震驚！這里回到了10年前

今天講一個爛尾地塊重生的故事。

6號，華潤耗資70億拿下世茂的爛尾地塊（部分）。

故事的角色，有千億崩塌的世茂，有穩如老狗的華潤，有精于計算的深圳，但是，他們并非主角，真正的掌舵者是時代的大手，它摁下了沖出軌道、即將失控的列車，并將其推向了勻速、穩健的軌道上。

10年前，烈火烹油、狂飆突進的滾燙時代，10年后，進入到波瀾不驚、重新出發的穩健時代。

這個曾經被幻夢擊碎的地塊，以一種更加低調務實的方式出發了。

正如未來的房地產市場一樣。

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5月6日，一則消息閃現：

華潤耗資70億拿下龍崗爛尾項目。

圖源：深圳公共資源交易中心

龍城街道G1046-0106號地塊，舊主是世茂，新歡是華潤。有趣的是，華潤也是 唯一報名的企業。

恍惚10年，黃粱一夢。

2017年，為了沖擊3000億，前一年銷售額僅有681億的世茂決定賭一把，拿出相當于銷售額體量1/3的資金搶地，接近240億的天價也是深圳史上總價第二高的地王，最終世茂如愿拿下深圳龍崗核心地塊，也就是未來的深港國際中心。

