62 億累計成交領跑 元璽以價換量收官在即

下面這份【元璽】測評稿件，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)從拆解任務、整合市場動態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。登錄深度智聯(lián)官網(wǎng)，體驗“30秒找全核心數(shù)據(jù)、10分鐘出完整投研報告”。

點擊使用：https://www.haofangdp.com

以下為正文：

當樓市進入精細化競爭時代，樓盤的真實價值需要通過全維度的數(shù)據(jù)來驗證。克而瑞好房點評網(wǎng)基于CRIC全維度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，整合土地、交易、規(guī)劃、配套等海量信息，對北京各板塊主流項目進行量化測評，為購房者提供客觀中立的參考。今天我們就結(jié)合克而瑞的權(quán)威數(shù)據(jù)，拆解京西商務區(qū)一個極具代表性的千萬級改善項目—— 元璽。

根據(jù)克而瑞好房點評網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，元璽綜合得分7.5分。拆分維度來看，項目呈現(xiàn)出鮮明的兩極分化特征：市場表現(xiàn)得分9.2分位列板塊第一，生態(tài)評價得分9.58分斷層領先，精裝評價8.95分表現(xiàn)優(yōu)異；但物業(yè)口碑得分僅4.31分，醫(yī)療配套得分4.51分，雙雙在10個競品中排名墊底。這組數(shù)據(jù)的強烈反差，恰好映射出項目三年來跌宕起伏的市場表現(xiàn)。

以價換量逆襲成為京西銷冠

元璽的市場走勢，是近年來北京高端改善市場“量價再平衡” 的典型樣本。項目于2023年12月首次開盤，初期定價較高，去化節(jié)奏緩慢，開盤6個月僅成交51套，成交均價約76000元/平方米。但從2024年下半年開始，項目通過靈活的價格調(diào)整，逐步打開了市場局面，成交量實現(xiàn)了逆勢增長。

截至2026年5月，項目在30個月內(nèi)累計成交613套，成交面積9.15萬平方米，成交金額62.17億元，平均成交均價67925元/平方米，平均套均價1014.21萬元，無論是成交金額還是套均價，均位居京西商務區(qū)板塊首位。分年度來看，項目的量價走勢清晰地反映了以價換量的策略效果：2024年全年成交225套，成交金額24.44億元，平均均價73845元/平方米；2025年成交量大幅提升，全年成交277套，同比增長23.11%，成交金額27.73億元，同比增長13.44%，但均價回落至66699元/平方米，較2024年下降9.68%；2026年1-4月，項目成交勢頭進一步向好，僅4個月就成交111套，成交金額10.00億元，均價繼續(xù)調(diào)整至59325元/平方米，較2025年下降11.06%。

月度成交數(shù)據(jù)顯示，2024年12月是項目的轉(zhuǎn)折點，該月成交47套，成交面積7213平方米，成交金額5.19億元，三項指標均創(chuàng)下統(tǒng)計期內(nèi)的最高值。此后項目成交量保持穩(wěn)定，2025年實現(xiàn)了全年12個月有成交的記錄，月均成交約23套。在板塊整體去化周期從2024年初的30.6個月壓縮至2026年4月的15.1個月的過程中，元璽貢獻了超過四分之一的成交量，成為拉動板塊市場回暖的核心動力。

硬核支撐三大優(yōu)勢構(gòu)筑競爭力

元璽能夠在價格調(diào)整后實現(xiàn)成交量的穩(wěn)步增長，并非單純依靠降價，而是基于其不可復制的區(qū)位優(yōu)勢、突出的產(chǎn)品力和強大的品牌背書。

交通與生態(tài)是項目最核心的王牌。元璽地處長安街西延線與首鋼園區(qū)交匯的核心地帶，是典型的TOD模式社區(qū)。項目地下車庫與地鐵11號線北辛安站實現(xiàn)室內(nèi)無縫連通，無需風吹日曬即可直達地鐵站，400米范圍內(nèi)還有新首鋼站，3公里內(nèi)覆蓋8個地鐵站，可便捷換乘1號線、6號線及市郊鐵路，通達金融街、中關村、麗澤商務區(qū)等核心區(qū)域。生態(tài)資源方面，項目被22個公園環(huán)抱，緊鄰首鋼園景觀帶和工業(yè)遺址公園，背靠西山山系，面向永定河生態(tài)帶，生態(tài)評價得分9.58分，在板塊內(nèi)遙遙領先，是京西少有的兼具城市繁華與自然生態(tài)的居住項目。

