央行報(bào)告刪除降準(zhǔn)降息表述，LPR短期難下調(diào)，提前還款仍劃算

很多背房貸的朋友最近是不是蹲點(diǎn)等著LPR下調(diào)，就盼著每個(gè)月能少交百八十塊月供？結(jié)果央行剛出的最新報(bào)告，直接給滿懷期待的大家澆了一頭冷水。這次的2026年一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，直接刪掉了去年四季度報(bào)告里“降準(zhǔn)降息”的相關(guān)表述，這操作說白了，就是短期內(nèi)LPR下調(diào)的概率真的很低。

原來的表述是“靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具”，現(xiàn)在改成了“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具”，明眼人都能看出來差別。這也不是說政策要轉(zhuǎn)向收緊，報(bào)告里清清楚楚寫著繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，只是寬松的思路換了。不再搞大水漫灌式的全面降準(zhǔn)降息，改成了精準(zhǔn)滴灌的結(jié)構(gòu)性寬松，錢只給到需要的領(lǐng)域，不搞一刀切撒錢。

經(jīng)濟(jì)基本面支撐了這個(gè)調(diào)整，咱們已經(jīng)走出最困難的那段時(shí)期了。一季度GDP增長(zhǎng)5%，正好落在全年增長(zhǎng)目標(biāo)區(qū)間的上沿，出口表現(xiàn)遠(yuǎn)超預(yù)期，投資逐步回升，消費(fèi)也在穩(wěn)步改善。雖說國(guó)際油價(jià)上漲帶來了一定的輸入性通脹壓力，但整體回暖的信號(hào)已經(jīng)十分明確，不需要再靠大動(dòng)作刺激全局。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)也挺穩(wěn)，今年的小陽春雖然沒有去年那么火熱，沒出現(xiàn)全民猛加杠桿的情況，但也沒有出現(xiàn)往年小陽春過后直接掉頭向下的走勢(shì)，一直維持著相對(duì)不錯(cuò)的穩(wěn)定熱度，也不需要全局下調(diào)LPR來拉動(dòng)。更關(guān)鍵的是，銀行現(xiàn)在真的扛不住進(jìn)一步下調(diào)了。

2025年末，商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)跌到了1.42%的歷史低位，今年一季度雖然有小幅回升企穩(wěn)，但整體依舊在盈虧線附近徘徊。LPR是銀行貸款利率的基準(zhǔn)，每下調(diào)一次，銀行的利潤(rùn)就會(huì)直接縮水一塊，現(xiàn)在銀行根本沒有主動(dòng)下調(diào)LPR的動(dòng)力。

那不少人會(huì)問，樓市不刺激了嗎？這么多人等著降利息買房，總不能不管吧？其實(shí)政策早就給出解決方案了，就是現(xiàn)在各大城市瘋狂推出的公積金新政，這本質(zhì)就是房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性降息。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來全國(guó)各地已經(jīng)出臺(tái)了超150條公積金相關(guān)政策，僅4月份就超過60條。

各地給出的福利真的挺香，蘇州家庭公積金最高可貸200萬，上海最高324萬，廣州最高甚至能達(dá)到360萬。不僅貸款額度大幅提高，還放開了首套房認(rèn)定、貸款次數(shù)限制，連公寓都能使用公積金貸款。政策落地的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，杭州4月份二手房交易中，選擇公積金貸款含組合貸的購房者比例達(dá)到了32.4%，比3月提升了3.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中純公積金貸款的占比更是從12.7%躍升到19.1%，達(dá)到了去年同期的2.5倍。現(xiàn)在很多剛需購房者，只要房屋總價(jià)不是特別高，基本上貸款額度都能被公積金覆蓋。公積金當(dāng)前利率只有2.6%，比商業(yè)貸款便宜了將近0.5個(gè)百分點(diǎn)，算下來每個(gè)月能省出不少生活費(fèi)。

這種操作的好處明白人都能看出來，既降低了購房者的買房成本，又不用占用銀行的信貸額度，也不會(huì)擠壓銀行的凈息差，完全踩中了政策需求。管理層本來就是想在不增加銀行系統(tǒng)壓力的前提下，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，公積金政策剛好滿足這個(gè)要求。對(duì)地方政府來說，提高公積金貸款額度還能盤活沉淀的公積金資金，怎么算都是一舉多得的好事。

不過公積金政策也有很明顯的局限性，它主要利好的是新增貸款，也就是準(zhǔn)備買房的新購房者。已經(jīng)買了房正在還貸款的存量業(yè)主，幾乎享受不到任何優(yōu)惠，你的月供壓力不會(huì)因?yàn)楣e金政策放松就有任何減輕。

說到這其實(shí)結(jié)果已經(jīng)很明朗，二季度LPR大概率不會(huì)有變動(dòng)，今年整一年能下調(diào)一次都很不錯(cuò)了。即便真的下調(diào)，大概率也只會(huì)單獨(dú)調(diào)整5年期以上LPR，幅度也就5到10個(gè)基點(diǎn)，不會(huì)有太大驚喜。

對(duì)于已經(jīng)在還房貸的存量業(yè)主來說，如果你現(xiàn)在還背著比較高的商業(yè)貸款利率，手里剛好有一筆閑錢，也找不到什么收益穩(wěn)定還靠譜的投資渠道。提前還款依然是很劃算的選擇，不會(huì)錯(cuò)。

參考資料：證券日?qǐng)?bào) 住房貸款利率再降！提前還貸還劃算嗎？