無資格借名買房 戀愛購房份額分割 北京房產(chǎn)律師

一、案件情節(jié)

小陳與周女士從2008年11月開始交往，兩人是戀人關系，感情一直很穩(wěn)定。到了2012年，兩人已經(jīng)到了談婚論嫁的地步。小陳所在的單位有內(nèi)部優(yōu)惠購房的機會，小陳準備買一套作為婚房。但是因為小陳當時不符合北京市商品房限購政策，沒有購房資格，于是和女朋友周女士商量，決定以周女士的名義購買這套房屋。
最終，由小陳的母親陳女士全部出資，以周女士為買受人，購買了四號房屋。因為陳女士和小陳對單位有特殊貢獻，原本110多萬元的房屋，最終以5折的優(yōu)惠價格，只支付了55萬余元就買下了。
2016年11月房屋交付，小陳和陳女士又出資約7萬元對房屋進行了婚房裝修，準備結(jié)婚使用。
但是天有不測風云。2017年4月，小陳和周女士到婚姻登記處準備登記結(jié)婚時，周女士卻臨時變卦，最終兩人沒能登記結(jié)婚。到了2017年6月，兩人正式分手。
分手后，小陳多次向周女士提出，希望將四號房屋變更到自己名下，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但是都遭到了周女士的拒絕。2018年，小陳曾經(jīng)以婚約財產(chǎn)糾紛為由起訴到法院，但是法院認為該案不屬于婚約糾紛，裁定駁回，告知待產(chǎn)權(quán)明確后再行解決。
現(xiàn)在房屋已經(jīng)取得了房產(chǎn)證手續(xù)，小陳也已經(jīng)與第三人結(jié)婚，雙方就房屋權(quán)屬變更問題多次溝通，但是周女士提出了高額的經(jīng)濟補償要求，雙方無法達成一致。于是陳女士和小陳將周女士告上了法庭，要求法院判令四號房屋歸小陳所有，周女士配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
但是周女士卻有不同的說法。她辯稱，是她自己以自己的名字購買的房屋，是她真實意思的表示。當時她和小陳同為一個集團下屬兩家公司的員工，都可以以優(yōu)惠價格購買房屋。她自己有購買意愿，簽訂購房合同后，陳女士同意幫助她支付購房款，她也向陳女士說過將來會償還購房款，也就是說購房款是陳女士幫她墊付的款項。周女士還說，購房時小陳從未提到過他沒有購房資格，雙方不存在借名購房的事實和約定。

二、法院評析

本案的焦點在于：雙方之間到底存在什么樣的法律關系？是借名買房，還是共同購房？
法院經(jīng)過審理查明了以下事實：
第一，小陳與周女士曾系戀人關系，兩人從2008年11月開始交往，至2017年6、7月左右解除戀愛關系。
第二，四號房屋登記在周女士名下，2012年11月周女士與乙公司就涉訴房屋簽訂了《北京市商品房預售合同》，陳女士一方支付了全部房款55萬余元。
第三，周女士自2017年6月到7月期間搬出涉訴房屋，現(xiàn)由小陳夫妻及家人居住。
第四，小陳在2012年不具有北京購房資格，從2018年開始具有北京購房資格。
法院認為，從本案已查明的事實可以確定，雙方在戀愛期間談婚論嫁而買房，有共同購買房屋的意思表示，且小陳出資，登記在周女士名下，有共同的實際購買行為、登記物權(quán)行為，因此涉訴房屋系雙方產(chǎn)權(quán)共同共有財產(chǎn)。
根據(jù)雙方的貢獻情況，小陳應占涉訴房屋主要份額，周女士應占涉訴房屋次要份額。基于此，同時考慮雙方共有基礎不復存在，小陳及家人實際居住于此等情況，法院認為涉訴房屋應歸小陳所有，小陳給付周女士一定金額的房屋折價補償款，周女士對房屋過戶登記應予以協(xié)助。
關于房屋折價款的金額，雙方均認可涉訴房屋市場價格為270萬元，法院對此不持異議。綜合衡量雙方份額及周女士購房資格影響等因素，法院認為小陳應給付周女士房屋折價款30萬元。
最終，法院判決：一、四號房屋歸小陳所有，周女士對此房屋過戶登記應予以協(xié)助配合；二、小陳于涉訴房屋過戶登記完成之日起七日內(nèi)給付周女士房屋折價款三十萬元。

三、律師勝訴心得

這個案件給我們帶來了很多關于戀愛期間購房的重要啟示：
第一，戀愛期間購房，性質(zhì)認定是關鍵。很多人以為，只要房屋登記在誰名下，就一定是誰的。但實際上，法院會根據(jù)實際情況來認定法律關系。如果是為了結(jié)婚而共同購房，即使登記在一方名下，也可能被認定為共同共有。
第二，出資證據(jù)一定要保留好。本案中，小陳能夠勝訴的一個關鍵因素就是，他有充分的證據(jù)證明全部購房款都是由他母親支付的。這是法院認定他占主要份額的重要依據(jù)。如果沒有出資證據(jù)，結(jié)果可能就完全不同。
第三，借名買房與共同購房的區(qū)別。本案中，小陳主張的是借名買房，但是法院最終認定的是共同購房。這是因為雙方當時是戀愛關系，有共同結(jié)婚的目的，這種情況下法院更傾向于認定為共同購房。這也提醒我們，在戀愛期間購房，最好有明確的書面約定，說明房屋的性質(zhì)和歸屬。
第四，購房資格的影響要考慮。本案中，小陳當時沒有購房資格，這也是法院判決給付周女士一定折價款的考慮因素之一。因為周女士的購房資格確實對房屋的購買起到了一定的作用。
第五，共有基礎喪失時可以請求分割。《民法典》規(guī)定，共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時，可以請求分割。本案中，雙方分手，共有基礎喪失，小陳有權(quán)要求分割房屋。
這個案件告訴我們，戀愛期間購房一定要謹慎，最好提前做好約定，保留好相關證據(jù)，避免分手后產(chǎn)生不必要的糾紛。如果真的發(fā)生了糾紛，也要及時通過法律途徑維護自己的合法權(quán)益。