浙江
在房地產交易領域，經濟適用房、安置房等政策保障性住房因其產權性質特殊，易引發交易糾紛。實踐中，買賣雙方常因房屋上市前需補繳的“土地收益等價款”（俗稱“差價”）承擔問題產生爭議，導致交易停滯。本文結合江西一起典型案例，對相關法律問題進行梳理與解析。
以案釋法554期，經濟適用房交易誰來補差價？
在房地產交易領域，經濟適用房、安置房等政策保障性住房因其產權性質特殊，易引發交易糾紛。實踐中，買賣雙方常因房屋上市前需補繳的“土地收益等價款”（俗稱“差價”）承擔問題產生爭議，導致交易停滯。本文結合江西一起典型案例，對相關法律問題進行梳理與解析。
一、基本案情：
李某早年購買了一套經濟適用房（安置房），已取得不動產權證，后將房屋售賣給鄧某。雙方簽訂《房屋買賣合同》，鄧某支付購房款并實際入住。
但在辦過戶時，雙方發現該房屋屬經濟適用房，上市交易前須補繳一筆土地收益等價款，以將房屋從“有限產權”轉為“完全產權”。該筆費用未在合同中明確約定由誰承擔。李某認為，合同中約定鄧某承擔“其他過戶費”，差價應包含在內；鄧某則認為，李某應交付具有完整所有權的房屋，補差價款理應由其承擔。雙方爭執不下，鄧某遂訴至法/院，要求李某承擔差價并協助過戶。
二、裁判觀點與法理分析：
法/院支持了鄧某的訴訟請求，判決李某承擔補繳差價的義務，并在付清后協助辦過戶。裁判理由如下：
1.補繳差價具有人身專屬性，是賣方必須履行的法定義務：經濟適用房是國家為保障特定群體居住權而設的政策性住房，其產權為“有限產權”。根據國發〔2007〕24號規定，此類住房上市交易時，原購房人須補繳土地收益等價款，以取得完全產權。這一義務具有人身專屬性，旨在平衡政策優惠與市場公平，其主體是原始購房人，不能通過普通合同約定隨意轉嫁；
2.消除權利瑕疵是賣方的基本合同責任：賣方負有向買方轉移完整所有權的義務（民法典第六百一十二條）。經濟適用房的“有限產權”狀態構成法律上的交易限制，賣方必須先行消除該限制，房屋才能合法上市交易。補繳差價正是消除這一權利瑕疵的必要步驟，屬于賣方為實現合同根本目的必須履行的前置義務，不屬于一般過戶過程中的雜費；
3.“補差價”與“其他過戶費”性質不同，不可混淆：補差價是使房屋從“限制交易狀態”轉變為“可交易狀態”的關鍵環節，發生在過戶登記之前；而“其他過戶費”通常指房屋已具備完全產權后，在轉移登記過程中產生的稅費、工本費等。將補差價解釋為“其他過戶費”，模糊了根本義務與次要費用的界限，違背合同目的與公平原則。
三、案例啟示：
1.賣方要認清自身主體責任：出/售政策保障性住房前，應主動核實房屋上市條件，尤其是補繳差價的具體政策與金額。補差價款是賣方取得完整處分權的前提，試圖通過模糊條款轉嫁該費用，法律風險極高；
2.買方要盡到審慎核查義務：購房時應重點核查不動產權證上的“房屋性質”“土地性質”等欄目（如“經濟適用住房”“劃撥土地”）。簽約前應要求賣方提供是否需補差價、補繳金額等書面說明，并在合同中明確各項費用的承擔主體。
3.中介機構要強化專業提示責任：中介機構在居間服務中，應對政策保障性住房的性質、交易限制、補差價流程等向雙方（特別是買方）進行充分、明確的書面提示。未盡告知義務導致糾紛的，可能承擔相應法律責任。
四．法律依據
本案裁判主要依據以下規定：
《民法典》第511條：合同約定不明確時的履行規則；
《民法典》第612條：出賣人的權利瑕疵擔保義務；
《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）第11條：經濟適用房上市交易補繳土地收益等價款的規定。
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