3500萬(wàn)元房產(chǎn)被鑒定為D級(jí)危房，重建后法院仍判買(mǎi)方支付尾款 律師：當(dāng)事人有權(quán)解除合同

近日，黑龍江牡丹江市李先生夫婦投資3500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)房產(chǎn)，因部分土地屬于鐵路劃撥用地而過(guò)戶受阻后，房屋又被鑒定為D級(jí)危房責(zé)令停用，最終被賣(mài)方孫某和張某拆除重建。面對(duì)已經(jīng)物理滅失的房屋，李先生起訴賣(mài)方要求解除合同，但法院卻判李先生繼續(xù)支付剩余的1500萬(wàn)元購(gòu)房款及500萬(wàn)元違約金。目前，李先生已就此案提起上訴。

花3500萬(wàn)元買(mǎi)房過(guò)戶遇阻

李先生告訴記者，2015年他和妻子租用位于牡丹江市海林市柴河鎮(zhèn)中心市場(chǎng)的房屋經(jīng)營(yíng)一家超市，當(dāng)時(shí)約定的租期是7年。2019年雙方又簽訂合同，約定續(xù)租至2029年，于是夫婦倆投入300余萬(wàn)元全面裝修升級(jí)。不久，房東孫某、張某以“有人要買(mǎi)”為由，要求書(shū)面解除租賃合同。

李先生說(shuō)，為避免裝修款血本無(wú)歸，2020年3月，他們與房東簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定總價(jià)3500萬(wàn)元，分期付款，“截至2022年5月，我們已累計(jì)支付2000萬(wàn)元購(gòu)房款。”

2022年夏天，李先生夫婦倆去辦理過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)，海林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心復(fù)函稱(chēng)，其中產(chǎn)權(quán)證號(hào)為CH1003216、面積1512平方米的房屋，有418.6平方米坐落在哈爾濱鐵路局的國(guó)有劃撥用地上，“不具備登記條件”。之后，牡丹江鐵路國(guó)土資源分局亦證實(shí)，該土地使用者為哈爾濱鐵路局，使用權(quán)類(lèi)型為劃撥。

李先生夫婦認(rèn)為賣(mài)方孫某和張某隱瞞權(quán)利瑕疵，多次交涉無(wú)果后，遂向海林市法院提起訴訟，訴請(qǐng)解除合同，返還2000萬(wàn)元購(gòu)房款及相應(yīng)的違約金和利息。

2022年11月，海林市法院一審判決支持買(mǎi)方李先生夫婦全部訴求。

賣(mài)方起訴海林市自然資源局勝訴

上訴期間，賣(mài)方孫某和張某起訴海林市自然資源局，要求給自己辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。2023年3月，牡丹江鐵路運(yùn)輸法院判令海林市自然資源局在3個(gè)月內(nèi)為該房屋辦證，二審維持原判。賣(mài)方據(jù)此換領(lǐng)了包含爭(zhēng)議土地在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

對(duì)此，李先生質(zhì)疑，哈爾濱鐵路局原土地證并未撤銷(xiāo)，同一土地存在兩本產(chǎn)權(quán)證，且未經(jīng)劃轉(zhuǎn)程序，然而法院卻未予采納。

賣(mài)方孫某和張某隨即反訴，認(rèn)為經(jīng)行政訴訟終審判決，海林市自然資源局已責(zé)令為該房屋辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，證明房屋并無(wú)權(quán)利瑕疵，完全可以交易過(guò)戶，要求李先生支付剩余的1500萬(wàn)元及相應(yīng)違約金等。

2023年3月，牡丹江市中級(jí)法院撤銷(xiāo)一審判決，駁回李先生解除合同的訴訟請(qǐng)求，理由為：賣(mài)方已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移障礙已消除，發(fā)回海林市法院重審。

D級(jí)危房重建后法院判令繼續(xù)交易

李先生告訴記者，2024年5月，經(jīng)海林市住建局委托鑒定，他所購(gòu)買(mǎi)的該案涉房屋屋蓋結(jié)構(gòu)安全性評(píng)為Du級(jí)（最高危險(xiǎn)級(jí)別），屬D級(jí)危房，“嚴(yán)重影響整體承載”。2024年11月，海林市住建局發(fā)函要求“立即停止使用、撤出所有人員”。

后來(lái)，賣(mài)方孫某和張某將D級(jí)危房整體拆除，在原址上重建，李先生保存有整個(gè)過(guò)程的全部視頻和照片作為證據(jù)，同時(shí)將權(quán)威鑒定報(bào)告等證據(jù)一并提交給了海林市法院。

2024年10月，海林市法院一審判令買(mǎi)方支付剩余的1500萬(wàn)元購(gòu)房款及500萬(wàn)元違約金（原訴700萬(wàn)元調(diào)低），另付46萬(wàn)元房屋使用費(fèi)。李先生不服，上訴至牡丹江市中級(jí)法院。2025年1月，該法院維持原判，認(rèn)為“危房可加固，不足以認(rèn)定合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”。

李先生告訴記者，當(dāng)初涉案房屋拆除后，他們認(rèn)為合同標(biāo)的物已物理滅失，遂于2026年1月再次起訴請(qǐng)求解除合同等。

2026年4月15日，海林市法院一審以“重復(fù)起訴”為由駁回，認(rèn)定“未提交新事實(shí)”。李先生夫婦不服，近日已向牡丹江市中級(jí)法院提起上訴，希望公開(kāi)審理此案。

5月20日上午，奔流新聞?dòng)浾呔痛瞬稍L了賣(mài)方孫某，對(duì)于李先生的各種質(zhì)疑，孫某說(shuō)原因是買(mǎi)方?jīng)]錢(qián)支付購(gòu)房余款，然后找各種理由退房。孫某說(shuō)自己的房子各種手續(xù)合規(guī)合法，有法院判決為證。

律師說(shuō)法：當(dāng)事人有權(quán)解除合同

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，李先生夫婦花3500萬(wàn)元購(gòu)置商業(yè)房產(chǎn)，初衷為經(jīng)營(yíng)使用，但案涉房產(chǎn)經(jīng)權(quán)威鑒定為最高危險(xiǎn)等級(jí)的D級(jí)危房，被住建部門(mén)責(zé)令停止使用、人員撤離，屬于法定禁止正常使用、存在重大安全隱患的建筑。依據(jù)《民法典》第五百六十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方有違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方有權(quán)解除合同，買(mǎi)方購(gòu)置可正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房的核心合同目的，因房屋構(gòu)成D級(jí)危房而徹底落空，且賣(mài)方前期隱瞞房屋包含鐵路劃撥用地、存在產(chǎn)權(quán)登記障礙的重大權(quán)利瑕疵，已然構(gòu)成根本違約。但法院僅以“危房可加固修復(fù)”為由，認(rèn)定合同目的可實(shí)現(xiàn)，無(wú)視危房法定停用、危及公共安全的強(qiáng)制性規(guī)定，甚至在房屋喪失使用價(jià)值后，仍判決買(mǎi)方支付剩余購(gòu)房款及高額違約金，該裁判結(jié)果違背民法典合同履行的公平原則與根本違約認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，存在事實(shí)認(rèn)定和法律適用錯(cuò)誤。

趙良善律師表示，李先生夫婦在原標(biāo)的物滅失后再次起訴解除合同，程序合法、事實(shí)充分，不構(gòu)成重復(fù)起訴。