樓市企穩，五大行壓降涉房風險，加碼零售，基本面迎拐點

在房地產市場企穩回升的背景下，五大行主動壓降高風險敞口，零售信貸客戶結構持續向低違約概率區間傾斜，整體信貸風險壓力逐步緩解。

作者/楊練

2025年，五大國有銀行（工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行）零售信貸業務呈現“敞口收縮、客群分化、質量承壓”的特征，作為零售信貸業務核心組成部分的個人住房貸款在房地產調整周期中風險持續釋放。

在房地產市場企穩回升的背景下，五大行主動壓降高風險敞口，持續加碼非房零售領域布局，風險抵補能力依然穩固，零售信貸風險壓力逐步緩解，行業基本面有望迎來邊際改善。

低風險區間客戶集中度普遍提升

零售信貸風險暴露（EAD）是衡量銀行信貸風險的核心指標之一，直接反映銀行在客戶違約情況下可能承受的損失規模，而客戶結構的優化程度則決定了風險暴露的集中性與可控性。

根據五大行公布的《2025年資本管理第三支柱信息披露報告》，2025年，受監管引導、市場環境變化及銀行自身風險管理需求影響，五大行零售信貸客戶結構持續向低違約概率區間傾斜，低風險區間的客戶集中度普遍提升，成為各行零售信貸客群優化的核心方向。

不過，由于各家銀行的市場定位、客戶基礎及發展策略存在差異，客群定位與敞口分布分化特征顯著。

數據顯示，農業銀行與建設銀行2025年零售信貸戶均敞口約為40萬元，體現其分散化下沉的策略導向，即通過降低單戶敞口規模，分散單一客戶違約帶來的風險損失。通過在零售信貸客群布局上偏向分散化下沉，農業銀行與建設銀行做到既避免過度集中于高凈值客群，同時兼顧普惠客群服務與風險控制的平衡。

從風險敞口分布來看，兩家銀行零售信貸風險敞口主要集中于中等風險區間，這一區間的客戶多為縣域居民、小微企業主及普通工薪階層，還款能力中等，違約概率相對可控。

具體來看，農業銀行依托其廣泛的縣域網點布局，重點拓展縣域居民按揭貸款、農戶消費貸等業務，2025年縣域零售信貸占比達45%以上，同時通過建立縣域客戶信用評級體系，精準篩選優質普惠客群，有效控制風險；建設銀行則在下沉市場重點發力個人經營貸，聚焦小微企業主的經營周轉需求，結合線上化風控模型，實現普惠客群的批量拓展與風險管控，2025年個人經營貸余額同比增長18%，不良率控制在1.5%以下，實現了規模與質量的雙提升。

工商銀行與中國銀行作為全球系統重要性銀行，零售信貸業務布局更加注重均衡性，避免客群過度集中于某一區間或某一領域，2025年兩家銀行零售信貸客群結構相對均衡，低、中風險區間分布均勻，風險敞口波動較小。

從戶均敞口來看，工商銀行與中國銀行的零售信貸戶均敞口在40萬元—55萬元之間，處于行業中等水平，既涵蓋了一、二線城市優質客群，也布局了縣域及三、四線城市的普惠客群，形成多元化客群結構。

工商銀行憑借龐大的客戶基礎，重點優化零售信貸產品體系，針對不同客群推出差異化產品，對優質客群提供低利率按揭貸款、信用消費貸，對普惠客群推出便捷化經營貸，2025年低風險區間客群占比55%，中等風險區間占比35%，高風險區間占比控制在10%以內；中國銀行則依托其跨境金融優勢，重點服務有跨境需求的零售客群，同時兼顧國內普惠客群布局，2025年跨境零售信貸余額同比增長12%，客群整體質量優良，風險敞口保持穩定。

與其他四家銀行不同，交通銀行2025年零售信貸風險出現下遷趨勢，低風險區間客群占比有所下降，中高風險敞口明顯增加，客戶結構承壓但整體風險可控。數據顯示，交通銀行低風險區間客群占比從2024年的58%降至2025年的52%，而中高風險區間敞口占比從18%升至25%，主要因其2024年—2025年為拓展零售信貸規模，適度放寬了部分客群的準入標準，導致中高風險客群占比上升。

不過，交通銀行及時發現風險苗頭，2025年下半年開始收緊信貸準入，加大對中高風險客群的貸后管理力度，重點排查按揭貸款、消費貸的違約隱患，同時核銷部分不良貸款，有效控制了風險擴散。截至2025年末，交通銀行零售信貸不良率雖較年初上升0.3個百分點，但仍控制在1.8%以下，低于行業平均水平。

