小區2.82畝綠地“被交易”變商業廣場，兩棟違建成社區用房，業主質疑共有資產被處置

近日，西安市世紀頤園小區業主向華商報大風新聞反映，小區西側一塊原本規劃為公共綠地的土地，在多年前被開發商私下交易，變成了毗鄰的商業項目西安大都薈的廣場區域，而這一處置過程并未征得業主同意。

此事隨著一起民事訴訟進入業主視野，這宗跨越十余年的土地交易逐漸被揭開，其背后涉及的權屬、程序及收益歸屬問題，引發業主關注。此外，小區內兩棟占用綠地的違建樓棟，多年來也一直是業主們的一樁心結。

綠地交易——
小區2.82畝土地被買賣建商業廣場
開發商得2150萬現金及3197平方米房產作為補償

世紀頤園小區位于西安市科技路與高新四路十字西北角，由西安榮康置業有限公司（以下簡稱榮康置業）開發建設，于2005年建成交付，占地面積1.9萬平方米。

多位業主告訴記者，因一起涉及土地糾紛的訴訟，他們才在多年后得知，小區西側約2.82畝土地，早在2012年就被榮康置業出售給了西安大都薈的開發商陜西智逸實業有限公司（以下簡稱智逸實業）。

2012年，榮康置業與智逸實業簽署《合作協議》，智逸實業擬征用世紀頤園小區西側2.82畝土地及兩棟建筑，用于開發“大都薈”商業項目。作為回報，智逸實業將向榮康置業支付2150萬元現金補償，并提供約3197平方米商業房產。同年7月至8月間，智逸實業將上述現金支付至榮康置業指定的個人賬戶，隨后相關地塊及建筑完成騰退并交付，智逸實業據此推進“大都薈”項目的規劃與建設。

然而，現金補償雖已完成，房產補償卻遲遲未能兌現。2018年，榮康置業召開全體股東會并完成注銷，其債權債務及未盡事項整體移交至西安藍基物業管理有限公司（以下簡稱藍基公司），其中也包括智逸實業應賠付給榮康置業的房屋。此后，圍繞房產交付問題的糾紛逐步進入司法程序。2023年，藍基公司將智逸實業訴至法院。

2024年10月，西安市雁塔區人民法院一審判決智逸實業向藍基公司交付大都薈6棟1至3層10套房屋，超3000平方米，支付違約金2988萬余元，并賠償藍基公司經濟損失2203萬余元等。智逸實業上訴后，西安中院于2025年3月作出二審判決。西安中院認為，一審法院同時支持藍基公司主張的違約金和賠償損失的請求，客觀上加重了智逸實業的違約責任，明顯不當，應予改判，最終判令智逸實業向藍基公司交付10套房屋，并支付違約金2988萬余元。

業主觀點——
開發商未經業主同意售賣小區公共綠地
地塊產生的相關權益當屬業主共有

這本是一起兩家公司間的經濟糾紛，但正是這起訴訟，讓世紀頤園小區部分業主意識到涉訴地塊的復雜身世及交易背景，并由此對交易的合法性提出質疑。

有業主從西安市城建檔案館調取了世紀頤園小區的規劃設計圖紙，顯示小區西側的2.82畝涉事地塊被明確標注為公共綠地。

業主認為，該地塊既然在規劃中屬于小區綠地，其性質應為全體業主共有，開發商無權在未征得業主同意的情況下單獨處置。此后，有業主委托律師向智逸實業發送《律師函》，其中指出榮康置業作為開發商，未征得業主同意便簽署合作協議，將業主共有的小區土地及其上加蓋的建筑物交給智逸實業并獲取賠償。根據民法典等有關規定，小區公共部分的處置須經業主共同決定，榮康置業乃至后續的藍基公司均無權單獨主張權利。

鑒于爭議地塊性質系小區綠地即業主共有部分，因此該地塊產生的相關權益應當屬于小區業主共有，業主要求按照比例直接向業主兌付相關權益。

除土地交易本身外，交易過程中的部分細節也引發業主關注，包括2150萬元補償款支付至榮康置業指定的個人賬戶；榮康置業在未完成全部權益交割情況下即注銷公司，相關權利義務轉移至物業公司等情況，有業主認為可能存在規避風險之嫌。

值得注意的是，榮康置業于2018年注銷，卻在兩年后的2020年“死而復生”，向智逸實業發出一份蓋有公章的《通知》，其中稱：“鑒于2012年7月25號你公司與西安榮康置業所簽訂的合作協議，你公司至今均未履行合同約定的全部義務……其中你公司未履行的部分義務，將由轉讓后的藍基公司享有權利，故望你公司依法對藍基公司承擔全部的合同義務。”這一注銷后發函的舉動，亦被業主認為存在疑點。

華商報大風新聞記者注意到，相關判決書中，智逸實業也曾就此事提出疑問，認為合同權利的轉讓首要前提是“經對方同意”。榮康置業擬將《合作協議》權利義務轉讓給藍基物業，應當征得智逸實業同意，但智逸實業自始至終未收到任何關于合同權利義務轉讓的協商函，也從未同意權利義務轉讓，因此認為藍基公司提出《合作協議》中榮康置業權利義務已經轉讓至藍基公司是未生效的。

