經適房借名買房 證據鏈完整勝訴 北京借名買房律師

一、案件情節

陳女士的丈夫李先生與李甲是親兄弟關系。2005年，陳女士家的房屋被拆遷，獲得了購買經濟適用房的資格。李甲當時是知青返鄉，暫時沒有住房，于是兄弟兩家商量了一個方案：由李甲代墊購房款25萬元，房屋暫時由李甲居住，等到李甲取得北京戶口后，再無條件騰退房屋。
2006年12月，陳女士作為買受人與開發商簽訂了《北京市商品房預售合同》，購買了二號房屋，房款總價27萬余元。這筆購房款全部是從李甲的銀行卡中直接支付的。房屋交付時是毛坯房，李甲對房屋進行了裝修，并且一直居住至今。
2008年11月，二號房屋的所有權登記在了陳女士名下。在此期間，所有的購房手續，包括商品房預售合同、刷卡憑證、購房發票、房屋產權證、入住證明、契稅發票、補繳地價款收據、物業費票據、取暖費票據等原件，全部都由李甲持有保管。
多年過去了，李甲的戶口已經遷入北京，并且也購買了自己的房屋，但是卻一直沒有騰退二號房屋。陳女士和丈夫李先生年事已高，身體不好，現在居住的房屋在5層沒有電梯，生活非常不便。他們多次和弟弟李甲溝通，要求騰退房屋，但是都遭到了拒絕。
無奈之下，陳女士將李甲告上了法庭，要求法院判令李甲騰退二號房屋。
但是李甲卻有不同的說法。他說，當初雙方根本不是代墊購房款的關系，而是借名買房的關系。因為他沒有購買經濟適用房的資格，所以借用嫂子陳女士的名義購買房屋。雙方當時有書面約定，房屋由他出資購買，購買后由他居住使用，滿5年后經濟適用房符合交易條件時，由陳女士配合過戶到他名下。李甲說，他曾經多次催促陳女士配合辦理過戶手續，但是陳女士都以各種理由推脫拒絕。現在房價上漲了，陳女士就想反悔，這是背信棄義的行為。
李甲還向法庭提交了一份《協議書》，上面寫著："二號房屋購買款及一切費用已由李甲支付；現居住權屬于李甲，五年之后由陳女士過戶給李甲。"但是這份協議書上陳女士的簽字并不是她本人所簽，而是由其丈夫李先生代簽的。

二、法院評析

本案的爭議焦點是：李甲與陳女士之間到底是借款關系，還是借名買房合同關系？
法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔舉證不利的后果。
關于李甲提交的《協議書》，因為李甲也認可上面的簽字不是陳女士本人所簽，所以法院對這份證據不予采信。
但是法院同時指出，借名買房約定的形式既可以是書面約定，也可以是口頭約定。認定存在口頭約定應當綜合以下四點進行判斷：1. 房屋的出資情況；2. 房屋的占有使用情況；3. 購房票據及產權證書的持有情況；4. 對于借名購房有無合理解釋。
法院逐一進行了分析：
第一，關于出資。陳女士說李甲只支付了25萬元，而且這筆錢是她向李甲的借款，但是陳女士沒有出具任何相關的收據，也沒有提交其他證據予以證明，應當承擔舉證不能的法律后果。而從李甲提交的刷卡憑證，可以證明二號房屋系由李甲出資購買。
第二，關于占有使用。二號房屋由李甲進行裝修，并且一直占有使用至今，這是雙方都認可的事實。
第三，關于票據和證書的持有。購買二號房屋的原始票據及產權證書，全部都由李甲持有，這也是不爭的事實。
第四，關于合理解釋。李甲解釋他借用陳女士名字購買經濟適用房，因為他當時沒有購房資格，這個解釋是合理的。
綜合以上四點，法院認定李甲與陳女士之間成立借名買房合同關系。二號房屋的原始購房合同簽訂于2006年12月28日，雙方的借名買房合同關系應屬有效。
鑒于李甲與陳女士存在借名買房關系，李甲依據雙方有效的借名買房合同關系而占有、使用房屋，依法屬于有權占有。因此，對于陳女士要求李甲騰退房屋的訴訟請求，法院不予支持。
最終，法院判決：駁回陳女士的全部訴訟請求。

三、律師勝訴心得

這個案件有幾個非常重要的勝訴關鍵點：
第一，證據是借名買房案件的核心。很多借名買房因為是親屬之間的口頭約定，發生糾紛時舉證困難。但是本案中，李甲保留了幾乎所有的關鍵證據：購房款的支付憑證、所有的購房票據和產權證書原件、長期實際居住的證明。這些證據形成了完整的證據鏈，有力地證明了借名買房的事實。
第二，借名買房認定標準要牢記。法院在認定借名買房時，通常會綜合考慮五個因素：協議，出資、占有使用、票據持有、合理解釋。這幾個方面都要有證據支撐，才能形成完整的證明體系。當事人在借名買房時，一定要有意識地在這幾個方面保留證據。
第三，親屬之間更要講規則。很多人覺得親兄弟明算賬傷感情，但是涉及房產這樣的重大財產，口頭約定的風險太大。即使是親兄弟，也應該簽訂書面的借名買房協議，明確雙方的權利義務，避免日后產生糾紛。
第四，經濟適用房借名買房并非都無效。很多人認為經濟適用房是保障性住房，借名買房一定無效。這種觀點其實不對，例如北京承認在2008年4月11日之前的，各地要看具體的時間節點和當地政策。
這個案件告訴我們，借名買房雖然有風險，但是只要證據充分，法律是會保護實際出資人的合法權益的。但是我們還是建議，盡量不要采用借名買房的方式，如果確實需要，一定要做好證據保全工作。