4月北京二手住宅網簽1.79萬套 “五一”假期市場熱度延續

“每天都有七八個經紀人主動加班”“咨詢量比節前漲了大概兩成”……這是今年“五一”假期北京一家中介門店的真實場景。而在剛剛過去的4月份，北京二手住宅網簽量已攀至近五年同期最高點。

從“入學季”剛需釋放，到改善需求接力入場，在政策紅利、需求釋放與季節效應三股力量作用下，目前北京二手房市場保持了較好的交易活躍度。更難得的是，“五一”假期市場熱度仍在延續。

“五一”假期經紀人加班，咨詢量漲兩成

“‘五一’假期我們店里原本排班只留了兩個人值班，但因為有客戶想趁著假期看房，所以實際上每天都有七八個經紀人主動來加班。店里咨詢的、約帶看的，進進出出，大家都比較忙碌。”北京鏈家西黃村店商圈經理王豪杰介紹說。

“從我們店的數據看，‘五一’期間的咨詢量比節前漲了大概兩成，之前店里人均帶看量在0.7組左右，目前人均基本在1.2組，每組客戶要看七八套房子，店里成交量與4月份的周末差不多，基本延續了之前的市場熱度。”王豪杰說。

據北京市住建委數據，5月1日-4日，北京二手房住宅網簽139套，較2025年同期的81套增長71.6%。盡管假期網簽量受登記系統開放、簽約節奏等因素影響，但同比大幅增長仍印證了購房需求的積極釋放，使得“五一”假期成交熱度得到進一步印證。

需要注意的是，這一熱度僅是4月市場行情的延續——4月北京二手住宅網簽量已攀至近五年同期最高點。

4月二手住宅網簽量創五年同期新高

北京市住建委數據顯示，4月北京全市二手住宅網簽量為17893套，同比增長14.9%，環比下降10%。相比之下，3月北京二手房成交量接近2萬套，創近15個月以來的新高。

北京二手住宅單月成交量對比（單位：套）

數據來源：北京市住建委官網。新京報貝殼財經記者 袁秀麗 制圖

對此，北京鏈家研究院高原認為，4月出現環比下行屬季節性現象，是旺季過后交易節奏放緩的表現，本年度亦不例外。

據了解，每年3月都是一年中二手房交易較為活躍的月份，主要受入學需求驅動。5月初入學登記即開始，因此絕大多數以入學為目的的購房者，會選擇在3月底之前完成網簽，這樣才能預留出辦理落戶等手續的時間。因此，在“入學季”需求集中釋放后，4月成交量往往出現明顯回落。

值得關注的是，對比近幾年北京4月網簽數據，今年4月二手住宅網簽規模為近5年最高，是2021年以來交易熱度最高的4月。

具體來看，2021年4月達到19910套的階段性峰值，彼時樓市處于偏暖周期。此后幾年一直在13000多套至15000多套之間徘徊，這一趨勢與樓市整體調整基調一致。但在今年4月，二手住宅網簽量達到17893套，不僅較上年同期增長14.9%，環比3月的回落幅度僅為10%，明顯小于往年的下滑幅度。北京二手房市場能夠在傳統旺季過后依然保持高位，反映出剛需及改善性需求的實質性回升，市場需求韌性顯著增強。

北京二手住宅近年4月份網簽套數對比

數據來源：北京市住建委官網。新京報貝殼財經記者 袁秀麗 制圖

高原透露，從更為領先的“三方協議”簽約來看，4月主要經紀機構二手住房“三方協議”成交同比增長超四分之一，提振幅度還要高于網簽，同樣為近5年最高。總體來看，“市場交易延續了開年以來的良好勢頭，市場交易熱度維持在同期較高水平，交易活動較為頻繁。”

中原地產首席分析師張大偉也表示，4 月北京二手房帶看量環比增長15%，客戶決策周期縮短，優質房源成交周期從1-2周縮短至3-5天，部分學區房掛牌3天內即成交。

4月二手住宅交易價環比漲1%，自年初累計漲4%

“房子不可能面面俱到，我買的這套房子缺點和優點都很明顯，只能說相對來說是目前比較合適的房子，性價比還行，就入手了。”購房者李女士如是說。

對于購房者最為關注的價格，北京市住建委數據顯示，4月二手住宅交易價格環比上行1%，自年初以來已累計上漲4%，市場價格處于溫和上行狀態。

事實上，二手房價格成為本輪樓市修復的先行指標。國家統計局數據顯示，3月70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比上漲城市有13個，比上月增加11個。其中，北京繼續領漲，環比上漲0.6%。

從4月二手房成交量空間分布來看，中心城區占比有小幅下行，符合季節性規律。而外圍片區則相對提升，其中昌平、順義、門頭溝等城區表現相對更為突出。

對于成交結構偏向外圍區域、交易均價仍有上行的現象。高原表示，其一，多數片區交易價格均存在小幅溫和上漲；其二，4月改善性家庭開始入市，120平方米以上、中等以上價位住房占比分別提升1.6%、1.4%。在實際漲價與結構變化同時作用下，交易價格延續上漲態勢。

張大偉補充稱，從成交結構看，剛需與剛改需求主導市場。其中，400萬-600萬元總價段占比超35%，為第一主力；70-90平方米面積段成交占比28%，90-120平方米改善戶型占比22%，剛改需求持續釋放。而在成交的樓齡結構上，15年以上老舊房源成交占比近五成，核心區老舊小區改造項目關注度顯著提升，帶動老房流通性增強。

業內：短期市場熱度延續，改善需求集中釋放

對于近期市場向好的原因，王豪杰表示，從所在門店情況看，一是政策實實在在降低了購房門檻，比如首付比例下調、貸款利率降低，客戶算下來月供和首付壓力都小了；二是一季度剛需買房較多，目前賣完房的業主開始看房、考慮改善置換。

不僅二手房的熱度持續，新房市場熱度也顯著提升。據北京市住建委數據，4月北京市新房成交近4000套，成交規模同比提升20%，環比提升17%。事實上，由于新房品質、價格均相對更高，在一季度剛需為主的市場節奏中相對有所“踏空”，同時受供給約束較為顯著，新開項目表現良好但絕對規模偏小。

高原認為，進入3月底以后，新開盤項目數量增加，有利于潛在購房者選擇與市場熱度提振；而從需求角度看，改善群體開始入市，此類群體對新房產品的傾向性高于剛需群體。上述因素疊加，使得新房市場銷量顯著提振。4月份全市可售庫存同比下降6%，市場處于較為良性狀態。

“4月北京房地產市場的回暖，是政策紅利、需求釋放、季節效應三重因素共同作用的結果，市場已明確發出企穩信號，但全面普漲時代已終結，分化將成為未來市場的長期主旋律。對于市場而言，依然需要政策穩定預期。”張大偉表示。

對于未來市場走勢，張大偉認為，短期來看，5-6月將延續“五一”熱度，政策紅利持續釋放，二手房流動性保持高位，改善需求集中釋放；長期來看，北京房地產市場將進入“存量為主、增量為輔”的穩定發展階段，二手房成交占比將長期維持在70%以上。改善性需求將成為市場核心驅動力，“以舊換新”“品質升級”成為主流，小戶型的老房子流通性增強，大戶型改善房源價值凸顯。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 盧茜