)非常強(qiáng)。

因?yàn)橥瑑r(jià)位段內(nèi)，真正兼具濱江屬性、低密產(chǎn)品形態(tài)以及完整改善體驗(yàn)的新盤并不多。

項(xiàng)目公司為上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司，由上海地產(chǎn)集團(tuán)與前灘國際分別持股80%、20%，法人及董事長為孫毅。

相比很多純市場化職業(yè)經(jīng)理人，孫毅的履歷其實(shí)帶有很強(qiáng)的區(qū)域開發(fā)色彩。

從中華企業(yè)、上海地產(chǎn)北部投資公司，到世博文化公園建設(shè)管理，他長期都圍繞浦東三林濱江這一帶展開工作。

上海地產(chǎn)并不是傳統(tǒng)意義上的高周轉(zhuǎn)市場化房企，這次在產(chǎn)品端投入不小。

項(xiàng)目引入了宸嘉嘉佰道·長風(fēng)的原班設(shè)計(jì)人馬，包括GOA大象、DDON笛東等設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。從現(xiàn)有的外立面、公區(qū)等效果圖，能看到不少宸嘉項(xiàng)目的影子。

公共區(qū)域打造上，規(guī)劃了約2300㎡下沉式庭院會(huì)所，以及約1500㎡架空層泛會(huì)所，產(chǎn)品能級(jí)上對(duì)標(biāo)更高端的產(chǎn)品線。

整個(gè)項(xiàng)目由05-08地塊、07-02地塊、07-05地塊、07-11地塊組成。

首開07-02地塊，推建面約100㎡、120㎡3房，建面約130㎡、150㎡4房。

四個(gè)地塊中，兩宗地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)公示。

07-02地塊擬建13幢9-13層小高層住宅，1幢6層多層住宅；可售房源443套左右。

另外一宗07-05地塊，擬建5幢8-18F租賃住房、4幢8-10F商品房以及社區(qū)配套，租賃住宅占比≥70%，商品住宅≤30%，分布在社區(qū)南側(cè)，僅約160套左右。