深圳新政「助攻」，這個樓盤又火了

來源：市場資訊

（來源：苗頭）

深圳樓市進入沖刺節點。4月29日晚間，深圳市住房和建設局發布通知，進一步優化調整住房限購政策及住房公積金貸款政策。

其中，個人公積金貸款最高額度由126萬元提至189萬元，家庭最高額度由231萬元大幅提高至351萬元，力度之大，在為消費者購房帶來極大便利的同時，也將刺激剛需剛改樓盤“量價齊升”。

苗頭認為，無論是從新政出臺的時間，還是力度和精準度，都超出了市場預期，而新政在釋放福田、南山的購買力的同時，也給有意“上車”的深圳家庭注入強勁動能，上車門檻更低，按揭壓力驟降。可以預見，深圳樓市將很快觸底回穩，進入良性循環新階段，房地產市場的傳導效應和板塊輪動趨勢也必然顯現。

受惠于新政，苗頭直言，深圳樓市將有兩類樓盤銷售“長紅”：

一類是主打極致“質價比”的項目；另一類是景觀資源和產品都很nice的豪宅。

（玖瓏瑧境大城效果圖）

前者以龍華品質紅盤玖瓏瑧境為典型代表，后者可在深圳灣（含后海）、前海灣（含桂灣、寶中）找到標桿。

（玖瓏瑧境熱銷實拍圖）

今年五一黃金周，玖瓏瑧境延續3月底開盤熱銷表現，又賣出了近20套房子，可售房源供應“告急”。

不一樣的“質價比”

難以想象，玖瓏瑧境的產品會做得這么頂，不僅戶型實用，而且品質出眾，苗頭和業內朋友多次前往探盤，次次感嘆項目“必有高人指點”。

（玖瓏瑧境展示區實拍圖）

在產品設計上，它實現了“越級”領先，精準捕捉市場痛點。

超高使用率，僅僅是它“越級”領先的一面。

玖瓏瑧境97% -105%的使用率，遠高于市場平均水平。

苗頭見過深圳一些房企開發的住宅項目普遍有戶型設計中規中矩、使用率差強人意的毛病，也見過個別開發商為了項目“高得房率”而減少電梯配置的操作，在他們眼里，業主或住家的舒適度似乎可以舍棄，這種片面追求高得房率而犧牲業主居住體驗的做法，實際上得不償失。

玖瓏瑧境的梯戶比做到了3T6。戶型偏剛需，但是比起那些2梯6戶、售價還死貴的住宅項目，玖瓏瑧境的這個梯戶比指標已經非常良心了。

這是它在產品設計上實現極致“質價比”的一個體現。

懂的都懂。現在賺錢不易，每一分錢花出去，都應盡得其所，“好鋼用在刀刃上”。購房者花同樣的錢，在獲得更多的使用空間的同時不犧牲舒適度和等梯效率，這是當下買房一定要高度重視的“底層邏輯”。

（玖瓏瑧境大堂效果圖）

有人盲目跟風、偏聽偏信，跑去買低使用率但價錢很低，或雖有高得房率、梯戶比配置卻很差的房子，苗頭并不提倡，因為，將來這種房子不僅流通性會比較差，而且住起來很鬧心。

房地產進入自住時代，投資回報的考量必須讓位給生活質量。苗頭認為，“質價比”的高與低，首先是生活質量，其次才是價格。

玖瓏瑧境的“斷層式領先”的“質價比”優勢，還體現在這些方面：

（玖瓏瑧境展示區實拍圖）

一是它屬于“新規產品”，戶戶朝南，朝向均好。

自從國家新版住宅設計規范于2025年5月開始實施以來，是否屬于“新規產品”，就是市場的一道分水嶺。

“舊規”項目設計落后，終將被市場淘汰。深圳一些庫存積壓較為嚴重的樓盤迫于現金流壓力不得不減價甩貨，這樣的產品若是買來出租，或有一定的空間，唯供應過量、“殺價”嚴重，苗頭建議大家還是要慎重，與其抄底“舊規”，不如擁抱“新規”，特別是像玖瓏瑧境這樣做到極致“質價比”，戶戶朝南的“新規產品”，更應順勢而為，熱情擁抱。

