三年降價(jià) 29% 中海學(xué)府里以價(jià)換量領(lǐng)跑衙門口

下面這份【中海學(xué)府里】測(cè)評(píng)稿件，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)從拆解任務(wù)、整合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。登錄深度智聯(lián)官網(wǎng)，體驗(yàn)“30秒找全核心數(shù)據(jù)、10分鐘出完整投研報(bào)告”。

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以下為正文：

在北京西部樓市的版圖中，石景山衙門口板塊始終是剛改客群的重要選擇。作為石景山棚改的重點(diǎn)片區(qū)，這里承接了大量來自海淀和石景山本地的外溢需求，市場(chǎng)活躍度一直保持在較高水平。克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)基于CRIC全維度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，從市場(chǎng)口碑、生活配套、區(qū)域價(jià)值等8個(gè)核心維度，對(duì)衙門口板塊10個(gè)主流項(xiàng)目進(jìn)行了全面量化測(cè)評(píng)，用客觀數(shù)據(jù)還原板塊的真實(shí)競(jìng)爭(zhēng)格局。

根據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，中海學(xué)府里綜合得分6.4分。拆分評(píng)分結(jié)構(gòu)來看，項(xiàng)目呈現(xiàn)出鮮明的兩極分化特征：市場(chǎng)口碑得分8.35分位列板塊第一，生活配套得分9.50分位列板塊第二，中海的央企品牌和物業(yè)服務(wù)獲得了業(yè)主的廣泛認(rèn)可；而區(qū)域價(jià)值、交通便利、社區(qū)配套等維度則排名靠后，成為項(xiàng)目的明顯短板。這份評(píng)分結(jié)構(gòu)的背后，藏著項(xiàng)目三年市場(chǎng)表現(xiàn)的深層邏輯。

三年降價(jià)29%以價(jià)換量領(lǐng)跑板塊

自2023年8月開盤至2026年5月，中海學(xué)府里累計(jì)成交410套，成交面積4.13萬(wàn)平方米，成交金額26.67億元，整體成交均價(jià)64541元/平方米，套均總價(jià)650.39萬(wàn)元。在衙門口板塊同期成交中（2024.01-2026.04），項(xiàng)目以56.9%的市占率穩(wěn)居第一，是板塊當(dāng)之無愧的銷售主力，對(duì)板塊整體走勢(shì)具有極強(qiáng)的代表性。

項(xiàng)目的成交走勢(shì)清晰地劃分為四個(gè)階段，呈現(xiàn)出典型的“量增價(jià)跌” 特征。2023年9-12月為首開高價(jià)期，項(xiàng)目成交33套，成交均價(jià)75214元/平方米，套均總價(jià)769萬(wàn)元，首開即站上7.5萬(wàn)+的價(jià)格高位。2024年進(jìn)入價(jià)格調(diào)整期，全年成交128套，月均成交約11套，成交均價(jià)回落至67589元/平方米，較首開下降10.1%。

2025年成為項(xiàng)目的去化主力年，全年成交222套，占總成交量的54.1%，成交均價(jià)進(jìn)一步降至62250元/平方米，較2024年下降7.9%。其中2025年5月和9月分別成交37套和34套，創(chuàng)下全周期成交高峰，價(jià)格調(diào)整的效果開始顯現(xiàn)。進(jìn)入2026年，項(xiàng)目進(jìn)入深度調(diào)整期，1-4月成交27套，成交均價(jià)跌至55478元/平方米，較首開價(jià)格累計(jì)下降26.2%，最低觸及53374元/平方米。

從首開的78719元/平方米高點(diǎn)，到2026年4月的55534元/平方米，項(xiàng)目?jī)r(jià)格累計(jì)降幅達(dá)29.5%，幾乎與衙門口板塊30.5%的整體降幅同步。這種深度綁定板塊走勢(shì)的價(jià)格策略，雖然幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了板塊過半的市占率，但也付出了巨大的價(jià)格代價(jià)。

一次性全量推盤高地價(jià)下的利潤(rùn)承壓

中海學(xué)府里采取了一次性全量推盤的銷售策略，2023年8月集中推出全部7棟樓共556套房源，此后再無新增供應(yīng)。這種策略的優(yōu)勢(shì)在于開盤階段能夠集中釋放市場(chǎng)聲量，快速建立項(xiàng)目認(rèn)知，但也意味著后續(xù)沒有新品加推的節(jié)點(diǎn)刺激，只能依靠持續(xù)的價(jià)格調(diào)整來拉動(dòng)成交。

項(xiàng)目的土地成本是影響其定價(jià)策略的核心因素。2023年6月，中海以28.30億元競(jìng)得該地塊，出讓樓板價(jià)35937.88元/平方米。首開期地房比為60.7%，開發(fā)商尚有一定的利潤(rùn)空間；但隨著成交均價(jià)持續(xù)下行，最新地房比已上升至64.7%。扣除裝修、建安、稅費(fèi)、營(yíng)銷等各項(xiàng)費(fèi)用后，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間已被顯著壓縮，財(cái)務(wù)壓力明顯增大。

