30億下場(chǎng)！國(guó)企收二手房，開(kāi)始在廣州打響

這兩天，廣州樓市出了一件特別炸裂的事兒。

穗八條之后，南沙有國(guó)企下場(chǎng)收二手房了！

要知道，廣州樓市真正的難題是：

舊房賣不掉，改善客動(dòng)不了，二手房卡住，一手房也跟著喘不上氣。

而這次，廣州換房的堵點(diǎn)終于被捅開(kāi)了。

那么，南沙到底要怎么玩兒？

國(guó)企收二手房

南沙要怎么玩？

近日，南沙開(kāi)建集團(tuán)發(fā)布了住房“以舊換新”實(shí)施方案，首批試點(diǎn)收舊總額度達(dá)30億元，覆蓋廣州市范圍內(nèi)符合條件的存量住宅。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果你在廣州有符合條件的二手房，無(wú)論在哪個(gè)區(qū)，都能通過(guò)這個(gè)政策在南沙置換。

不過(guò)，你只能買開(kāi)建集團(tuán)提供的房源，包括南沙壹號(hào)、未來(lái)城市、珺筑水岸、瑞筑花園、茗筑水岸、頤德灣尚、南沙壹品、8號(hào)公館，剛改盤(pán)或豪宅都有得選。

被收購(gòu)的二手房需要符合什么條件呢？

要有合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)查封，住宅用途，能正常居住，沒(méi)有重大結(jié)構(gòu)缺陷或糾紛。

樓齡原則上不超過(guò)30年，超過(guò)30年的，還要申請(qǐng)檢查確認(rèn)房屋可靠性。

銀行按揭貸款除外的情況下，滿足條件可協(xié)助帶押過(guò)戶。

流程其實(shí)也不復(fù)雜。

先在開(kāi)建集團(tuán)提供的房源庫(kù)里選新房。

再提交舊房資料和申請(qǐng)，交誠(chéng)意金。

然后實(shí)地勘查，看權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、朝向、建成年代、裝修情況。

接著第三方評(píng)估，價(jià)格能接受，就簽“以舊換新”協(xié)議，鎖定新房。

舊房過(guò)戶，新房網(wǎng)簽，差價(jià)補(bǔ)齊。

當(dāng)然，價(jià)格上，你別想著獅子開(kāi)大口，但也不用把它想成白菜價(jià)收割。

按照方案，收購(gòu)價(jià)不高于舊房評(píng)估價(jià)，且舊房收購(gòu)總價(jià)不得高于舊房產(chǎn)權(quán)人所購(gòu)買新房總價(jià)。

什么意思？舉個(gè)例子：

你有一套二手房，想賣350萬(wàn)，但小區(qū)同戶型真實(shí)成交是300萬(wàn)，第三方評(píng)估下來(lái)，給了300萬(wàn)，那南沙開(kāi)建收購(gòu)時(shí)，大概率會(huì)圍繞這個(gè)評(píng)估價(jià)來(lái)談。

如果收購(gòu)價(jià)最終按300萬(wàn)走，你想買一套500萬(wàn)的新房，那這300萬(wàn)可以用來(lái)付款，而剩下200萬(wàn)，你自己要通過(guò)首付、貸款或者其他資金補(bǔ)齊。

但如果你舊房評(píng)估價(jià)是600萬(wàn)，你想買一套500萬(wàn)的新房來(lái)套現(xiàn)，那也是不行的。

要是你覺(jué)得收購(gòu)價(jià)格低得離譜，也不是完全沒(méi)辦法。

方案里明確，如果業(yè)主認(rèn)為收購(gòu)價(jià)格與同類房源市場(chǎng)價(jià)差異較大，需要提供至少2套面積、房齡、地段等條件相近的近3個(gè)月成交價(jià)作為依據(jù)，而且差額達(dá)到30萬(wàn)元及以上，可以申請(qǐng)復(fù)核。

這個(gè)設(shè)計(jì)很有意思，既防止業(yè)主漫天要價(jià)，也防止評(píng)估價(jià)離市場(chǎng)太遠(yuǎn)。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)，很值得關(guān)注。

