保利發(fā)展蓄力一年終出手，8億大單備戰(zhàn)豐臺(tái)三環(huán)地塊

北京進(jìn)深 徐迪 下周二即將出讓的豐臺(tái)區(qū)太平橋0608-0001地塊，迎來(lái)了它的頭號(hào)意向買(mǎi)家。

5月14日，保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就該地塊發(fā)出施工和監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃。

投資估算約8億元，總建筑規(guī)模約10.7萬(wàn)平方米，其中地上建筑規(guī)模約7.2萬(wàn)平方米。

保利發(fā)展上次在北京拿地還是去年5月份，海淀半壁店地塊，打造為保利熙瑞，開(kāi)盤(pán)在即。

這次的豐臺(tái)地塊，位置也是比較核心的，有做豪宅的潛質(zhì)。

掛牌信息

太平橋0001地塊于4月16日正式掛牌。

交易起始價(jià)36億元，折合樓面價(jià)4.99萬(wàn)/㎡。將于5月19日下午完成出讓。

用地規(guī)模3.6萬(wàn)㎡，地上建面約7.21萬(wàn)㎡，容積率2.0，限高80米。

它的地形很有特點(diǎn)：

東南和西南側(cè)，分別長(zhǎng)了一只腳；

南面中間被精圖雅苑小區(qū)挖去了一塊，西邊是兩座酒店。

容積率調(diào)降

地塊形狀不規(guī)則，周邊環(huán)境又比較復(fù)雜，退線(xiàn)要求會(huì)很多。

大概是基于這兩點(diǎn)，該地塊進(jìn)行了一次調(diào)規(guī)。

在今年首輪供地清單中亮相時(shí)，太平橋0001地塊規(guī)劃的地上建面是8.65萬(wàn)㎡，容積率約2.4；

進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，地上建面減少了1.44萬(wàn)㎡，容積率降至2.0。

容積率調(diào)降后，給設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提供了很大騰挪空間，樓棟排布的策略也可以從填滿(mǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾駜?yōu)。

兩大難題待解：配建、退線(xiàn)

即便調(diào)規(guī)之后，樓棟排起來(lái)也沒(méi)那么容易。它有兩個(gè)包袱：

1、須配建9000平米養(yǎng)老設(shè)施和800平米社區(qū)管理處；

2、須配建80個(gè)地下公共停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位是立體的、普通自走式停車(chē)位，交通還得相對(duì)獨(dú)立，便于管理。

這兩個(gè)包袱有點(diǎn)重，不僅會(huì)耗費(fèi)將近3000萬(wàn)的建安成本，還會(huì)將整個(gè)地塊的容積率，拉高到2.3左右。

當(dāng)然了，最大的問(wèn)題，還是建筑退線(xiàn)：

1、南面是現(xiàn)狀威爾夏大道小區(qū)，有兩棟高21層的住宅樓；

2、北面是太平橋中里小區(qū)，有三棟6層洋房；

3、最難受的是，被0001地塊半包圍的精圖雅苑小區(qū)，為15層住宅樓。

這些因素疊加在一起，讓0001地塊樓棟排列的難度，加大了很多。

幸好，西北角是學(xué)校的操場(chǎng)，給出了一點(diǎn)發(fā)揮的空間。

區(qū)域競(jìng)品

宗地位于豐臺(tái)區(qū)太平橋街道，二環(huán)至三環(huán)之間。

距北京西站1.2公里，西面離三環(huán)0.7公里，離地鐵9號(hào)線(xiàn)六里橋東站約530米。

周邊有新年華購(gòu)物中心、北京世紀(jì)壇醫(yī)院、蓮花池公園等生活配套設(shè)施。

上月底，同在太平橋街道的萬(wàn)泉寺0007地塊已完成出讓?zhuān)A潤(rùn)置地以57.71億元底價(jià)摘得，是北京今年到為止總價(jià)最高的地塊。

地上建面約9.87萬(wàn)㎡，折合樓面價(jià)5.85萬(wàn)元/㎡。

兩宗地塊直線(xiàn)距離3公里，萬(wàn)泉寺位置更接近二環(huán)，太平橋地塊靠近西三環(huán)。

不到一個(gè)月的時(shí)間連續(xù)兩宗二三環(huán)地塊出讓?zhuān)@讓冷清的豐臺(tái)樓市，成了焦點(diǎn)。

目前，西南二三環(huán)主要在售的樓盤(pán)有三個(gè)：

中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院和嘉棠璟樾，它們的去化率，都在20%-30%左右。

根據(jù)這幾個(gè)在售樓盤(pán)的表現(xiàn)，盲猜一下，太平橋01地塊的房?jī)r(jià)，在9萬(wàn)元/平米左右；

萬(wàn)泉寺07地塊，售價(jià)在10.5萬(wàn)元/平米左右。

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