均價(jià)19859元/㎡，西電片區(qū)四代宅首秀，這是賣大炮呢？

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五一前，西電板塊四代宅首秀的中天啟悅迎來價(jià)格公示，共5棟樓，面積108-139㎡，最低均價(jià)17491元/㎡，最貴均價(jià)19859元/㎡。

西電板塊不出名，開發(fā)商中天也不出名，房價(jià)確實(shí)出了圈，家住豐禾路蔚藍(lán)花城的讀者發(fā)來消息問，這是賣房還是賣大炮呢？

我知道她為了孩子上學(xué)，一直有換房意向，等了四年多，結(jié)果房價(jià)面世，懸著的心終于死了。

在當(dāng)下的西安房價(jià)里，中天的價(jià)格，是有合理性，還是賣大炮，我拋磚引玉，大家集思廣益。

西電片區(qū)

西安的三大城市更新板塊里，啟動(dòng)最晚的就是西電，關(guān)于片區(qū)的介紹，此前專門發(fā)文有詳細(xì)介紹。

（西電片區(qū)討論）

從閱讀量和討論度來看，坐實(shí)了冷板凳，這和區(qū)域新建配套和規(guī)劃發(fā)聲的缺失，有很大關(guān)系。

房哥問答社小程序，迎來價(jià)格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，理性溝通，交個(gè)朋友，解決更多人買房，換房難題。

但作為西安二環(huán)內(nèi)唯一，規(guī)劃面積約7477畝的的超大地塊，西電在接下來是西安主城的供應(yīng)主力，去年團(tuán)結(jié)村和幸福林帶的熱度模版，也會(huì)在這里復(fù)制粘貼，提前預(yù)判學(xué)習(xí)，很有必要。

（來源：AI家樓市點(diǎn)評(píng)）

西電城市更新的來源，主要是西電集團(tuán)廠房搬遷后，騰讓出巨大的住宅用地，以西二環(huán)為界，東片區(qū)共計(jì)有住宅約16塊，商業(yè)，教育用地各4塊。

東片區(qū)范圍，西至西二環(huán)，北至隴海線、南鄰大慶路，東到環(huán)城西路，這個(gè)范圍內(nèi)，除拆遷空地外，還有華府御城、佳寶小區(qū)、梧桐年華、理工大技術(shù)學(xué)院、城西人家、玉林汽配城、天朗蔚藍(lán)國際等建成區(qū)。

（西電片區(qū)實(shí)景）

基于這種現(xiàn)狀，西電改造的主要目標(biāo)就是建設(shè)住宅，同時(shí)配套學(xué)校，并不會(huì)有港務(wù)區(qū)和高新三期那般農(nóng)田變高樓的神奇變化。

關(guān)注這里，只要是周邊地緣，得益于附近房齡普遍10年朝上的現(xiàn)狀，就地改善，置換的需求強(qiáng)烈，這一點(diǎn)和團(tuán)結(jié)、幸福林帶的買房人來源相同。

周邊的最大優(yōu)勢，叫煙火氣，城西電工城的定位，決定了這里城市面貌十年如一日，街上年輕人不多，最多的是汽配城往來的三輪車和林帶里鍛煉的退休老職工。

由于煙火氣的存在，交通，商業(yè)，公園的配套非常完善，商場就有太奧廣場、豐禾路萬達(dá)、龍湖星悅薈、老城根Gpark四個(gè)，環(huán)城路、大慶路、桃園北路、西二環(huán)，勞動(dòng)路密集串聯(lián)，通達(dá)全城。

（西電片區(qū)實(shí)景）

最大的短板，就是教育，尤其是優(yōu)質(zhì)的小學(xué)，初中缺位，導(dǎo)致每一個(gè)住在大興新區(qū)的朋友，一旦遇到小學(xué)，都要考慮搬家換房事宜。

同時(shí)，由于過往高密度開發(fā)，城改，安置扎堆，區(qū)域高品質(zhì)小區(qū)很少，早期天朗、龍湖、鑫苑、金輝階段性落地后，很長時(shí)間沒有頭部開發(fā)商進(jìn)場。

目前在西電已經(jīng)拍地的房企里，分別是唐潤置業(yè)、融投置業(yè)、中天置業(yè)、秦寶投資、中祿尊程、欣多升，民企居多。

（拿地位置示意）

實(shí)力最強(qiáng)的是西安城投旗下的融投置業(yè)，拿地約158畝，同時(shí)配建住宅和九年制學(xué)校，融投在西安已落地漢璟臺(tái)、閱璟臺(tái)和譽(yù)璟臺(tái)三個(gè)小區(qū)。