產(chǎn)品層面，項(xiàng)目定位精準(zhǔn)契合剛改客群需求。社區(qū)由1棟17層和6棟11層小高層組成，容積率2.5，綠化率30%，車位配比1:1.3。戶型以89-102平方米舒適型三房為主，占比高達(dá)88.13%，輔以127平方米四房作為改善補(bǔ)充。這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精準(zhǔn)覆蓋了石景山本地和海淀外溢的首改、剛改客群，是項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)高市占率的重要基礎(chǔ)。

中海的央企品牌和物業(yè)服務(wù)也為項(xiàng)目加分不少。項(xiàng)目由北京中海物業(yè)管理有限公司承接，物業(yè)費(fèi)5.6元/平方米?月，央企的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和交付保障，在市場(chǎng)下行期成為吸引購(gòu)房者的重要因素。目前項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房狀態(tài)，交付風(fēng)險(xiǎn)極低，所見即所得的確定性，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)厭惡型客戶具有明顯的吸引力。

配套優(yōu)劣分化板塊價(jià)值有待兌現(xiàn)

中海學(xué)府里位于石景山區(qū)衙門口板塊，西四環(huán)至五環(huán)之間，緊鄰衙門口森林公園東北側(cè)。項(xiàng)目的生活配套優(yōu)勢(shì)突出，3公里范圍內(nèi)匯聚了華熙、萬(wàn)達(dá)、凱德等逾10家大型商超，6所三甲醫(yī)院，以及10余所中小學(xué)，能夠滿足居民的日常生活需求。這也是項(xiàng)目生活配套得分能夠位列板塊第二的重要原因。

但項(xiàng)目的交通和教育配套存在明顯短板。軌道交通方面，項(xiàng)目距離地鐵1號(hào)線八寶山站約2.2公里，步行距離較遠(yuǎn)，主要依靠自駕和公交出行。

區(qū)域價(jià)值方面，衙門口作為石景山棚改重點(diǎn)片區(qū)，雖然整體規(guī)劃前景良好，但目前仍處于開發(fā)建設(shè)階段，部分城市界面有待改善。板塊內(nèi)的商業(yè)、醫(yī)療等配套雖然數(shù)量充足，但高端資源相對(duì)匱乏，難以支撐更高的價(jià)格天花板。這也是項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值得分排名靠后的主要原因。

現(xiàn)房收官剩余去化仍存挑戰(zhàn)

截至2026年5月，中海學(xué)府里整體去化率約73.7%，剩余約146套房源未網(wǎng)簽。按照近期月均約6.75套的去化節(jié)奏計(jì)算，剩余房源的去化仍需較長(zhǎng)周期。項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房階段，這既是最大的優(yōu)勢(shì)，也面臨著諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

現(xiàn)房的確定性是項(xiàng)目收官階段的核心賣點(diǎn)。購(gòu)房者可以實(shí)地查驗(yàn)建筑品質(zhì)、園林景觀和房屋質(zhì)量，無需擔(dān)心交付風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于看重居住確定性的剛改客群而言，這一點(diǎn)具有很強(qiáng)的說服力。同時(shí)，中海的央企品牌和已交付的實(shí)景呈現(xiàn)，也能夠增強(qiáng)購(gòu)房者的信心。

但項(xiàng)目的收官去化仍面臨多重壓力。首先是市場(chǎng)價(jià)格下行預(yù)期較強(qiáng)，板塊均價(jià)累計(jì)跌幅超過30%，客戶觀望情緒較重，決策周期明顯拉長(zhǎng)。其次是區(qū)域供應(yīng)放量，2025年7月石景山區(qū)集中供應(yīng)700套房源，8-10月合計(jì)供應(yīng)超1300套，競(jìng)品的增加進(jìn)一步分流了客戶。此外，項(xiàng)目剩余房源多為樓層和戶型相對(duì)較差的尾貨，去化難度本身較大。

綜合來看，中海學(xué)府里是一款優(yōu)缺點(diǎn)都極為鮮明的剛改項(xiàng)目。它的核心競(jìng)爭(zhēng)力來自于中海的央企品牌、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、成熟的生活配套以及準(zhǔn)現(xiàn)房的確定性。三年26.67億元的成交業(yè)績(jī)和56.9%的板塊市占率，充分印證了其市場(chǎng)認(rèn)可度。但持續(xù)的價(jià)格下行和利潤(rùn)空間的壓縮，也反映出項(xiàng)目在高地價(jià)和市場(chǎng)調(diào)整雙重壓力下的無奈。

對(duì)于石景山本地剛改客群、海淀外溢的通勤族，以及看重央企品牌和交付確定性的購(gòu)房者而言，中海學(xué)府里是一個(gè)性價(jià)比不錯(cuò)的選擇。尤其是在準(zhǔn)現(xiàn)房階段，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，價(jià)格也處于相對(duì)低位。但對(duì)于對(duì)軌道交通和教育資源有較高要求的客群，建議結(jié)合自身需求綜合考量。隨著剩余房源的逐步去化，中海學(xué)府里的最終市場(chǎng)表現(xiàn)，也將成為檢驗(yàn)石景山剛改市場(chǎng)購(gòu)買力的重要標(biāo)尺。

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