不僅如此，世茂推出了雄心勃勃的“中國第一高樓”計劃，高度超過700米，總投資超過500億。世茂的野心躍然時代之上。

世茂的計劃很完美，但第一步敗給了時代。

3年后的2020年，雖然世茂銷售額達到了驚人的3003億，市場形勢也看似依舊不錯，但是明眼人早已經看出來，房地產市場早是強弩之末。

2020年，世茂銷售額3003億。

2021年，世茂銷售額2691億。

2022年，世茂銷售額865億。

2023年，世茂銷售額428億。

2025年，世茂銷售額340億。

2025年，世茂銷售額239億。

與此同時，世茂的負債卻一路膨脹，從2000多億暴增到5300多億。

沒錢，負債大漲，這對于極度依賴現金流的房企來說，幾乎宣告了企業的死亡。對于世茂而言，暴雷是必然。

于是，2022年，11宗地抵押給中信，2023年12宗地被拍賣，但連續流拍，2025年深圳市政府68億收儲，2026年華潤拿下部分地塊，70億底價成交。

世茂出局，華潤進場。

轉瞬10年，就像一個輪回。

華潤拿下的 地塊 ，是 世茂 深港國際中心的一部分 ， 不是全部 。

在我看來，這個爛尾多年的地塊，要迎來新生了。

雖然華潤也有水貝改造的前科，但整體還是可信的：1、政府主動推動，甚至要做成標桿，2、華潤有錢，有經驗，有關系，有能力。

因此，華潤接盤世茂爛尾地塊，不僅是簡單的接盤爛尾樓，更有著深層次的市場意義。

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其一。

深圳拯救爛尾樓，為其他城市樹立了榜樣。

世茂的深港國際中心，拎出任何一個指標都足夠炸裂：

1、深圳。竟然有爛尾樓。

2、龍崗核心。最好的位置，甚至規劃了700米地標。

3、底價70億。當時世茂拍下該地塊，總價接近240億，深圳總價第二高。

4、總投資500億。

5、規模很大。僅這次土拍地塊，超過254畝。

那么，為什么是華潤接手呢？

1、有錢。最近5年都是TOP5。

2、敢拿地。去年拿地金額791億，僅次于中海的991億。

3、融資成本低，現金流穩定。截至2025年末，華潤置地加權平均融資成本已降至2.72%，持有銀行結余及現金1169.9億元，凈有息負債率僅39.2%。

4、有能力。華潤是絕對意義上的深圳一哥，春筍，萬象城，大量的舊改城改，去年熱銷的豪宅沄璽，全部和華潤有關。

換句話說，深圳這一次的土拍，幾乎就是為華潤量身定制的，有錢有能力，下限高，上限也很高。這是一種非常聰明的模式。

其他城市呢，類似的地塊呢？

比如廣州，升龍爛尾的舊改，保利？中海？越秀？

比如武漢、南京爛尾的綠地地標，誰來接盤？

比如重慶長沙鄭州大量爛尾的千畝大盤，誰來接手？

比如全國各地或爛尾或掛羊頭賣狗肉的產業園，誰來接手？

深圳世茂地塊給出了最好的答案：

國央企接手，尤其是實力更加雄厚的央企接手，有錢，有關系，有足夠的開發經驗，說白了，不僅能兜底，更能做的還不錯。

國企或者城投不行。

要么沒錢，還要財政或者銀行輸血，不劃算。要么即使有錢，他們根本沒能力沒經驗，一旦開發不慎，很有可能更差。

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其二。

華潤開發后，會帶動整個片區的成熟。

世茂-深港國際中心的地塊非常大，需要的資金非常龐大，而房地產本身就是一個非常吃資金的地方，即使華潤再有錢，也需要考慮投產比的問題，怎么辦呢？

華潤，太聰明了。

或者說，背后的深圳市政府給了華潤足夠的支持。

1、聰明。

別看華潤耗資只有70億，曾經世茂的拿地價是239億，看似華潤占便宜了，其實不對。拋開爛尾樓的隱性成本外，很多人忽視了，華潤不是全部拿下，而是只拿了一部分。

整個世茂-深港國際中心占地32萬方、規劃建面136萬方，容積率4.17。

而華潤拿地僅有16.97萬方，建面47.68萬方，容積率僅有3.26，占地、建面、容積率大幅度降低，其中住宅建面更是高達30.56萬方。

看到這里，大家應該明白了，一是地塊更小，難度低，資金少，二是住宅是大頭，回款快，利于現金流穩定。

2、實力。

上面說說了，華潤不止拿了整個世茂-深港國際中心地塊的一部分，更在土地規劃上做了深度調整，大大降低了開發難度。

這次重新掛牌之前，政府對龍崗地塊作了規劃調整與變性——容積率從4.17下調到了3.26， 從 商業用地變成了商住用地。

一字之差，土地價值天壤之別——地塊內規劃的48萬平米計容面積里，其中住宅面積超過30萬平米，商業面積14萬平米 ， 也就是說，龍崗地塊的住宅部分比重超過64%。

高端住宅+購物中心的開發模式，幾乎就是為華潤置地量身定制的。

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其三。

華潤進場后，將大大夯實片區價格。

注意，不是價值，是赤裸裸的價格。

都知道深圳有價值，都知道龍崗大運有價值，但過去幾年深圳也跌了不少，價格也跌了。順風漲價不叫本事，逆風漲價才是真本事。

華潤來了，就是提升片區價格，這才是華潤對市場注入的最強的信心和預期。

有兩方面原因。

一是華潤本身。

萬象城+改善住宅，不止是深圳，即使是外地，華潤玩得太溜了。

比如鄭州東站的華潤幸福里和華潤潤府，完全是殺穿了市場。在市場非常冷淡的情況下，這兩個改善盤的去化都非常好，幾乎都是開盤即售罄，價格還一點都不低，幸福里是住宅搭配萬象城，潤府則綜合體商住開發，一舉夯實了東站東部片區的價格。

在深圳更不用說了。羅湖萬象城搭配幸福里，深圳北站萬象城搭配潤府，后海萬象城搭配豪宅，也非常成功。

二是競品托底。

就在華潤地塊的旁邊，中海大運玖章也給了華潤足夠的信心。

中海大運玖章有2個特點：

1、單價高，總價高。賣的非常貴。

2、同時也賣的非常好。

作為 2025 年深圳龍崗區的單盤銷冠，年底開盤僅賣了兩個多月，銷售額將近20億，單價6.4 萬，要知道，附近大部分小區的價格都在4-5萬，中海直接拉升了溢價 。

龍崗的改善客戶，產業園的大小老板，太吃這一套了，這里太需要改善項目了，因此，只要華潤正常開發，收益不是問題。

還有一點，中海拿地的時候，樓面價將近3萬，華潤這一次的樓面價僅有1.5萬，當然了，不能這樣簡單粗暴的對比，因為華潤有商業成本、隱形成本，不能直接跟中海比，但是售價是完全可以預測的。

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當深圳努力推進，華潤積極參與，深圳和華潤正在合力托底爛尾樓走向重生，我相信也能給其他城市、其他爛尾片區做出更好的示范。

因此，政府必須轉換思路，甚至即使止損，邀請現金流穩定且有操盤經驗的企業參與，不敢說天花板有多高，至少能夠托底地塊、片區走出低谷，也讓房地產市場走出低谷。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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