一步花池？海開(kāi)上地0702組團(tuán)規(guī)劃方案出爐

本文由北京區(qū)域分析師曲智靜，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的【AI 問(wèn)數(shù)、AI報(bào)告、數(shù)據(jù)分析】等功能撰寫(xiě) 。本產(chǎn)品依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫(kù)，從拆解任務(wù)、整合動(dòng)態(tài)到可視分析的全流程一鍵生成。

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以下為正文：

拿地近5個(gè)月后，海開(kāi)上地0702-18、24、23地塊的規(guī)劃方案，終于公示。

3塊地：

24地塊13棟住宅，全部10層小洋房；

18地塊共17棟住宅樓，僅1棟4層，其余是8-10層，同樣低密；

23地塊則是6棟9層商業(yè)辦公樓，外加1棟托老所及社區(qū)服務(wù)用房。

住宅社區(qū)內(nèi)，連廊、架空層、下沉庭院、會(huì)所一樣不少；戶型方面還有突破，一步陽(yáng)臺(tái) 飄窗 設(shè)備平臺(tái)，使用率不錯(cuò)；雖然沒(méi)有公示外立面效果，但按照海開(kāi)一貫的風(fēng)格，差不了。

接下來(lái)咱們細(xì)看。

壹18地塊，有隱藏戶型：

根據(jù)公示方案，上地0702-18、23、24地塊總建面約33.9萬(wàn)㎡，其中地上約22.7萬(wàn)㎡，地下約11.23萬(wàn)㎡，擬建設(shè)內(nèi)容為住宅、辦公、商業(yè)及居住公共服務(wù)設(shè)施等。

其中：

18地塊全部為住宅，總建面約79296.077㎡，地上建筑面積約49493.467㎡（其中不計(jì)容面積約1053.28m2），地下建筑面積約29802.61㎡，容積率為2.2，建筑高度30米。

一共17棟樓，整體南偏東角度排列，能夠最大化利用土地及增加日照時(shí)間。

樓棟排布上，最南側(cè)的17號(hào)樓僅有4層，僅2個(gè)單元，16套房，算是隱藏款；

1#、2#、3# 為標(biāo)準(zhǔn)10層，

11#、12#、13#、14#、15#、16#則是標(biāo)準(zhǔn)9層，

較為特殊的，是圍繞社區(qū)主入口的5-10號(hào)樓，這6棟首層均有不同大小的架空。

如5號(hào)樓首層全部架空，6、7、8、10首層一側(cè)架空，與社區(qū)主入口、風(fēng)雨連廊、配套樓及下沉庭院之間形成互動(dòng)，組成會(huì)所與泛會(huì)所功能區(qū)。

入戶大堂層高6米 ，體面與功能性，都在線。

不過(guò)樓間距稍顯局促。整個(gè)社區(qū)中，最大樓間距約38米，最近的僅約18米，最南側(cè)的17號(hào)樓僅做4層，也是為了后面樓棟的采光做出讓步。

另外，最南側(cè)一排的15、16、17這3棟樓，距離社區(qū)圍墻不足3米，臨路，且窗外景觀缺失，注重性價(jià)比的朋友，可以格外關(guān)注。

而戶型上，預(yù)計(jì)面積段有116、139、159、179㎡（具體以官方公布戶型圖為準(zhǔn)），細(xì)節(jié)也有非常多的驚喜：南向臥室有飄窗，部分邊戶側(cè)窗有飄窗，北向設(shè)備平臺(tái)可以發(fā)揮想象，客廳部分多了一步花池。

雖然不是真正的陽(yáng)臺(tái)，但在報(bào)規(guī)十分嚴(yán)格的海淀，也屬于意外之喜了。

貳24地塊，10層全洋房：

24地塊總建面約71697.860㎡，地上建筑面積約45384.870㎡（其中不計(jì)容面積約724.87m2），地下建筑面積約26312.99㎡，容積率為2.2，建筑高度30米。

該地塊將限高利用到極致，一共13棟樓，全部10層，頂滿30米限高，這其實(shí)也帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題：室內(nèi)凈層高，可能只有2.8米左右了。

1#、11# 是3單元結(jié)構(gòu)，2# 有2單元，其余樓棟均只有1個(gè)單元，一梯兩戶戶型。

同樣，社區(qū)大門(mén)通過(guò)風(fēng)雨連廊與14# 配套樓鏈接，5、6、8、9、10共5棟樓首層有架空結(jié)構(gòu)，并形成下沉庭院，形成會(huì)所及泛會(huì)所生活區(qū)。

24地塊樓間距相對(duì)舒展，最遠(yuǎn)約49.51米，稍近的也有36米 ，相對(duì)舒適性更高。

戶型上，24地塊有預(yù)計(jì)有100㎡以下小戶型，主力同樣是建面約116、139、159㎡（具體以官方公布戶型圖為準(zhǔn)）。

值得注意的是，無(wú)論是18還是24地塊，都在社區(qū)內(nèi)方便出入的位置設(shè)置了電動(dòng)車、自行車停車處，充分考慮到了海淀業(yè)主務(wù)實(shí)、環(huán)保的通勤需求，很nice。

而夾在兩社區(qū)中間的23地塊，做了6棟9層的商業(yè)辦公樓，總建筑面積約188443.090㎡，地上建筑面積約132293.090㎡，地下建筑面積約56150.00㎡，容積率為3.8，建筑高度36米。