面世最早的就是中天啟閱，四代宅主體已經(jīng)起來，售樓部已開門，房價(jià)已公示。

（中天啟悅公示價(jià)）

價(jià)格分析

在中天啟悅之前，周邊二手房一直有自己的三代宅價(jià)格體系，依據(jù)面世時(shí)間不同，當(dāng)年的備案價(jià)大概是這樣的：

2026年1月，兩公里外的融投漢璟臺(tái)，高層均價(jià)15868元/㎡，小區(qū)高層+洋房，隔壁是大白楊小學(xué)，漢城湖公園，是周邊少有低密三代宅新房。

2025年9月，一路之隔的勞動(dòng)公園里高層均價(jià)14895元/㎡，自帶風(fēng)華茂商業(yè)，緊鄰勞動(dòng)公園，西電實(shí)驗(yàn)小學(xué)，但棚改項(xiàng)目，大高層，高容積率。

再往前，就是2021年2月，大慶路沿線的黃金嘉境，靠近玉祥門汽配城，高層均價(jià)13439元/㎡，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，還有房子在賣。

對于產(chǎn)業(yè)，收入并不算強(qiáng)的城西居民而言，單價(jià)15000+元/㎡是巨大的房價(jià)門檻。

對于置換群體，從附近二手房的成交價(jià)格上也有依據(jù)：

一路之隔的鑫苑大都匯，目前二手成交單價(jià)在9106-12073元/㎡不等，高層社區(qū)，三代宅，自帶公園，商業(yè)。

區(qū)域大盤天朗大興郡，悅城、君城、錦城多個(gè)地塊，成交單價(jià)已來到10000元/㎡門檻。

周邊小區(qū)素質(zhì)最高的融創(chuàng)蘭園，高層成交單價(jià)12000元/㎡左右，洋房成交單價(jià)20000元/㎡，精裝修，同時(shí)代師大實(shí)驗(yàn)小學(xué)指標(biāo)。

（周邊二手成交價(jià)格）

整個(gè)西電+大興新區(qū)片區(qū)，二手房天花板是融創(chuàng)的洋房，高層均價(jià)普遍來到萬元門檻，這也是周邊需求和購買力的真實(shí)體現(xiàn)。

再看中天啟悅，最大的優(yōu)勢是建筑新規(guī)后，片區(qū)的首個(gè)四代住宅，雖然起步面積108㎡，但室外大露臺(tái)，套內(nèi)大贈(zèng)送，還是2T2戶產(chǎn)品，17層小高+26高層，居住密度較低。

（中天啟悅效果圖）

與今年新房一樣，會(huì)所、架空層、闊氣大門等情緒價(jià)值配套也不會(huì)少，在周邊屬于獨(dú)一份存在。

如今的中天啟悅，就如同去年團(tuán)結(jié)的綠汀芳菲，今年幸福林帶的金茂曉棠一樣，高贈(zèng)送，新規(guī)四代，對周邊居民非常新鮮，擁有先發(fā)優(yōu)勢。

（中天啟悅實(shí)景圖）

不同是的，金茂和綠城都深知，隨著后續(xù)土地和新房供應(yīng)加速，跑得快才是高招，都選擇了價(jià)格驚喜，低開高走，平價(jià)換銷量。

中天拿地的時(shí)間是去年7月，土地面積約50畝，容積率2.5，折合地價(jià)1124萬元/畝，樓面地價(jià)6743元/㎡，同時(shí)需要配建周邊道路和綠地。

（拿地信息，來源：地產(chǎn)視線）

在周邊配套未啟動(dòng)，學(xué)校未官宣，品牌知名度一般的情況下，選擇高價(jià)高調(diào)公示，看的出開發(fā)商最自己的產(chǎn)品，還是很有自信的。

名校預(yù)測

盲猜這個(gè)價(jià)格信心來源于周邊教育用地，開發(fā)商甚至整個(gè)城西西電，大興片區(qū)的最大痛點(diǎn)，換房動(dòng)力就是教育，落個(gè)五大名校+，對城西土著仍有足夠吸引力。

區(qū)域現(xiàn)狀上，整個(gè)片區(qū)的學(xué)校都集中在大慶路南，包括西電中學(xué)、西電實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大慶路小學(xué)。

西電片區(qū)由于過往是工廠，大慶路北沒有學(xué)校，根據(jù)規(guī)劃有三塊教育用地，中天啟悅一路之隔，就包含九年一貫制學(xué)校，面積約70畝。

