深圳新房距離進階，還很遠

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

頂著“新規”光環，就一定是市場期待的“好房子”了嗎？

低密新房“拼了”

最近，深圳樓市被“新規2.0”刷屏。

位于龍華紅山板塊的聯發紅山新澍雅居，頂著“新規2.0純居低密新一代智慧社區”標簽獲批預售——

332套69~100平住宅備案均價約71400元/㎡，總價區間約433萬～760萬元。

不僅如此，開發商還給出連環折扣，綜合約85折，折后均價約6萬/㎡，折后總價約372萬—652萬/套。

372萬起就能買三房，對比過往的新房，折后價格有一定的優勢。

2021年1月尚譽紅山里152套54~99平住宅，備案均價約73900元/㎡，總價區間約476萬～765萬元；

2023年6月深業頤樾府（一期）358套78~179平住宅，備案均價約71900元/㎡，總價區間約533萬～1484萬元；

2024年6月深業頤樾府（二期）252套99~168平住宅，備案均價約69100元/㎡，總價區間約612萬～1293萬元；

2024年12月深業頤樾府（三期）246套99~168平住宅，備案均價約72100元/㎡，總價區間約636萬～1317萬元；

2023年10月聯發臻著雅居354套82~91平住宅，備案均價約73300元/㎡，總價區間約542萬～695萬元。

但開發商誠意看似拉滿，85折開盤讓利的背后，寫滿了市場的隱憂。

因為，只要實地看了項目，把賬本一算就能發現——項目距離市場預期的“好房子”還有很長的路要走。

按照開發商的宣傳，推出這個項目，是為了更好地回應深圳青年對好房子的期待。

言下之意即——這是一個能夠符合市場期待的“好房子”。

所以，很顯然，項目的核心賣點是低密度、高得房的新規2.0以及智慧社區。

但聯發新澍雅居作為“新規標桿”，使用率被按在地上摩擦，“新規2.0”更像營銷的噱頭。

項目占地僅約1.09萬㎡，呈南寬北窄的三角形，設計了3棟住宅。

受限于地塊條件，社區內部缺乏大型花園等配套設施，僅能利用架空空間進行綠化設計。

項目部分樓棟（如1棟2單元）距離民房僅約16.2米。

項目宣傳“純居低密”，但1棟1/2單元2梯6戶，3單元2梯4戶。

而梯戶比與出行效率往往與入住后的舒適體驗直接掛鉤。

更值得注意的是，紅山新澍雅居備案數據顯示，整體得房率僅約74%。

以主力戶型69.63㎡三房為例，建筑面積近70㎡，但公攤直接吞掉了18㎡，套內實際只有51.63㎡，花70㎡的錢，買51㎡的居住感。

（紅山新澍雅居1棟1單元2504房）

再對比龍華中心板塊最近出圈的幸福城臻園，建面65.96㎡，套內仍有49.3㎡，公攤僅16.66㎡，使用率明顯更高。

（幸福城臻園3棟4104房）

而項目推售的69㎡戶型，南向“2+1”房，開發商宣傳“打動無數購房者的‘王牌’”——

實際樣板間捉襟見肘——

臥室需依賴270°飄窗提升空間使用效率；其中書房位置推門即飄窗，且隱私存在明顯風險；增加另一次臥空間需依賴陽臺改造；全屋收納空間局促。

所以，有看了樣板房后的購房群體，不禁表示——

85折仍存替代性

盡管聯發紅山新澍雅居讓出了85折的優惠，看似門檻低了，但按照實際的得房率、戶型格局、社區配套及規模，同預算的小區深圳一抓一大把。

同地段或附近板塊內的新房，如塘城壹號，金地啟曜，鴻榮源尚云以及社區規模更大的深業上宸瑞府、中交國潤華府，同樣定位是“新國標”項目。

二手房，300—400萬預算，市場上明顯也有更合適的替代品。

如與項目相距較近的金地上塘道一期、特發和平里。

今年2月金地上塘道一期成交一套64.94平戶型，成交總價約310萬，折合單價約4.77萬/㎡。

與項目相隔幾公里外的特發和平里，價格也相對更友好。

67平戶型，今年3月成交總價還不到250萬，約88平的正常三室兩廳戶型，今年3月實際成交也不到400萬。小區社區規模及園林更大。

當然，項目也并非無優勢——“智能家居和服務”綁定的是New Life OS智慧社區系統及華為鴻蒙智家，能匹配“好房子”綠色智慧的特點。

不過，項目的設計短板如此明顯的背景下，依然開出7萬+/㎡的價格，留給市場的是一場關于房地聯動的考驗。

項目拿地的成本已經是紅山板塊這些年來，綜合樓面價最貴項目，去到了44559元/㎡，相比其他新房項目，實際均價，也略微讓步于市場。

其次，4月27日深圳龍華民治板塊，剛拍出一塊宅地——

A808-0035，起拍價9.83億，4家房企競價56輪，最終天健集團溢價40%成交，綜合樓面單價到30994.15元/㎡，也刷新了片區近兩年的宅地樓面價紀錄，成為深圳2026年首宗溢價成交的宅地。

而這宗宅地近距離的A808-0025宗地，綜合樓面單價才約23913.75元/㎡。

這就意味著，龍華民治的宅地成本價也在變貴。

而這兩宗宅地，距離紅山新澍雅居也不過五六公里。

優質板塊的宅地相對變貴的趨勢，背后是新房最底層的邏輯——樓面價上漲則單位土地成本上升，項目保本售價也會跟著剛性上移。

那么，地價占比越高，地價上漲對房價的傳導越強、越直接。

短期能直接抬高新房定價底線、帶動二手房掛牌價上調；中期間接推動真正的好房子升級。

高溢價或者地王出現，往往帶來開發商、業主、購房者的心理預期上修。

最明顯的是位于寶中板塊的觀潮府，作為2025年深圳寶安中心區的“總價地王”項目，開盤價格就沖破天花板，定到了約15.09萬/㎡，成為全寶中最貴的項目。

在開盤價提升的同時，也帶來一定的品質升級。

所以，作為新房，定價堅挺或上移，帶來的要么是產品的升級，要么是“價格錨點”抬升。

而目前，依照市場的反饋，紅山新澍雅居作為新規2.0“好房子”，與市場預期的好房子，仍存在一定的偏差。

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作者觀點，不代表格隆匯立場