LPR已經連續12個月沒有下調了

沒有意外，LPR依然沒有下調，這已經是連續12個月沒有動了，整整一年。

這對于房地產市場的企穩修復，不是好消息，不過市場應該已經習慣了這一點。

延續我先前的看法，我認為整體性的房地產市場依然在一個偏溫和的軌道中運行。所有的數據——開發投資、銷售面積金額、信貸、價格——都指向一個結果：沒那么好，但也不是最壞的。

這就是L型長期整固的的特征。這些數據指標，單挑出某一個來看，都可能會產生非常不同的印象。但匯總起來看，答案也不難看出來。

比如說，銷售面積、銷售金額的降幅在收窄，但是，開發投資、新開工數據又在擴大。四大城市之上海房價繼續同比環比上漲，環比漲0.1%，同比1年漲了3.7%，很厲害。廣深環比也在升，但是同比還是跌幅明顯——深圳1年跌5.3%、廣州跌4.4%，北京環比同比都在跌，環比跌0.2%，同比跌2.3%。

關鍵數據看居民貸款指標，這個數據在4月“再一次”出現了崩塌（已經很多再一次了，未來我們還會看到更多的“再一次”）。1-4月住戶貸款大幅減少了4902億，結合一季度來看，等于是4月單月，居民中長期貸款減少了3408億元之巨，同比多減了2177億。這是再一次創下了單月新低。前4個月，住戶中長期貸款還勉強保持增加狀態，增加了1199億元，但同比少增6402億元。

六大行發布的財報也無比清晰的展示了這一點：各家大行2025年末的房貸余額全線減少，1年時間總共減少了約7000億。

信貸指標是非常不好的指標，顯示出的還是老問題：居民家庭不愿意上杠桿，不但不愿意上杠桿，而且都是在降杠桿，他們在主動/被動的修復自身的資產負債表。即便是市場天天喊著房貸利率已經來到了“史上最低”，他們反而還是不管不顧的在加速去杠桿。

我多次說過，這樣的資產負債表修復，將會是一個長期的過程。它將遵循一個簡單的常識般的規律：市場規模越大、價格泡沫化得程度越猛、價格漲得越久，修復完成的難度越高、時間越長。香港當年的版本——月供收入比從超過100%降到不足20%，只是一個微縮版。政策和個人到最后都會發現，其實都沒有什么好辦法，這個痛苦的過程是必須要經歷的。

當然對于政策而言，出政策顯然要比不出要好，好得多。政策更重要的是顯示出這樣一個姿態：決策層重視某個問題并且要誓言解決它，這會給到市場信心。前篇文章中我談到了例證，去年初的民營企業家大會，給了1年多（直到現在）的市場“定心丸”，民間科技企業的市場活力肉眼可見的又起來了。

對于個人來說，早點認清這樣一個現實，會非常有助于調整：除了自己誰也救不了你，就是節衣縮食熬過去，或者是壯士斷腕從頭再來。政策就像直升機天上撒鈔票，你能撿到幾張，全憑運氣。我不主張靠運氣，我還是堅定主張個人選擇。

所以，看這些數據，不要單月、單季度的去看，要放到“歷史長河”里去看。多讀點世界各地的房地產泡沫史，你會看到，沒有什么不一樣，漲的多了都會掉下來，規律不可阻擋。

回到政策層面，我在前面的視頻里說，我只關注LPR這一個關鍵指標，它到底下降不下降。每次談到這個問題，都會有分歧，會有一些傻了吧唧的觀點要么來跟我講大局，要么來跟我講美聯儲，令人厭煩。

我簡單說LPR下調的三個原因，一是，它應該下調，二是，它下調的確可以起到低成本的杠桿意義，三是，它不下調會繼續逼資金離開房地產（這是許多人沒有重視的）。無論是在房地產還是在宏觀經濟，它都不應該這么高，不需要去看大局也不需要去看什么美聯儲。

一，現在LPR1年期3.0%、5年期3.5%，實際房貸利率是3.05%（深圳），但是，深圳的租金收益率是1.8%。參考香港、美國的房地產泡沫史，要想讓市場真正有機會持久的穩住，兩者打平是必要條件——因為那個條件下尋求長期穩定收益的資金才會考慮進場（最好是收益率超過利率，他們才會果斷進場，因為超額的部分是對房價下跌風險的補償）。如此，深圳的租金收益率和房貸利率如果要打平，需要什么？要么是租金收益率升到3%，要么是房貸利率降到1.8%。而利率不調整的條件下租金收益率要升到3%，要么是房租在目前基礎上大幅上漲，要么是房價在目前基礎上繼續大幅下跌。但房租在目前宏觀條件下不可能大幅上漲，所以這個公式最終指向了唯一一個極為冷酷的答案：利率不降，就等于要房價繼續降——這又與現在的政策精神違背。

二，LPR持續不下調，會繼續產生什么結果？會繼續把資金從房地產“逼出去”。政策層現在的想法是穩住房地產，資金不進來可以，但是至少不能繼續外流太嚴重。但是參考上述，LPR一直盤桓在3字頭的條件下，房地產作為一個資產沒有任何吸引力。假如你現在有50萬的資金，你不會投進房地產只為謀取一個不到2%的租金收益（除非是我們之前說的兩種情況，剛需型購買和豪宅奢侈型購買），因為你完全可以在股市里找到更好的股權資產，股息回報率可以在5%以上，而且你還沒有摩擦成本——要知道，購買一套房子的交易費用要遠遠超過一套房子，盡管它的穩定性更好。兩者有這么大的差距，就會倒逼這個市場的存量房產（也是存量資金）源源不斷地拋售套現，房主會非常有動力把錢套出來去做別的安排。這一點，會有人批評我，說你一講就是投資，但我們現在的政策意圖就是讓房子回到消費品，只讓剛需買就夠了。但你們不會預料到，有房子在手的那些人看到這些他會怎么動作，他會持續不斷的拋售。

一句話，誰都不傻，看不到收益的事情誰都不會干。誰都會算這個賬，資金是“稀缺資源”，在不同的利率條件下資金如何使用更有效率，這是決定每個人行動一個底層邏輯，不是說打著“道德正義”的旗號就可以改變的。

降利率，是可以在相當程度上緩解這一點的。

最后，關于四大城市房價向好，如果你真正的了解市場的話，就會知道這其實是一個“結構化”的問題。這個結構化，不僅是在房地產市場存在，在整個經濟中都開始了。我們下面再說。

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