共享住宅爆滿背后轉(zhuǎn)租詐騙也開始增多 中國留學(xué)生成重要租客群體

在韓國留學(xué)，最先讓很多外國學(xué)生頭疼的，往往不是課程，而是租房。學(xué)校宿舍名額有限，考試院空間狹小，普通月租房又要高額保證金，對剛來韓國、還沒有本地信用記錄和熟人資源的留學(xué)生來說，找到一個安全、方便、能馬上入住的房子并不容易。也正是在這種需求下，圍繞首爾大學(xué)商圈、弘大、延世大學(xué)、高麗大學(xué)等高校周邊，一個新的“短租+共享居住”市場正在快速擴(kuò)張。

韓國教育部數(shù)據(jù)顯示，去年在韓外國留學(xué)生人數(shù)已達(dá)25.34萬人，同比增長超過21%。留學(xué)生數(shù)量增加，直接帶動了大學(xué)周邊租房需求。過去，外國學(xué)生租房更多依賴學(xué)校宿舍、考試院、普通單間或熟人轉(zhuǎn)租；現(xiàn)在，越來越多企業(yè)型運(yùn)營商開始盯上這一市場，把老舊辦公樓、公寓樓收購后快速翻新，改造成全配套共享住宅，主打“拎包入住”“線上簽約”“無需中介費(fèi)”“短期可住”等賣點(diǎn)。

這種變化背后，是韓國住房市場的一個新方向。首爾大學(xué)周邊、弘大商圈等地區(qū)長期存在單人住宅供應(yīng)不足、保證金壓力較高的問題。對外國留學(xué)生來說，語言不通、合同不熟、身份不穩(wěn)定、無法提前實(shí)地看房，都會加大租房難度。因此，通過收購舊樓并快速翻新的“收購型租賃住宅”，正在成為企業(yè)進(jìn)入留學(xué)生租房市場的重要方式。

位于首爾弘大商圈的共享住宅，就是一個代表性項(xiàng)目。該項(xiàng)目由SK D&D收購老舊樓宇后改造完成，從收購到開發(fā)完成不足一年。原本的辦公型公寓經(jīng)過約6個月集中翻新后，被改造成面向單人居住者的共享住宅。為了提高小戶型使用效率，項(xiàng)目通過提高層高、強(qiáng)化收納等方式，把原本偏辦公用途的房源改造成適合長期居住的單人住宅。

對租客來說，這類共享住宅最大的吸引力是方便。運(yùn)營方強(qiáng)調(diào)，租客只需要攜帶行李即可入住，不必另外購買家具家電。月租約145萬至165萬韓元，約合人民幣6700元至7700元，押金500萬韓元起，約合人民幣2.3萬元。這個價格對普通韓國學(xué)生來說并不便宜，但對很多來自海外、希望省去復(fù)雜租房流程、需要安全穩(wěn)定環(huán)境的留學(xué)生來說，仍然具有吸引力。

更重要的是，該項(xiàng)目采用“管理費(fèi)、水電費(fèi)全免+信用卡支付”的一體化收費(fèi)體系，并通過自有平臺直接簽約，免除中介費(fèi)。對于外國租客來說，這種模式降低了很多不確定性。傳統(tǒng)韓國租房常常涉及保證金、月租、管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、中介費(fèi)等多個項(xiàng)目，剛來韓國的留學(xué)生很容易算不清總成本。企業(yè)型共享住宅把費(fèi)用打包后，雖然月租看起來高，但支付結(jié)構(gòu)更清楚，也更容易被海外租客接受。

項(xiàng)目在今年3月開放預(yù)簽約時，簽約率已經(jīng)達(dá)到70%，4月基本滿租。運(yùn)營方還推出短期免租等促銷方案，以降低外國租戶初期入住成本。這說明，韓國大學(xué)商圈里的外國租房需求非常旺盛，尤其是對可以線上看房、遠(yuǎn)程簽約、直接入住的房源需求很強(qiáng)。

和過去強(qiáng)調(diào)社交屬性的大型共享居住項(xiàng)目不同，這類新型共享住宅更強(qiáng)調(diào)實(shí)用性與獨(dú)立性。比如“Episode Conveni”并不是單純把年輕人聚在一起社交，而是更重視個人居住效率。項(xiàng)目通過提高層高、優(yōu)化收納空間等方式提升小戶型使用價值，原本規(guī)劃為公共休閑區(qū)的地下共享空間，也根據(jù)留學(xué)生需求調(diào)整為個人自習(xí)室與辦公空間。這個變化很有意思，說明留學(xué)生需要的不只是“認(rèn)識朋友”，更需要穩(wěn)定學(xué)習(xí)、安靜生活和便利居住。