除寫(xiě)字樓外，還有一處托老所、體育文化設(shè)施，及下沉庭院，工作之余也關(guān)注到了日常休閑需求。

更有趣的是，9棟辦公樓下，設(shè)置了超多的存自行車處，只截一棟樓，大家自行感受，這一圈的自行車存放處，對(duì)騎行人是多么的友好。

而為了解決住宅與商業(yè)間的對(duì)視問(wèn)題，24地塊東側(cè)一排的住宅，側(cè)窗做了轉(zhuǎn)向百葉窗，寫(xiě)字樓部分設(shè)置磨砂玻璃遮擋。

待未來(lái)房子交付，寫(xiě)字樓也引入了企業(yè)，海開(kāi)業(yè)主就可以專享，通勤5分鐘上班的快樂(lè)了！

叁位置絕殺：

海開(kāi)上地0702-18、24、23地塊，從位置上看，可以說(shuō)“站在北京創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的C位”上：

產(chǎn)業(yè)配套：地塊緊鄰中關(guān)村軟件園南側(cè)，直線距離約2公里。軟件園內(nèi)百度、騰訊、網(wǎng)易、快手、新浪、滴滴等互聯(lián)網(wǎng)與科技企業(yè)云集，是北京重要的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)高地，而自身旁邊配置商業(yè)辦公用地，與住宅同步開(kāi)發(fā)建設(shè)，未來(lái)，產(chǎn)業(yè)將更近；

交通條件：地塊處于五環(huán)至六環(huán)之間，靠近軌道交通清河站，周邊為地鐵13號(hào)線與昌平線換乘樞紐，通勤半徑覆蓋中關(guān)村、西二旗、上地等多個(gè)科技辦公區(qū)；

商業(yè)生活：BHGMall上地店、北京清河萬(wàn)象匯、中發(fā)百旺商城均在步行或短途騎行范圍，滿足日常購(gòu)物、餐飲、親子娛樂(lè)等多元需求；

醫(yī)療與生態(tài)：緊鄰上地醫(yī)院，北京積水潭醫(yī)院新龍澤院區(qū)已投入使用；上地公園、樹(shù)村郊野公園等城市綠地環(huán)繞。

對(duì)于更為重要的教育資源，18號(hào)地塊西側(cè)的19地塊，已確定落地一零一學(xué)校集團(tuán)校，設(shè)計(jì)方案、中標(biāo)公司都已公示，將打造72班中小學(xué)搭配9班幼兒園，十二年一貫制，補(bǔ)充區(qū)域教育短板。

已經(jīng)成熟的產(chǎn)業(yè)與生活配套，使得該地塊具備同時(shí)承接高端居住與新一代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

去年12月，海開(kāi)以84.56億微溢價(jià)競(jìng)得該宗地，若按照常規(guī)算法，住宅部分樓面價(jià)約6.96萬(wàn)元/㎡；但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中的算法，住宅往往需要背負(fù)商業(yè)部分土地出讓金，因此實(shí)際經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)成本會(huì)更高。

而地塊周邊，均是豪宅項(xiàng)目，北側(cè)和樾望雲(yún)、和樾玉鳴網(wǎng)簽均價(jià)在10.5萬(wàn)元/㎡上下，地塊南側(cè)圓明天頌二手掛牌價(jià)在17.6萬(wàn) ，中海·安瀾北京網(wǎng)簽價(jià)約14.3萬(wàn)元/㎡，稍遠(yuǎn)處的臻澐、建發(fā)·海晏網(wǎng)簽價(jià)也都在12.5-13.5萬(wàn)元/㎡，豪宅基因純正。

因此，海開(kāi)該項(xiàng)目的未來(lái)售價(jià)，可能在10萬(wàn) 出頭，總價(jià)千萬(wàn)起。

作為“土生土長(zhǎng)”的海淀區(qū)企業(yè)，海開(kāi)始終聚焦本土開(kāi)發(fā)，深度參與海淀城市建設(shè)。

從資金實(shí)力到運(yùn)營(yíng)能力，其專業(yè)性已在北京樓市“頌系三部曲”中得到充分驗(yàn)證：

圓明天頌：2021年，圓明天頌憑借超絕產(chǎn)品力，創(chuàng)下15分鐘60億 的銷售傳奇；

棲海澐頌：2023年，棲海澐頌斬獲8萬(wàn) /㎡ 新房成交套數(shù)TOP1，印證頌系品質(zhì)；

頤海澐頌：2025年，頤海澐頌30分鐘勁銷606套，狂攬72.5億元；

海開(kāi)控股將產(chǎn)品品質(zhì)鍛造為品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力。從圓明天頌的頂豪標(biāo)桿到頤海澐頌的現(xiàn)象級(jí)熱銷，"頌系三部曲"不僅是產(chǎn)品力的多維詮釋，更是信任資產(chǎn)的復(fù)利增長(zhǎng) —— 每一次交付都在沉淀口碑，每一個(gè)業(yè)主都在成為品牌傳播者。

這種"開(kāi)發(fā)-交付-口碑"的正向循環(huán)，讓海開(kāi)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，始終保持著超越周期的價(jià)值韌性。

0702組團(tuán)，在產(chǎn)品上還有哪些驚喜？待樣板間出來(lái)，咱們?cè)倭摹?/p>

這塊地周邊的新盤(pán)，您可以使用好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)了解：