最高院：鑒定意見與不動產權屬證書存在差異的，以哪個為準？

作者：周軍律師.

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房屋拆遷補償合同糾紛中，經常會遇到不動產權屬證書記載的面積、結構、用途等內容，與訴訟中依法委托作出的鑒定意見不一致的情形。一方當事人往往主張以不動產權屬證書為準，其依據是權屬證書系官方頒發、具有公示公信力；另一方則主張以鑒定意見為準，其依據是鑒定意見更能反映不動產客觀真實狀況。

那么，鑒定意見與不動產權屬證書存在差異時，法院應當以哪個為準？

最高人民法院案例庫入選案例《馮某某訴某管理局民事主體間房屋拆遷補償合同案》中明確：

不動產權屬證書雖具有推定證據效力，但并非絕對不可推翻。民事訴訟中應按證據規則認定事實，經合法程序作出的有效鑒定意見，足以證明權屬證書記載與客觀事實不符的，應當以鑒定意見為準，且無需先通過行政程序否定登記效力。

本案焦點問題為，案涉房屋面積等事項存在不動產權屬證書與鑒定意見不一致，應當以何者作為認定案件事實的依據。

根據本案查明事實，馮某某與某管理局簽訂房屋拆遷補償合同，相關補償以房屋面積為核心計算依據。合同履行中，雙方對房屋實際面積產生爭議。訴訟中，法院依法委托具備資質的機構對房屋面積進行測繪鑒定，出具的鑒定意見與原不動產權屬證書記載存在明顯差異。一方以權屬證書具有公信力為由抗辯，堅持應按證書記載認定；另一方則主張鑒定意見更客觀，應按鑒定意見認定事實。

從以上事實及法律規定可以得出以下結論：不動產權屬證書是物權的證明，僅具有推定真實效力，而非絕對效力。在民事案件中，如經法定程序作出的鑒定意見，程序合法、依據充分、內容客觀，能夠證明權屬證書記載錯誤，足以推翻證書記載的，人民法院應當以**鑒定意見**作為認定事實的依據。

據此應當認定，本案鑒定意見程序合法、內容客觀，足以推翻不動產權屬證書的相關記載，應當以鑒定意見為準認定案件事實。

周軍律師提醒，不動產權屬證書并非認定事實的絕對依據，民事訴訟遵循以事實為根據、以法律為準繩原則。遇到權屬證書與鑒定意見不一致時，重點審查鑒定機構資質、鑒定程序合法性、鑒定依據充分性。合法有效的鑒定意見，證明力可以優于權屬證書。遇到拆遷補償、不動產交易、面積爭議等糾紛，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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