更值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目外籍住戶比例接近90%，其中多數(shù)來自中國大陸、中國臺灣和中國香港等大中華地區(qū)。運(yùn)營方表示，約80%的住戶是大學(xué)生，其余為周邊職場人士。由于提供線上3D看房服務(wù)，不少海外留學(xué)生甚至在沒有實(shí)地看房的情況下，就直接完成簽約。對中國學(xué)生來說，這種模式很熟悉，也很符合跨境租房需求：人在國內(nèi)，房子在韓國，能在線看、能直接簽、能刷卡支付、能拎包入住，效率比傳統(tǒng)找房高很多。

除了韓國本土開發(fā)商，國際長租平臺也開始進(jìn)入韓國市場。全球租賃平臺Blueground Korea近期宣布，將面向外籍企業(yè)員工、短期駐韓人員及留學(xué)生，進(jìn)一步拓展韓國住宅租賃管理業(yè)務(wù)。該公司計(jì)劃與開發(fā)商、企業(yè)型出租運(yùn)營商合作，大規(guī)模承接首爾市中心未售出住房與長期空置房源，并以月租形式對外出租。對開發(fā)商和房東來說，在高利率和房地產(chǎn)市場低迷背景下，空置房如果長期租不出去就是成本；交給專業(yè)平臺運(yùn)營，可以提高收益率，也能降低空置風(fēng)險。

從市場角度看，這是一種雙向需求。留學(xué)生和外籍工作者需要短期、靈活、透明、可遠(yuǎn)程簽約的住房；開發(fā)商和房東則需要把空置資產(chǎn)變成穩(wěn)定現(xiàn)金流。共享住宅、企業(yè)長租、公寓托管和跨境租賃平臺，正是在這兩種需求中間快速成長。

但問題也隨之而來。韓國租房市場越線上化、國際化，跨境租賃詐騙風(fēng)險也越高。尤其是對外國留學(xué)生來說，他們往往無法提前實(shí)地看房，不熟悉韓國租賃合同，不知道如何確認(rèn)房東身份、房源真實(shí)性和賬戶安全。一旦遇到詐騙，維權(quán)成本很高，語言和距離又會加重困難。

據(jù)韓國警方披露，今年以來，多起針對外國留學(xué)生和海外租房需求者的轉(zhuǎn)租詐騙案件陸續(xù)發(fā)生。嫌疑人通常會在外國留學(xué)生常用社區(qū)平臺發(fā)布房源信息，以“代找住房”“寄宿家庭中介”“轉(zhuǎn)租房源”等名義吸引受害者。隨后，他們向受害者發(fā)送房屋視頻、與前租客聊天記錄等內(nèi)容，營造真實(shí)房源假象，并催促對方支付保證金或訂金。等錢到賬后，嫌疑人就會拖延、失聯(lián)或換號。

這類詐騙最容易利用的，就是“海外租房信息不對稱”。很多學(xué)生還沒來韓國，就必須提前確定住處；如果等到落地后再找房，又擔(dān)心沒有地方住。騙子正是利用這種焦慮，以“房源很搶手”“已經(jīng)幫你取消原租客合同”“必須馬上付訂金才能保留房間”等理由制造緊迫感。受害者一旦在沒有核實(shí)房源和合同的情況下匯款，就很容易掉入陷阱。

韓國金融詐騙信息平臺“The Cheat”數(shù)據(jù)顯示，今年2月至5月期間，僅嫌疑人一個手機(jī)號關(guān)聯(lián)的詐騙舉報就達(dá)到11起，涉案金額約1.2億韓元，約合人民幣55萬元。而受害者自發(fā)組成的聊天群中，目前確認(rèn)受害人數(shù)已經(jīng)達(dá)到21人。部分受害者認(rèn)為，嫌疑人還使用多個電話號碼、電子郵箱和借名賬戶進(jìn)行交易，因此實(shí)際受害規(guī)模可能更大。

