房子是用來“炒”的，不是用來住的

本文是圓方的第1521篇原創(chuàng)

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01

首先疊個甲。

圓方非常認(rèn)可“房住不炒”這個原則。也沒有任何，想要跟這個目標(biāo)對著干的想法。

只不過很多小伙伴對于如何買房這件事情，一直有一些很大的思維誤區(qū)。

今天就簡單借著“房住不炒”和“房炒不住”的思維框架，和大家一起聊聊。

大家好，我是圓方，今天我們一起聊聊：

房子是用來炒的，不是用來住的

02

最近一段時間，特別是進(jìn)入四月，北上深杭的房地產(chǎn)市場似乎有了一些回暖

四月份：

北京新房成交6290套； （環(huán)比+77.1%，同比+84.1%）；面積69.3萬㎡（環(huán)比+60.2%） 上海新房成交約12739套，熱度高位維持。 二手網(wǎng)簽28742套（環(huán)比-8%，同比+22.3%）；均價51300元/㎡（環(huán)比-0.5%，連續(xù)兩月環(huán)比微漲）。“金三銀四”累計5.92萬套，近五年最佳；剛需托底、 深圳新房成交3400套； （環(huán)比+20.3%）；面積35.6萬㎡；均價54925元/㎡（環(huán)比+5%） 杭州新房成交4237套； 面積57.88萬㎡（環(huán)比+15.94%，同比+0.58%）；均價36315元/㎡（環(huán)比+6.05%）。

看到這些相對回暖的數(shù)據(jù)，許多小伙伴蠢蠢欲動，內(nèi)心又壓抑不住了。后臺有不少小伙伴問圓方，又到了該買房的時候了嗎？

03

其實(shí)關(guān)于是否該買房的節(jié)點(diǎn)，去年圓方就做過精準(zhǔn)的預(yù)言了。

去年8月，圓方寫的這篇里面就給了精準(zhǔn)的時間表，文章中圓方說：

就以北京住宅為例 2025年四季度，我們可能依然會從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到房地產(chǎn)繼續(xù)下跌，但實(shí)際可以撿漏（超跌，法拍等）的資產(chǎn)，應(yīng)該會快速減少，也就是表面價格在跌，實(shí)際價格在穩(wěn)。 2026年一季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)企穩(wěn)，出現(xiàn)環(huán)比穩(wěn)定。 2026年二季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)回升，出現(xiàn)環(huán)比上升。 2026年三季度，會看到北京出現(xiàn)地王的消息。 2026年四季度，北京的房價數(shù)據(jù)會追平今年的高點(diǎn)(2025年的高點(diǎn))

時隔9個月，我們來看看這個猜測是否準(zhǔn)確，從國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看到。

1月

新房：環(huán)比 -0.3%｜同比 -2.4%

二手：環(huán)比 -0.2%｜同比 -8.7%

2月

新房：環(huán)比 +0.2%｜同比 -2.3%

二手：環(huán)比 +0.3%｜同比 -8.4%

3月

新房：環(huán)比 0.0%（持平）｜同比 -2.1%

二手：環(huán)比 +0.6%｜同比 -8.3%

4月

新房：環(huán)比 +0.2%｜同比 +2.26%

二手：環(huán)比 +0.59%｜同比 -1.93%

所以，大家可以看看圓方的推測到底準(zhǔn)不準(zhǔn)。

是不是在一季度完成了環(huán)比持平的工作

是不是在二季度看到了環(huán)比上升的結(jié)果

我們再等幾個月，就可以可以驗(yàn)證，北京是否會出現(xiàn)地王這個論斷。

04

許多人啊，之所以在買房子這件事情上會虧錢(無論是過去、現(xiàn)在還是未來），是他們弄錯了“炒”和“住”這兩者之間的區(qū)別。

具體來說，炒的基礎(chǔ)背后是其金融屬性

反過來看，住的基礎(chǔ)背后是其居住屬性

那么問題來了

大家猜猜，到底

是金融屬性的想象空間高呢

還是居住屬性的想象空間高

想聽聽小伙伴們的意見。

其實(shí)吧，可能和許多小伙伴選的不太一樣。

整體這些年看下來

其實(shí)是

居住屬性的估價高

因?yàn)槲覀兠恳粋€人

對于自己美好生活的想象的估值

是可以無窮高的

只有這樣才能解釋：

為什么許多人花了那么高的價格

到那些鳥不拉屎

氣候也沒有那么好的地方

買了那么貴的所謂的

度假房和養(yǎng)老房

又或者為了某些可能會獲得某種身份的房子

比如環(huán)京的房子

比如某些地方的學(xué)區(qū)房

去支付那么高的溢價

這背后本質(zhì)上都是對于美好生活的想象

具體來說就是對于“居住屬性”的想象空間

而金融屬性就不一樣了

金融屬性的邏輯其實(shí)很簡單

就是其現(xiàn)金流折現(xiàn)。

或者更具體來說

就是其租售比

所以你的房子價格

長期看一般會等于

你的房子的凈租金收益

除以

銀行的基準(zhǔn)利率+1%～2%

05

所以如果是真正炒房的人(這里說的是那些真正長期投資房地產(chǎn)）的人和機(jī)構(gòu)。

一定是用金融邏輯來看房子的內(nèi)在價值。

而只有那些不去算數(shù)

只為了自己對于“居住想象”而買房的

大概率會買到一個“天價”房

所以從這個角度來看

如果你跟著炒房的角度去買房子，反而不太可能會虧到錢。

如果你跟著純居住想象的方式去買房，那就很容易陷進(jìn)去。

所以這就是圓方所想要表達(dá)的

房子是用來炒的，不是用來住的

那北京

在未來的一段時間

是否真的值得投資買房呢？

這可能需要單開一篇文章來系統(tǒng)的論述了。

最后嘮兩句：

最近平臺推送機(jī)制變化挺大，不星標(biāo)關(guān)注的話，下次圓方的文章可能就刷不到了。

如果覺得圓方的分析還有點(diǎn)意思，還請各位順手轉(zhuǎn)發(fā)到朋友圈，讓更多在房子這件事上犯迷糊的朋友看看——

畢竟這年頭，能看清"炒"和"住"區(qū)別的人，會少踩不少坑。

預(yù)判的事情，后面北京到底值不值得買，下一篇見。