二是它采用蝶型住宅平面，通過樓棟法線錯位、角度旋轉等方式，擴大住戶視野景深。

蝶型設計是克服對視、保護住戶隱私的做法，關鍵還能獲得較佳的視野景深，購買這樣的產品，等于加厚了此類資產的“安全墊”。

（玖瓏瑧境平面效果圖）

三是戶型實現了大面寬設計，最大程度地擴大景觀面。

苗頭親測，玖瓏瑧境窗外的景觀非常震撼。

（窗外實景圖）

人們常說，豪宅價值一半在窗外。從某種程度上講，如果房子的設計能看到窗外的景觀，那么它一定是設計帶來了附加值。

玖瓏瑧境窗外那一抹綠，是這個市場難得一見的預期之外的驚喜。

四是戶型設計做到了通透性最大化。

在這點上，估計有不少購買了玖瓏瑧境的家庭會高度認可。

（玖瓏瑧境94平方米橫廳戶型）

五是項目的公建化幕墻+鋁板立面設計。

這太重要了。不僅關乎顏值，將來也會影響社區的溢價空間。

（玖瓏瑧境建筑立面效果圖）

玖瓏瑧境建筑外立面采用鋁板（部分）結合LOW-E雙銀中空玻璃，高品質美學感十足。社區內，一期規劃超1.3萬平方米現代東方美學園林，約10.3米挑高門庭，實現三重歸家模式（步梯、直梯、扶梯），還有高規格的下沉式會客廳、泛會所空間、全域風雨連廊，是業主日常生活的瑧級景觀帶，滿足不同年齡段的業主生活需求。

六是玖瓏瑧境采取了極具爆發力的推廣策略。

品質上乘、性能優越，玖瓏瑧境已然形成較高的“質壓”，這個時候，需要一個好的價格策略，去引爆市場，從而迅速打開市場知名度，實現供需雙向的“美好奔赴”。

（玖瓏瑧境開盤實拍圖）

果如所愿，首批開盤備案均價約3.65萬/平方米的消息官宣后，整個龍華乃至深圳，都轟動了。

相比附近在售項目的實收價，玖瓏瑧境的極致“質價比”優勢非常明顯，形成了整個龍華乃至深圳樓市的強勢記憶，由此形成的強大銷售勢能，令玖瓏瑧境案場熱度持續不減。

千金難買“確定性”

確定性的底部，確定性的未來。確定性，在當下做購房決策，從未如此重要。

玖瓏瑧境的開發商，是深圳龍華建設發展集團有限公司，這是龍華區屬國有獨資企業，其雄厚實力、信用背書和穩健風格，可視為項目的“壓艙石”。

房地產行業告別高歌猛進，進入高質量發展階段之后，購房者更應睜大眼睛精挑細選，避免“踩坑”。根據苗頭接近30年的房地產從業經驗，這個時候買房，切忌盲目相信所謂的規劃遠景，任何不靠譜的“畫餅”行為都要深入考察、反復確認，謹訪預期之外的風險發生。

在此之前，很少有人關注龍華建設這家國企。玖瓏瑧境是它開發的第一個住宅項目，受好奇心驅使，苗頭查閱了龍華建設的“履歷”。完全沒想到，它才是龍華新質生產力的重要建設者與推動者。這家資產規模已突破275億，并獲得最高等級的AAA主體信用評級的企業，是深圳500強企業，放眼整個市場，這是一種“大神”般的存在，相信這是購房者選擇玖瓏瑧境的最重要信心源之一。

龍華建設深耕龍華超過10年，長期主導龍華的土地整備、城市更新和保障房建設。據統計，龍華建設在龍華擁有600萬平方米以上的土儲布局，是龍華區國有房企新旗艦。未來五年，它還將有眾多標桿項目面市，堪稱龍華首屈一指的開發建設旗艦平臺。

從這個角度，可能沒有哪家房企比龍華建設更懂龍華。玖瓏瑧境項目擁有的這種信用背書，交付力和品質力的確定性當然更穩妥。

購房者也看重玖瓏瑧境的長期價值，其所倚重的片區產業縱深與發展潛力，也成為購房決策的重要參考。

多年前，龍華已告別“睡城”形象，進入“職住平衡”新發展階段，因此，我們對龍華樓盤的認知，就不能只是看它與主城區的聯系，而應更加注重它的本地產業支撐力。

很幸運，購買了玖瓏瑧境的業主，的確有眼光。玖瓏瑧境所在的區位、產業結構十分令人刮目相看。

這里所說區位，不單指位置關系，還包括產業鏈構成。在地緣政治復雜化的當下，一個片區如果只有傳統產業，而沒有布局未來產業，那么它遲早會被歷史淘汰。

玖瓏瑧境項目所在的九龍山數字城，是時代的幸運兒。它是龍華和深圳重點發展的核心區，與華為九龍山總部基地直線距離僅約600米。不僅周邊匯聚了富士康、邁瑞醫療等龍頭企業，未來將聚集超20萬高新技術人才，為片區發展注入強勁動力，并為房產的安全性提供堅實基礎。