這也提醒中國留學(xué)生和家長，韓國租房不能只看視頻、截圖和聊天記錄。房屋視頻可能是復(fù)制來的，所謂前租客聊天記錄也可能是偽造的，身份證件、房東信息和合同樣本同樣有可能被包裝。尤其是當(dāng)對方要求轉(zhuǎn)賬到個人賬戶，或者以各種理由拒絕正式合同、拒絕提供登記信息、拒絕線下確認(rèn)時，就必須高度警惕。

從中國留學(xué)生角度看，韓國租房常見風(fēng)險主要有幾類。第一是虛假房源，房子根本不存在，或者不是發(fā)布者有權(quán)出租的房源。第二是轉(zhuǎn)租詐騙，騙子聲稱自己是原租客或代理人，實(shí)際無權(quán)出租。第三是高額保證金風(fēng)險，對方要求提前支付保證金、訂金或手續(xù)費(fèi)后失聯(lián)。第四是合同不清，入住后發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)、水電費(fèi)、退租條件和違約金與說法不一致。第五是非法短租或違規(guī)轉(zhuǎn)租，租客入住后才發(fā)現(xiàn)房屋本身存在法律風(fēng)險。

所以，留學(xué)生租房時最好通過學(xué)校國際處、正規(guī)中介、企業(yè)型運(yùn)營平臺或可查詢資質(zhì)的平臺進(jìn)行。簽約前要確認(rèn)房屋登記信息、出租人身份、賬戶名是否一致，盡量避免向個人陌生賬戶支付大額保證金。如果人在海外，最好請?jiān)陧n朋友、學(xué)校工作人員或可信中介實(shí)地確認(rèn)。不要因?yàn)椤氨阋恕薄拔恢煤谩薄榜R上沒了”就急著付款，越是對方催促，越要慢下來核實(shí)。

從中韓對比來看，中國一線城市周邊也有留學(xué)生公寓、人才公寓、品牌長租公寓和共享居住項(xiàng)目，問題同樣存在。一方面，專業(yè)化運(yùn)營確實(shí)提高了租房效率，讓年輕人可以拎包入住；另一方面，長租公寓爆雷、二房東跑路、虛假房源、押金糾紛，也曾經(jīng)頻繁發(fā)生。韓國現(xiàn)在面對的，其實(shí)是一個正在國際化的租房市場必然經(jīng)歷的階段：需求增長很快，但監(jiān)管、合同標(biāo)準(zhǔn)、信息核驗(yàn)和詐騙防范還沒有完全跟上。

這也是為什么韓國跨境租賃市場需要進(jìn)入“專業(yè)化運(yùn)營”和“風(fēng)險治理”并行階段。企業(yè)型共享住宅不能只追求快速滿租，也要提高合同透明度、押金安全和多語言服務(wù)；政府和警方不能只在詐騙發(fā)生后查案，也應(yīng)該建立面向外國人的租房安全指南、房源核驗(yàn)機(jī)制和舉報渠道；大學(xué)也不能把學(xué)生住宿完全交給市場，應(yīng)該為外國留學(xué)生提供可信租房信息和風(fēng)險提醒。

說得更直白一點(diǎn)，韓國留學(xué)生租房市場正在變成一門大生意。企業(yè)看到了外國學(xué)生和短期居住者的需求，開始改造老樓、推出全配套共享住宅；國際平臺看到了空置房和跨境租賃機(jī)會，開始進(jìn)入首爾市場。但騙子也看到了同樣的機(jī)會，利用留學(xué)生無法實(shí)地看房、語言不熟、急著找房的弱點(diǎn)實(shí)施詐騙。

未來，誰能解決“住得方便”和“住得安全”這兩個問題，誰就能真正抓住韓國留學(xué)生住房市場。對中國留學(xué)生來說，拎包入住當(dāng)然方便，但安全簽約比方便更重要。對韓國住房市場來說，共享住宅可以成為新增長點(diǎn)，但如果詐騙案件不斷發(fā)生，整個跨境租賃市場的信任也會被削弱。

所以問題也很現(xiàn)實(shí)：韓國留學(xué)生住房市場快速擴(kuò)張，是共享住宅產(chǎn)業(yè)的新機(jī)會，還是跨境租房詐騙的新溫床？再進(jìn)一步，面對越來越多中國留學(xué)生赴韓租房，韓國大學(xué)、平臺和政府是否應(yīng)該建立更透明、更安全的多語言租房保障體系？你怎么看？