陜西
近期，市場出現了讓人頗感意外的流拍地塊，這次居然來自浐灞國際港。
就在5月8日，西安市公共資源交易中心發布了一則流拍公告。
原定于掛牌出讓的GW3-12-1-3宗地，因為掛牌期滿后未出現有效報價，最終宣告流拍。
消息出來后，很多人第一反應都是意外。
因為在過去幾年里，港務區幾乎一直都是西安土地市場最火熱的區域之一。
從全運會，到奧體中心；從鐵一系學校落地，到地鐵14號線開通，再到港務區樓面價不斷刷新紀錄。
可以說，港務區過去很長一段時間，幾乎都是流量擔當。但如今，一宗住宅用地卻連一家房企都沒有報價。
這種反差感，確實非常強烈，先來看一下這宗流拍地塊的基本情況。
GW3-12-1-3宗地位于港務大道以東、駿馬路以南。
占地約36.881畝，土地性質為住宅、商服用地，容積率1.2-2.1，建筑密度≤25%，綠地率≥35%。
地塊掛牌起始價為3.541億元，如果按照最高容積率計算，起始樓面價約6858元/㎡。
單從指標來看，其實并不算差。尤其是1.2-2.1的容積率，在目前市場環境下，已經屬于比較典型的低密產品開發條件。
從周邊配套來看，這宗地塊也并非毫無優勢，交通方面，向北約600米左右，就是地鐵14號線港務大道站。
通過14號線，可以快速連接西安北站以及西安咸陽國際機場，同時還能換乘2、3、4號線等多條線路。
教育方面，周邊有西安國際港務區第四幼兒園、新農小學，以及陸港第五小學。
其中陸港第五小學目前由鐵一中教育集團托管，并已正式投入使用。
此外，周邊還有啟航公園、港務中軸公園，以及熱雪奇跡等休閑配套。
產業資源同樣比較集中，包括西安港科創產業園、百利威國際電商產業園、西北智能公路樞紐平臺物流園等，都分布在地塊周邊。
所以問題也恰恰出現在這里。
從配套兌現的程度來說，這宗地塊已經具備了相當的居住基礎，但最終卻依舊沒人愿意出價，那問題到底出現在哪里？
如果仔細研究其位置，就會發現一個非常關鍵的問題。
該宗地塊并不屬于奧體核心板塊，而這也是當今港務項目之間最大的分化點。
在過去很長一段時間里，大多數購房者對于港務區的認知相對模糊，認為只要是港務，其升值空間就不會太差。但實際在近些年，港務內部樓盤已經出現了較為明顯的分層。
真正可以支撐房價和地價持續上漲的區域主要還是集中在奧體中心周邊，尤其是奧體核心2公里范圍內，仍屬于港務價值最高的位置。
但一旦離開這個范圍，市場認可度就會明顯下降。
而此次流拍的地塊更偏向政經產業板塊，周邊產業、公建資源較多，但住宅氛圍相對一般，并且在城市界面感上與奧體核心區域之間也存在明顯差距。
另一方面，現在的開發商投資邏輯也和前幾年完全不同，拿地越來越謹慎，過去市場火熱時，或許房企還愿意在非核心區域做些嘗試。
再疊加上周邊二手房價格支撐有限、區域改善屬性不強的多方原因，最終也讓開發商拿地意愿已經明顯下降。
更為重要的是，這宗地塊的流拍也折射出了港務近些年的變化。如果回溯來看，港務區當年房價上漲速度極其之快，在全運會前后熱度達到了頂峰。
并且在多年間持續刷新價格紀錄，但這僅僅一宗地塊的流拍，也并不能意味著港務就不行了，真正值得關注的是市場整體開始回歸了核心邏輯。
在過去大家更看重板塊概念，而如今大家更在意兌現度。
包括教育，商業，產業，城市界面，居住氛圍等等，這些因素都會綜合影響房價，而西安市場也將越來越明顯的向核心區域集中。
那些位置一般兌現周期較長，居住氛圍偏弱的地塊，面臨的難度也會越來越大。
所以從這個角度來看，港務第一次住宅用地流拍或許也是市場情緒回歸理性的信號，還是要以更為樂觀的態度來對待市場的變化。
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