更重要的是，九龍山數字城重點發展的產業，都是高質、新質生產力的核心象征，是新時代活力與財富的生猛圖騰。

據公開信息，九龍山這個地方，已納入省級人工智能產業核心區，也是深圳五大5G 產業聚集區之一。具體來看，它的智能智造基礎雄厚，發展勢頭強勁，擁有富泰華等規上企業32家，現狀產值達2500億元，其中以富泰華為龍頭企業的計算機通信及電子設備制造產業能級最高，同時，富士康已將全國6座熄燈工廠之一落地到這里。

（九龍山片區產業示意圖）

人工智能產業方面，目前區域內擁有此類企業200 余家，貴川技術、樂聚機器人、佳順智能機器人等具有國內外領先水平的人工智能企業在這里崛起。5G、人工智能、集成電路、新材料等產業也已形成聚集效應。

千萬不要小看從這里走出的任何一家科技類公司。深圳的中國科創高峰城市和國際“硅谷”城市之名，就來自于這一個個表面上看并不起眼的“小企業”。

這顯然是玖瓏瑧境和龍華建設給出的另一層最重要的“確定性”。

堅持“品質路線”不動搖

有什么樣的樓盤，就會有什么樣的客戶。

通過上千份龍華樓盤到訪客戶調研，我們發現，市場進入自住時代之后，樓盤用產品尋找客戶，而客戶在用品質選擇圈層。

玖瓏瑧境的目標客群差異化特征非常明顯。這批客戶顯然與那些關注絕對低價的純剛需客戶不一樣。

在低價與品質之間“二選一”，玖瓏瑧境的客戶選擇的是品質和舒適度。這種差異化，主要來自玖瓏瑧境主打超高使用率、高舒適度和精裝品質。

既要好品質，也要高舒適度，還要好價格，玖瓏瑧境幾乎全部滿足。

我們發現，在競爭激烈的龍華市場能夠站穩腳跟的，主要因為客戶和產品定位的“雙重成功”。

（玖瓏瑧境展示區實拍圖）

自住時代，客群變化最大的，就是審美。苗頭發現，那些居住品質一般的房子正在被買家全面放棄。無論是剛需還是改善型客戶，房子的基本面當中，顏值、品質、環境，成為這些客戶最看重的核心要素。

畢竟是價值好幾百萬的大宗商品，買房，買的是舒心、安心、放心。

（玖瓏瑧境展示區實拍圖）

經歷了這么多年的沉淀，喜歡龍華的居民對高品質的生活需求是強烈的。他們具有藝術鑒美能力，普通的小區他們看不上，也不喜歡被“同化”的感覺。

這個群體更加重視圈層，因此，他們更喜歡品質感和氛圍感都不錯的居住環境，如果房子的功能性和個性化設計兼具，那就再好不過。

（玖瓏瑧境創意樣板間實拍圖）

玖瓏瑧境的戶型設計，將這一個特點體現得淋漓盡致。

項目主推的約77平方米的3房1衛、約87-94平方米的3房2衛，以及111平方米的4房2衛，市面多年難得一見。

（玖瓏瑧境創意樣板間實拍圖）

其中，111平方米戶型采用了創新的橫廳設計，客餐廳開間達約6.2米，使用率約102%，空間實用性與居住舒適度都拉滿了。

約97%-105%高使用率，全南向布局，空間規劃尺度動人。還甄選國內外一線品牌，交標頗具競爭力，配備品牌吸油煙機、燃氣灶、洗碗機、涼霸、浴霸、中央空調等。

為了踐行“安全好、環境好、設施好、服務好、鄰里好”五好社區服務主張，項目還攜手蟬聯行業百強NO.1的萬科物業，為業主提供優質的物業服務。

（玖瓏瑧境展示區實拍圖）

苗頭了解到，深圳樓市新政出臺后，不僅二手房賣家突然漲價，在售樓盤也紛紛收回此前優惠，五一期間新開盤項目甚至“日光”，客戶決策速度明顯加快。官方數據顯示，今年4月30日至5月5日，深圳新建商品住宅認購573套，同比增長43.3%；二手住宅的帶看量與簽約量也出現明顯增長，網簽成交337套，同比增長54.6%。

在玖瓏瑧境成交客戶當中，苗頭發現，工作地在南山的南山客戶也漸漸多了起來。僑城東路北延段的建設進入加速度，龍華和南山之間實現快捷通勤，或將重演當年一條濱海大道重構南山樓市的盛況，僑城東路北延段完工開通之日，龍華樓市價值大概率也要重估，可以想見，品質龍頭紅盤玖瓏瑧境的業主，將大為受益。