時代之問，綠城之答：以深度需求洞察為核，樹立高質(zhì)量發(fā)展的“綠城樣本”

當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)仍深陷于一個顯著的矛盾之中：企業(yè)都在競相提升產(chǎn)品力與創(chuàng)新能力，然而真正能夠卷出實質(zhì)性成果、實現(xiàn)體系化創(chuàng)新的卻寥寥無幾。這一矛盾的根源，是傳統(tǒng)產(chǎn)品開發(fā)與傳統(tǒng)企業(yè)發(fā)展模式，均已無法適應(yīng)品質(zhì)人居與“好房子”導(dǎo)向下的新階段要求。

回望高周轉(zhuǎn)時代，房企依賴標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實現(xiàn)快速擴張，規(guī)模增長迅猛，但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、客戶真實需求長期被弱化。步入新發(fā)展階段，傳統(tǒng)開發(fā)模式的短板進(jìn)一步凸顯：客戶需求從調(diào)研到落地準(zhǔn)確率普遍不足60%，大量真實訴求在流程中不斷衰減；創(chuàng)新模塊驗證周期長達(dá)12—18個月，節(jié)奏難以匹配市場變化；而且創(chuàng)新成果的復(fù)用率較低，無法形成規(guī)模化效益。高周轉(zhuǎn)的“快”已難以為繼，“好房子”所需的“準(zhǔn)”仍舉步維艱。

在此背景下，行業(yè)亟待回應(yīng)兩大核心命題：

·如何跨越需求傳導(dǎo)的“失真帶”，讓好房子的標(biāo)準(zhǔn)精準(zhǔn)觸達(dá)真實生活？

·如何打破創(chuàng)新困局，構(gòu)建可沉淀、可復(fù)用、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展引擎？

從綠城的產(chǎn)品實踐與發(fā)展路徑可以清晰看到——綠城正是以“深度需求洞察”為核心，用一套完整體系回應(yīng)了上述難題。

從好房子層面看，綠城以需求洞察為原點，先于行業(yè)定義真正的好房子。

作為業(yè)內(nèi)首個系統(tǒng)化提出“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的房企，綠城早于政策導(dǎo)向先行布局：2023年發(fā)布“好房子”6大要素。當(dāng)行業(yè)仍在追趕參數(shù)，綠城已在定義標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)行業(yè)還在探索落地，綠城已深挖人居本質(zhì)，以客戶需求為核心、以多方共創(chuàng)為抓手，打造貼合日常、直擊痛點的好房子，讓好房子標(biāo)準(zhǔn)從“紙面”走向“生活”。

從企業(yè)發(fā)展層面看，綠城以體系化能力打破創(chuàng)新困局，走出了獨具引領(lǐng)性的路徑。

綠城浙江跳出依賴外部合作的傳統(tǒng)創(chuàng)新模式，開創(chuàng)了“內(nèi)生驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)共贏”的自驅(qū)型共創(chuàng)路徑，以深度需求洞察為引擎，以內(nèi)生創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同為支撐，把零散創(chuàng)新升級為可復(fù)制、可迭代、可規(guī)?；捏w系能力。這一模式不僅以點帶面提升全供應(yīng)鏈能級，更契合國家“以龍頭企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級”的政策導(dǎo)向，走出一條行業(yè)認(rèn)可、國家鼓勵的高質(zhì)量發(fā)展之路。

綠城好房子體系、實驗室、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、浙江省“好房子”展丨新建類樣板間 （右滑查看更多）

以需求破題，以場景作答

綠城好房子的實用之道

在浙江的實地調(diào)研讓我們真切感受到：綠城的每一處細(xì)節(jié)創(chuàng)新，都不是無源之水，而是源自客戶真實需求、對日常生活的深度觀察與回應(yīng)。它不追求宏大敘事，卻于細(xì)微處見真章；正是這些看似微小的巧思，在悄然重塑居住的質(zhì)感與溫度，以點滴之力，成就真正宏大的人居理想。

·杭州月映金沙籃球館：從"好賣"到"好用"