今年5月，已啟動(dòng)招標(biāo)，代建主體為融投，由于是城投背景，協(xié)調(diào)調(diào)動(dòng)西安市級(jí)層面的名校落地，也有了可能。

（片區(qū)學(xué)校招標(biāo)計(jì)劃）

對于上個(gè)周期，在隔壁大興新區(qū)買房的業(yè)主，也保守教育資源匱乏困擾，會(huì)是西電置換的主要客戶。

整個(gè)大興新區(qū)范圍里，包括大白楊、灃惠路、大興新區(qū)小學(xué)、西鐵小學(xué)、大興實(shí)驗(yàn)小學(xué)、星火路小學(xué)、67中、大興初級(jí)中學(xué)等，學(xué)校數(shù)量不少，且都是老牌學(xué)校。

但是，無論是小學(xué)的硬件，還是初中的成績，口碑，但能讓家長認(rèn)可的寥寥無幾。

(周邊學(xué)校現(xiàn)狀實(shí)景）

基于這種痛點(diǎn)，置換西電新房的出發(fā)點(diǎn)，只能是學(xué)校，且需要是西安層面，具備話題度，吸引力的學(xué)校。

蓮湖范圍內(nèi)，有慶安，遠(yuǎn)東，西安小學(xué)，西安一中，益新中學(xué)等老牌學(xué)校，慶安遠(yuǎn)東在區(qū)域內(nèi)扶持了不少名校+。

西安小學(xué)則在2014年扶持了新建的經(jīng)開一小，已經(jīng)12年時(shí)間，很受城北家長認(rèn)可。

五大里面，師大實(shí)驗(yàn)和師大大興新區(qū)小學(xué)此前已入駐蓮湖區(qū)，算是周邊三公里內(nèi)的好學(xué)校，還到不了吸引西安人的地步。

剩下的無非交大附中、高新一中、鐵一中或輔輪中學(xué)等，有帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)話題度和買房熱度的功能，大家覺得會(huì)是誰呢？

畢竟西電超過7000畝的開發(fā)面積，在當(dāng)下的樓市環(huán)境里，急需頭部名校進(jìn)場，從開發(fā)角度，也是穩(wěn)賺不賠。

前有鐵一中、高新一中帶動(dòng)港務(wù)區(qū)開發(fā)，后有31小，11初穩(wěn)住高新三期熱度。

同為城市更新板塊，幸福林帶有團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)（高新一中名校+），高鐵新城有經(jīng)開八校（輔輪中學(xué)名校+），幸福林帶有愛知中學(xué)、交大附中、后宰門小學(xué)多個(gè)名校+。

走前人走過的路，無疑是最安全的，對于優(yōu)質(zhì)教育資源匱乏的西電，大興片區(qū)而言，名校的吸引力和能量只會(huì)更強(qiáng)。

從銷量上看，鐵一輔輪周邊的白樺林曉、書香，愛知中學(xué)旁的金地長纓賦、交大附中旁的中建悅廬幸福序、團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)旁的保億潤園、綠汀芳菲，招商林嶼縵島等，賣的好都少不了學(xué)校助力。

西電的九年一貫制，由于是融投代建，首先還是服務(wù)融創(chuàng)的百畝地塊，中天啟悅一路之隔，能否沾光，還得等待學(xué)校更多進(jìn)度。

基于現(xiàn)狀，規(guī)律，周邊上學(xué)，賣房訴求，大家怎么看，評(píng)論區(qū)聊聊。

防止背刺

有人說西電片區(qū)是起個(gè)大早，趕個(gè)晚集，但晚有晚的好處，可以等新規(guī)落地，可以有最新產(chǎn)品，可以是城西的獨(dú)苗，但一切的一切，都是基于周邊真實(shí)消費(fèi)能力和需求決定的。

我認(rèn)可四代住宅高贈(zèng)送的產(chǎn)品創(chuàng)新，名校+落地的吸引力，這是房子的溢價(jià)，但有個(gè)范圍，基于周邊二手房價(jià)，單價(jià)貴2000-3000元/㎡，情緒價(jià)值給足，還算合理。

再貴，等后續(xù)二手房陸續(xù)交付后，或周邊新地，新戶型面世后，背刺風(fēng)險(xiǎn)直線攀升。

西電可以看，新房可以買，但入手價(jià)格，要慎之又慎，拿不準(zhǔn)的，歡迎來小程序里向我提問，買家立場，專業(yè)耐心。買房答疑，一元提問！

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作者：晴明

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