動態來看，2025年，五大行均響應監管要求，普遍收縮個人房貸風險敞口，房地產貸款（對公+個人按揭）占比均降至21.2%—28.2%區間，較2024年下降2.3個百分點。建設銀行、中國銀行收縮力度最為明顯，兩家銀行中高違約率房貸敞口大幅下降，較2024年下降40%以上，主動壓降高風險資產意圖明確，進一步優化了零售信貸風險結構。

房貸成主要壓力源 但各行間差異顯著

平均違約概率（PD）與平均違約損失率（LGD）是衡量零售信貸風險的兩大核心指標，直接反映銀行零售信貸資產質量與風險損失水平。2025年，受房地產市場調整、居民收入波動等因素影響，五大行零售信貸PD整體小幅上行，LGD普遍走高，個人住房貸款成為零售信貸風險的主要壓力來源，但各行表現存在明顯差異，整體風險仍處于可控范圍。

2025年，五大行零售信貸平均違約概率維持在1.7%—3.0%區間，較2024年的1.5%—2.8%小幅上行，主要受個人房貸、信用卡等業務違約率上升影響，但整體仍處于合理區間，未出現大幅波動。

農業銀行在高風險客群優化方面成效顯著，2025年高風險區間客戶違約概率較2024年下降3.2個百分點，在五大行中改善最明顯。這一成果主要得益于農業銀行2024年以來啟動的高風險客群優化計劃，通過排查高違約概率客戶、壓縮高風險敞口、加強貸后管理等措施，逐步降低高風險客群占比，實現了PD水平的優化。截至2025年末，農業銀行零售信貸平均PD為2.2%，較2024年下降0.1個百分點，風險管控成效突出。

交通銀行則呈現相反趨勢，2025年中高風險區間客戶違約概率較2024年上升0.5個百分點，平均PD達2.8%，居五大行較高水平，主要在于其中高風險客群占比上升，且部分普惠客群受經濟環境影響，還款能力出現下降。不過，交通銀行通過加大不良核銷力度、收緊信貸準入，有效控制了PD的進一步上行，整體風險可控。

整體來看，個人房貸不良率的上升是五大行零售不良上升的最大推手。2025年，五大行個人房貸不良率從2024年的0.6%—0.7%升至0.9%—1.1%，平均上升0.35個百分點，主要受二、三線城市房價下跌、部分居民還款能力下降等因素影響。其中，交通銀行房貸不良率上升幅度最大，從0.72%升至1.08%；建設銀行、中國銀行房貸不良率上升幅度較小，分別從0.65%、0.68%升至0.92%、0.95%，其提前壓降高風險房貸敞口成效顯著。

2025年，五大行LGD普遍上行，較2024年上升0.8個百分點，這一趨勢集中反映了個人房貸回收端面臨的系統性壓力，主要受抵押物價值承壓和清收周期拉長兩個因素的影響。

具體來看，五大行LGD差異較大，與各行客戶區域分布、客群質量、貸款價值比（LTV）重估頻率等因素有關。其中，中國銀行LGD升幅最為明顯，2025年平均LGD較2024年上升1.2個百分點，主要原因并非風險情況惡化，而是在PD基本平穩的基礎上，中國銀行根據房地產市場走勢，審慎調整了LTV——針對二、三線城市抵押物，適當降低了評估價值，導致違約損失率上升，體現了風險管理的審慎性。

建設銀行、農業銀行、工商銀行LGD則保持溫和低位運行，2025年平均LGD分別為3.2%、3.1%、3.3%，較2024年上升0.5個百分點—0.7個百分點，絕對水平處于行業低位，表明這三家銀行抵押物質量較好、區域分布較為分散，有效降低了違約損失。以建設銀行為例，該行房貸抵押物主要集中于一、二線城市核心區域，房價穩定性較強，同時其LTV重估頻率較高，能夠及時反映抵押物價值變化，有效控制了違約損失。

受房地產市場調整、監管政策引導及銀行自身風險管理需求影響，2025年，五大行持續收縮地產相關風險敞口，房地產貸款（對公+個人按揭）占比均降至21.2%—28.2%區間，較2024年平均下降2.3個百分點。數據顯示，五大行2025年個人住房貸款余額合計24.48萬億元，全年凈減少7115億元，連續三年實現下降，其中建設銀行、中國銀行凈減少額最多，分別達1890億元、1720億元，凸顯其主動壓降房貸風險敞口的決心。　

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）

本文刊于2026年5月16日出版的《證券市場周刊》