從公共空間到家庭場景，這一邏輯在綠城浙江的項目中具象可感。在月映金沙，綠城摒棄了用高爾夫練習(xí)場等符號化配套彰顯調(diào)性的思路，轉(zhuǎn)而以實用主義為核心，打造了一座全齡共享的室內(nèi)自然光籃球館。更關(guān)鍵的是，他們讓最懂場景的人參與共創(chuàng)和驗證。在需求提資和方案階段，籃球社群主理人深度介入，直指室內(nèi)球場“投籃刺眼、地面有影子”的真實痛點。綠城據(jù)此聯(lián)動飛利浦打磨出無影燈光系統(tǒng)；聯(lián)合上海飛視定制開放式收納，解決運動設(shè)備隨手存放難題。7米凈高、屋頂天光搭配觀賽看臺，灌籃高手主題營造沉浸感，球架、記分牌等設(shè)施符合浙BA賽事標(biāo)準(zhǔn)。

場景開放前，綠城就邀請了業(yè)主做“內(nèi)測”，開放當(dāng)晚組織8支球隊打比賽，用真實使用反饋快速優(yōu)化細(xì)節(jié)。項目憑借真實可感的品質(zhì)收獲高度認(rèn)可，不僅成為綠城會3v3籃球賽指定場館，更吸引近300萬粉絲的民間扣籃王實地體驗后直接購房。正如業(yè)主使用后評價：籃球館并不少見，能將創(chuàng)意與實用完美融合的卻實屬難得。

月映金沙籃球館實景圖

·嘉興云棲玫瑰園地下演奏廳：重塑家庭精神的“第二地面”

同樣在嘉興云棲玫瑰園，綠城洞察到高凈值家庭“陪伴缺失”的痛點——孩子需要專屬成長基地，家庭渴望共同的精神領(lǐng)地。基于此，綠城顛覆傳統(tǒng)地下室“儲物、棋牌、宴會”的常規(guī)功能，將其升級為家庭演奏廳?？臻g以聲學(xué)設(shè)計與美學(xué)質(zhì)感為核心，通過波浪吊頂、專業(yè)軟包與嵌入式燈光營造出靜謐優(yōu)雅的氛圍，創(chuàng)新采用“演奏廳+看臺”雙場景布局，融入鋼琴、豎琴等藝術(shù)元素，讓地下空間成為承載親子陪伴、藝術(shù)熏陶的沉浸式場域。

這一設(shè)計，不僅源于客戶需求，更超越了客戶需求——是常規(guī)調(diào)研方式無法得出的引領(lǐng)性場景。最終實現(xiàn)從功能空間到精神領(lǐng)地的價值升維，讓地下室成為家族生活的“第二地面”。

嘉興云棲玫瑰園地下室“演奏廳”(右滑查看更多)

·義烏芝瀾月華學(xué)習(xí)盒子：從生理層面提升專注度

在義烏芝瀾月華，綠城對學(xué)習(xí)與工作場景做了更深層次的優(yōu)化。在“學(xué)習(xí)盒子”社區(qū)空間中引入制氧機，以高壓灌氧緩解長時間學(xué)習(xí)辦公的疲勞，從生理層面提升專注度，而不只是停留在空間安靜度的營造。

芝瀾月華“學(xué)習(xí)盒子”實景圖

當(dāng)下行業(yè)不少房企仍在卷“看上去高級”的面子，綠城浙江則做“真正用得上”的里子——讓設(shè)計服務(wù)于使用，不追求噱頭式的宏大迭代，而在細(xì)節(jié)處持續(xù)打磨。這種立足用戶需求的產(chǎn)品邏輯也轉(zhuǎn)化為亮眼的市場表現(xiàn)與品質(zhì)認(rèn)可：

杭州月映金沙“三開三搖”，中簽率一路走低至19.3%，創(chuàng)下杭州2026年新房搖號新低；云棲玫瑰園在嘉興同期墅類產(chǎn)品中斬獲銷量&金額&面積三榜第一；義烏芝瀾月華2026年一季度去化率高達(dá)99%......在流搖常態(tài)化的市場環(huán)境中，綠城憑借硬核產(chǎn)品力實現(xiàn)逆勢熱賣。綠城2025年位居浙江流量、權(quán)益、全口徑三榜第一，2026年一季度繼續(xù)保持領(lǐng)先。