產(chǎn)品力方面，項目由招商蛇口、首鋼房地產(chǎn)、香港置地三方聯(lián)合開發(fā)，央企+地方國企+港資的組合，為項目的品質(zhì)和交付提供了堅實保障。社區(qū)總占地面積4.41萬平方米，總建筑面積12.35萬平方米，容積率2.8，綠化率30%，由14棟11-24層的小高層和高層組成，整體布局合理。項目采用全裝修交付，裝修標準3000元/平方米，精裝評價得分8.95分，位居板塊前列。主力戶型為119-197平方米的三居至四居，精準對位千萬級改善客群的需求，車位配比1:1，能夠滿足多數(shù)家庭的停車需求。

配套方面，項目周邊商業(yè)成熟，步行可達京西大悅城、六工匯等大型商業(yè)綜合體，南側(cè)還規(guī)劃有15萬平方米的商業(yè)綜合體，未來商業(yè)配套將進一步升級。教育資源方面，周邊有金頂街第二小學、九教科院石景山實驗學校南校區(qū)等多所學校，能夠滿足基本的教育需求。

短板明顯收官階段仍存挑戰(zhàn)

盡管市場表現(xiàn)亮眼，但元璽也存在不容忽視的短板和挑戰(zhàn)。最突出的問題是配套不均衡，醫(yī)療和教育資源相對薄弱。克而瑞測評顯示，項目醫(yī)療配套得分僅4.51分，周邊缺乏大型三甲醫(yī)院，就醫(yī)需要前往較遠的區(qū)域；教育資源得分7.0分，沒有頂級學區(qū)，對于有子女教育需求的高端客群吸引力有限。

價格方面，項目成交均價從開盤初期的76000元/平方米回落至2026年1-4月的59325元/平方米，累計降幅約20%，雖然換來了成交量的增長，但也對早期業(yè)主的權(quán)益造成了一定影響，可能會引發(fā)部分業(yè)主的不滿。

截至2026年5月，項目總規(guī)劃818套房源，已成交613套，去化率約75%，進入收官沖刺階段，剩余約205套房源。按照當前月均28套的去化速度計算，剩余房源有望在年內(nèi)基本清盤。但板塊內(nèi)仍有1704套庫存，去化周期15.1個月，市場競爭依然存在。此外，項目將于2026年12月迎來交付，最終的交付品質(zhì)和兌現(xiàn)力，將成為檢驗項目價值的最后一道關口。

綜合來看，元璽是京西改善市場最成功的以價換量案例。項目通過合理的價格調(diào)整，充分釋放了自身的區(qū)位和產(chǎn)品價值，實現(xiàn)了成交量的穩(wěn)步增長，最終拿下了京西商務區(qū)板塊成交金額第一的成績。它的核心競爭力來自于TOD模式的交通優(yōu)勢、首鋼園獨一無二的生態(tài)資源以及三方聯(lián)合開發(fā)的品牌背書。

但醫(yī)療、教育配套的短板和物業(yè)口碑的不佳，也制約了項目向更高端市場的突破。對于在京西工作、看重生態(tài)環(huán)境和通勤便利性，預算在1000萬左右的改善型客群而言，元璽是一個性價比不錯的選擇，尤其是即將交付的準現(xiàn)房狀態(tài)，能夠最大程度降低購房風險。但如果對醫(yī)療、教育資源有較高要求，或者非?？粗匚飿I(yè)服務品質(zhì)，則需要謹慎考慮。隨著剩余房源的逐步去化和交付節(jié)點的臨近，元璽的最終市場表現(xiàn)，也將成為檢驗京西千萬級改善市場購買力的重要標尺。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

1.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容是由AI生成為算法和模型的運算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時不侵害他人享有的權(quán)益。但若你更看重即買即住的成熟配套，或依賴地鐵通勤，可能需要謹慎評估。當前區(qū)域主要依賴自駕出行，公共交通仍處于完善階段。

3.本產(chǎn)品運營方不對用戶因使用生成內(nèi)容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。