舊房完成過(guò)戶后，原產(chǎn)權(quán)人可以繼續(xù)免租金使用這套舊房，直到新房通知交付后6個(gè)月，但水電氣、物業(yè)等費(fèi)用自己承擔(dān)。

很多人換房最怕中間沒(méi)地方住，現(xiàn)在給你一個(gè)過(guò)渡期，情緒上會(huì)穩(wěn)很多。

換房最怕的不是價(jià)格談不攏，是生活被攔腰切斷。南沙這次，至少把中間那段尷尬期接住了。

當(dāng)然，也別把它想成所有二手房的萬(wàn)能解藥。

額度只有首批30億，房子有條件，新房也要在指定房源庫(kù)里選。它救不了所有老破小，也不可能把所有高掛牌價(jià)都托起來(lái)。

它最大的價(jià)值，是給廣州置換市場(chǎng)打了一個(gè)樣。

不只南沙在試水

全國(guó)都在給二手房“找出口”

實(shí)際上，國(guó)企收二手房這件事，全國(guó)多個(gè)城市也早已圍著“以舊換新”做文章。

上海，奉賢奉發(fā)集團(tuán)推出商品房“以舊換新”，收購(gòu)業(yè)主手里的老舊二手房，定向支持購(gòu)買集團(tuán)旗下新房，收回來(lái)的舊房，后續(xù)會(huì)統(tǒng)一改造，納入保障性租賃住房體系。

青島，一邊由國(guó)企收購(gòu)符合條件的二手房，業(yè)主同步購(gòu)買面積或總價(jià)更高的新房；另一邊聯(lián)動(dòng)中介，幫業(yè)主加速賣舊、鎖定新房。如果舊房沒(méi)按期賣出，還能退定金。

重慶，國(guó)企收購(gòu)符合條件的二手房，業(yè)主賣舊后購(gòu)買指定新房，可以獲得一定比例的新房補(bǔ)貼，還能疊加金融支持。收回來(lái)的舊房，一部分進(jìn)入保租房、長(zhǎng)租房體系，一部分再通過(guò)市場(chǎng)化方式盤(pán)活。

寧波，業(yè)主把舊房賣給國(guó)企后，可以獲得舊房評(píng)估價(jià)一定比例的換購(gòu)券，用來(lái)抵扣新房房款。舊房由城投、國(guó)資平臺(tái)統(tǒng)一管理，后續(xù)一部分轉(zhuǎn)成保租房，一部分市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。

雖然這些城市的打法不完全一樣，但底層邏輯卻高度一致：

以前樓市去庫(kù)存，主要靠新房打折；現(xiàn)在去庫(kù)存，開(kāi)始把二手房一起拉進(jìn)來(lái)了。

而南沙這次，其實(shí)就是廣州版本的答案。

畢竟，收購(gòu)主體正是廣州南沙開(kāi)建住房租賃發(fā)展投資有限公司。

簡(jiǎn)而言之，國(guó)企幫改善客處理舊房；購(gòu)房人去買開(kāi)建集團(tuán)的新房；收回來(lái)的舊房大概率進(jìn)入住房租賃資產(chǎn)池，變成長(zhǎng)租房、保租房、人才房一類的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。

所以，別把國(guó)企收二手房，簡(jiǎn)單看成一個(gè)置換活動(dòng)。

它是實(shí)實(shí)在在打通了“舊房—新房—租賃住房”的閉環(huán)。

總而言之，各地案例都說(shuō)明了一件事：收房有門(mén)檻，價(jià)格看評(píng)估，產(chǎn)權(quán)要清晰，后續(xù)還要能運(yùn)營(yíng)。

國(guó)企不是慈善家，它收的不是業(yè)主的心理價(jià)，而是能盤(pán)活、能出租、能進(jìn)資產(chǎn)池的房子。

但這件事依然很關(guān)鍵，因?yàn)樗尫帕艘粋€(gè)極強(qiáng)的信號(hào)：

樓市救流動(dòng)性，不能只救新房，還要救被困住的二手房。

南沙這一槍，未必能打出全面反轉(zhuǎn)。

但它至少證明，廣州樓市已經(jīng)意識(shí)到：先讓二手房流動(dòng)起來(lái)，才是硬道理。