記者實探——
小區內現存兩棟違建用作社區物業辦公用房
智逸實業稱榮康置業未告知涉事地塊公共綠地屬性

日前，華商報大風新聞記者前往世紀頤園小區實地了解情況。對比小區規劃總平面圖與竣工資料，除了被交易的2.82畝綠地現已變成西安大都薈南廣場，小區內原本僅有的4棟建筑，包含3棟板塔結合住宅和1棟商務公寓，如今卻變成了6棟。

記者注意到，小區北側有一棟東西長約80米的單體建筑，小區物業以及所在社區的辦公用地均位于此。小區西側另有一棟建筑，將世紀頤園小區與西安大都薈南廣場分隔開來。根據小區規劃圖紙，除4棟高層公寓住宅外，不應存在其他地上建筑，其余區域應為小區公共綠地，但客觀現狀卻與前期規劃截然不同。

“資規部門之前下達了違建認定書，確認這兩棟建筑占用了小區公共綠地。”業主周先生向記者表示，世紀頤園小區內歷史上出現過8棟樓，但具備合法手續的只有4棟，其余一半均為疑似違建。“除了現在看到的兩棟外，另有兩棟曾建在被交易的綠地上，后來為修建大都薈南廣場拆掉了。如今還存在的兩棟違建導致小區空間變得擁擠狹窄，嚴重侵占了業主的合法權益。”

針對綠地交易、小區違建、債權轉讓等問題，記者采訪到藍基公司相關負責人，對方表示，公司雖然作為此事的主體單位，但因政府對此事已有結論，公司不便答復，建議向政府了解。

智逸實業一負責人告訴記者，西安大都薈是雁塔區趙家坡村的城市改造項目，項目啟動后，因周邊小區先期建設，西安大都薈被包圍其中，為滿足相關規劃及消防要求，遂和榮康置業洽談合作，使用世紀頤園小區2.82畝土地建設廣場，將項目與科技路連通。

“我們雙方敲定合作后簽署了協議，但我們并不知道這個區域是小區的公共綠地，我們在接手時，這里還有兩棟建筑，我們查看了涉事地塊的土地證，上面也沒有體現公共綠地。”該負責人表示，在交易過程中，榮康置業未明確告知過涉事地塊屬于小區公共綠地的情況。“我們對這個事情并不知情，對方負責人只說地是他們公司的，有處置權，所以我們雙方才簽了協議。”

官方回復——
合作協議不存在非法轉讓土地使用權的行為
兩棟違建暫予保留作為社區辦公及功能性用房

針對世紀頤園小區業主所稱的公共綠地遭到買賣、小區內部多棟違建等情況，資規部門對此事如何認定？是否曾介入處置？華商報大風新聞記者前往西安市自然資源和規劃局雁塔分局實地采訪并致函了解，未獲回復。

對于此事，世紀頤園小區所在轄區雁塔區漳滸寨街道辦的工作人員告訴記者，此事并非業主所稱買賣土地，而是企業間簽署協議進行合作，小區開發商將涉事地塊交由西安大都薈開發商作為廣場使用，資規部門對此事已有定論，不涉及綠地倒賣的情況。此外兩家公司間存在的官司糾紛，政府需依定法院判決進行處理，目前法院仍未能將相關賠償執行到位。

關于小區內的兩棟疑似違建的樓棟，工作人員認可該樓棟的違建性質，但表示之前未有要求將其拆除。工作人員稱，相關部門曾提出可以申請將該違建樓棟作為公益性用房使用，目前該樓棟已交由社區用于公共服務，具備公益屬性，因此可以保留。

雁塔區有關部門針對此事進一步向華商報大風新聞記者回應稱，2.82畝涉事綠地此前已納入城改批復范圍，并在趙家坡城改總體規劃內。2014年8月，原西安市城改辦下發了改造方案結轉批復文件，將4.5畝土地調進項目規劃用地范圍，其中包括世紀頤園小區2.82畝綠地。根據西安市中院相關民事判決書確認，“榮康置業與智逸實業所簽訂的《合作協議》并未違反相關法律禁止性規定，合法有效，應受法律保護”，因此認定該合作協議不存在涉嫌非法轉讓土地使用權的行為。

對于小區內的兩棟違建，雁塔區有關部門表示，2020年11月，鑒于世紀頤園周邊多個小區缺乏社區辦公服務場所、無法組建城市社區的實際困難，遂將兩處違建暫予保留，作為社區辦公用房和公共服務場所，服務周邊5個商住小區。目前，兩棟房屋均作為社區辦公和為群眾提供服務的功能性用房使用。

對于有關部門的答復，小區業主提出了自己的看法。“2.82畝綠地是否屬于世紀頤園小區全體業主所有？小區公共綠地轉讓是否取得政府有關部門的同意、審批、備案手續？榮康置業與智逸公司所簽訂的《合作協議》是否需征得小區全體業主同意？綠地所取得的收益是否應歸全體業主所有？”業主周先生表示自己的疑問也是大家的意見。

華商報大風新聞記者 白仲夏 編輯 趙瑞利

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