華潤239億買70億接盤，中國第一高樓地塊抄底還是踩坑？

誰能想到，曾經(jīng)揚言要建700米中國第一高樓的深圳龍崗地塊，如今被華潤以70.45億底價接盤，摩天大樓夢徹底碎了，轉(zhuǎn)而要建30萬平宜居社區(qū)！這塊地從世茂239億天價拿地到爛尾流拍，再到華潤抄底，背后藏著中國房地產(chǎn)的什么邏輯？

2017年12月，世茂集團(tuán)豪擲239.43億拿下龍崗大運新城核心地塊，刷新國內(nèi)總地價紀(jì)錄。當(dāng)時的世茂豪情萬丈，計劃砸500億建“深港國際中心”，主塔樓700米，誓要當(dāng)中國第一高樓。

可誰能料到，房企資金危機(jī)一來，這個明星項目2022年全面停工，中信信托87億融資也停止兌付。

2023年兩次法拍，起拍價從130億降到104億，卻無人問津。直到2025年政府68億收儲，清理債務(wù)、調(diào)整規(guī)劃，才等來華潤接盤。從天價地標(biāo)到爛尾，這塊地的命運，簡直是房地產(chǎn)狂飆年代的縮影。

面對前任留下的爛攤子，華潤為啥敢接？業(yè)內(nèi)都說它算清了四筆賬：

第一筆成本賬：樓面價僅1.48萬/平，比隔壁中海去年拿地的2.96萬便宜一半！這利潤空間，誰看了不心動？

第二筆性質(zhì)賬：從純商業(yè)改成住宅為主，住宅占64%達(dá)30.56萬平。商業(yè)是長周期重資產(chǎn)，住宅卻能一年開工、兩年預(yù)售、三年回款。按6萬/平算，光賣住宅就能回籠180億，覆蓋成本還有富余。

第三筆開發(fā)賬：分宗開發(fā)，先賣房后蓋商場。住宅1年內(nèi)開工、4年竣工，商業(yè)可以2年半開工、6年竣工。不像世茂要一次性建完，華潤先靠住宅回血，再慢慢搞商業(yè)，資金壓力小多了。

第四筆協(xié)同賬：地塊緊鄰華潤已運營的大運天地，連片后成百萬平超級綜合體。不用從零做配套，直接做加法，運營優(yōu)勢拉滿。

賬面上劃算，可華潤的挑戰(zhàn)才剛開始：第一道坎：中海已經(jīng)搶跑。隔壁中海大運玖章主打126-282㎡大平層，備案價6萬/平，已經(jīng)推了605套，預(yù)購不錯。而華潤住宅要4年后才竣工，等中海客戶入住，高端人群還會再買同片區(qū)的房子嗎？如何避免同質(zhì)化，是個大問題。

第二道坎：商業(yè)招商的10億違約金壓力。出讓條件要求集中商業(yè)引入5個LV、Gucci級別的頂奢品牌，5個國際一線戶外品牌，30家首店。現(xiàn)在很多品牌都在收縮，6年后市場變化誰也說不準(zhǔn)，這招商KPI可不是鬧著玩的。

第三道坎：工程與軌道融合難。原世茂留下的巨大基坑要拆除清運，還有深惠城際大運北站在建，得一體化設(shè)計施工。既要保證軌道進(jìn)度，又要協(xié)調(diào)住宅商業(yè)建設(shè)，工程壓力不小。

面對這些難題，華潤的解題思路已經(jīng)藏在規(guī)劃里：靠住宅回血。利用3.26的低容積率，打造比周邊更舒適的低密社區(qū)，快速銷售回籠百億資金，解決現(xiàn)金流問題，給商業(yè)建設(shè)提供彈藥。

靠運營造血。華潤的萬象城、萬象匯運營經(jīng)驗豐富，依托這個優(yōu)勢吸引頂奢品牌。把項目和大運天地、大運樞紐打通，打造深圳東部“微度假+高端消費”目的地，不再是孤零零的大樓。

靠耐心培育商業(yè)生態(tài)。商業(yè)和酒店有6年建設(shè)周期，華潤不用急著要租金回報，而是用更長時間培育業(yè)態(tài)，等深圳東部產(chǎn)業(yè)人口成熟帶來的消費升級。

華潤這次抄底，表面看是撿了個便宜，但真正的考驗才剛開始。從摩天大樓到宜居社區(qū)，不僅是規(guī)劃的改變，更是房地產(chǎn)邏輯的轉(zhuǎn)向，告別面子工程，回歸居住本質(zhì)。

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