重磅：商辦40年產(chǎn)權(quán)土地臨期續(xù)費新規(guī)落地

自上世紀(jì)90年代我國實行土地招拍掛制度，規(guī)定商辦土地使用年限40年左右，2030年將是商辦土地集中到期時間點。這幾年行業(yè)一直都關(guān)注商辦土地到期后怎么續(xù)費的問題，今天終于看到具體方案了。

商辦領(lǐng)域一直被土地延期問題所困擾，同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這兩年我們接觸大量的客戶，有想收購商辦物業(yè)資產(chǎn)的，有想做商辦物業(yè)金融服務(wù)的，均因為商辦土地續(xù)期政策不明朗，未來成本不可控，而放棄相關(guān)項目的投資。以前還是個例，2030年將迎來大批量商辦土地到期問題，如果不解決，問題就會很嚴(yán)重。4月14日，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推動工商業(yè)用地市場化配置改革的指導(dǎo)意見》，率先給出商辦土地的續(xù)期規(guī)則，這對一線城市及全國都有很強的借鑒意義。

從政策內(nèi)容來看，文件中給出商辦土地續(xù)辦的三大核心問題方案：

一是申請模式：文件規(guī)定三種申請模式，一種是到期申請續(xù)期，就是在到期前一年申請；第二種是提前申請，使用年限過半后，就可以開始申請；第三種是逾期申請，土地年限已經(jīng)過期或者不足一年了，可以在未來兩年內(nèi)申請。

二是出讓方式：出讓期限按照彈性出讓，最高使用年限20年。

三是出讓費用：文件規(guī)定按照投資強度分兩種，投資達(dá)標(biāo)的土地，單價按照同地段標(biāo)定地價的七折出讓，總費用是彈性年限和最高使用年限的比例系數(shù)、使用年限和單價三者相乘。打個比方，周邊同品質(zhì)的商辦土地標(biāo)定價格10000一平的話，續(xù)期單價是7000一平，按照20年年限申請的話，相當(dāng)于原來40年的一半，因此每平米的價格用還要除以2，即3500元/平米。如果投資強度不達(dá)標(biāo)，就沒有7折的優(yōu)惠。

從政策影響來看，對市場具有四大長遠(yuǎn)的影響：

一是穩(wěn)定商辦領(lǐng)域投資預(yù)期，費用問題變得十分清晰，不管是商辦投資還是資產(chǎn)處置，都可以核算清晰成本。

二是推動土地高效利用與產(chǎn)業(yè)升級，推動土地高效利用與產(chǎn)業(yè)升級。

三是激活存量資產(chǎn)價值，政策允許存量商辦改建為保障性租賃住房、使用用途臨時轉(zhuǎn)換等，結(jié)合續(xù)期支持，使老舊園區(qū)、低效樓宇獲得?二次開發(fā)與資產(chǎn)增值機會?，提升城市更新效率。

四是影響金融機構(gòu)信貸評估，資產(chǎn)價格評估模式會發(fā)生根本的變化，原來主要是交易退出，現(xiàn)在可以土地使用權(quán)期限延長意味著資產(chǎn)可抵押年限增加，有助于企業(yè)獲得更長期限、更低利率的融資支持，改善現(xiàn)金流與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

最后，預(yù)計廣州這個模式，很快將會在其他城市推廣。系數(shù)打7折對其他城市也有直接參考意義，但是在細(xì)化指標(biāo)上可能存在一定差異，廣州是按照標(biāo)定地價，有些城市可能會按照基準(zhǔn)地價，我們也希望這個政策盡快在全國其他城市得以推廣，這也是其他城市相關(guān)投資人急切想看到的政策。

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