2025年大浙江房企銷售榜TOP10

而支撐這一切強勁產(chǎn)品力的，正是一套成熟完整的深度需求洞察體系。

最懂客戶的需求洞察體系

獨創(chuàng)IPD體系深耕好產(chǎn)品

綠城浙江之所以能持續(xù)保持產(chǎn)品引領(lǐng)性，并真正將“懂客戶”刻入組織基因，核心是通過獨創(chuàng)的IPD（集成產(chǎn)品開發(fā)）體系，把需求洞察升級為系統(tǒng)化、流程化、組織化，使其成為公司級的戰(zhàn)略能力。其底層邏輯十分明確：讓創(chuàng)新回歸生活本源，扎根真實需求與長期運營價值，摒棄脫離使用場景、僅服務(wù)于短期造勢的營銷化包裝。

當(dāng)“滿足真實需求”取代“服務(wù)短期營銷”成為產(chǎn)品研發(fā)的起點，這不僅是綠城浙江穿越市場周期的產(chǎn)品定力所在，也是我們所期待的房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展方向。

頂層架構(gòu)：一把手牽頭，打破部門壁壘

自2024年，綠城浙江先后成立產(chǎn)品創(chuàng)新工作小組與產(chǎn)品創(chuàng)新研究院。產(chǎn)品創(chuàng)新工作小組的組長由區(qū)域一把手親自掛帥。產(chǎn)品創(chuàng)新研究院作為創(chuàng)新小組的實際執(zhí)行單位，由杭州研發(fā)負(fù)責(zé)人兼任院長、產(chǎn)研負(fù)責(zé)人兼任副院長，兩人既保留原崗位職責(zé)，又承擔(dān)起跨部門拉通、協(xié)同的“潤滑劑”角色。這一組織設(shè)計確保了創(chuàng)新決策直達(dá)最高層，同時研究院能夠高效調(diào)動各專業(yè)資源，將需求洞察貫穿開發(fā)全流程。

在方法論上，綠城浙江學(xué)習(xí)華為、小米，借鑒科技行業(yè)研發(fā)邏輯，引入跨行業(yè)的復(fù)合型人才，獨創(chuàng)適配地產(chǎn)的IPD模式，對標(biāo)制造業(yè)打磨產(chǎn)品，實現(xiàn)產(chǎn)品體系化、可持續(xù)迭代升級。

流程落地：五步創(chuàng)新閉環(huán)，打通從需求到產(chǎn)品的鏈路

在這一體系下，“最懂客戶”被嚴(yán)密拆解為可追蹤、可復(fù)用的“五步創(chuàng)新閉環(huán)”。這套流程徹底重構(gòu)了傳統(tǒng)模式——“串聯(lián)式”單線作業(yè)，各環(huán)節(jié)按序推進(jìn)、相對獨立，客研、設(shè)計、工程、營銷各司其職，需求在傳遞中衰減，問題往往到施工后期才暴露，改造成本極高。五步閉環(huán)打破慣性，變“接力跑”為并行協(xié)同，讓產(chǎn)品經(jīng)理、營銷甚至社群主理人等角色早期同步介入、共研需求，實現(xiàn)風(fēng)險前置、問題早解，確?？蛻粜枨舐涞夭蛔邩印⒉凰p。

綠城浙江IPD創(chuàng)新體系

在客戶洞察環(huán)節(jié)，綠城不僅做精客戶訪談，更融入跨界視野，對標(biāo)奢侈品、高端酒店、科技產(chǎn)品的新品發(fā)布，借助AI分析等工具精準(zhǔn)捕捉客戶的隱性需求。在提資與共創(chuàng)階段，綠城讓社群主理人、專業(yè)KOL、高頻使用者等“領(lǐng)先用戶”在方案早期就深度介入，由營銷牽頭將模糊的生活訴求直接轉(zhuǎn)化為可落地、可驗收的清晰方案，由研發(fā)帶領(lǐng)用戶與供應(yīng)鏈各方共創(chuàng)，從源頭保證產(chǎn)品方向與市場適配性。月映金沙籃球館，正是多方提需求、共創(chuàng)的成果。

為了確保創(chuàng)新成果能夠持續(xù)沉淀并轉(zhuǎn)化為組織能力，綠城建立了“驗證與封裝迭代”機制。依托浙江高密度項目布局，綠城圍繞場景感染力、功能實用性、使用舒適度、工藝穩(wěn)定性、成本合理性、市場接受度六大維度，對試點項目進(jìn)行“示范區(qū)開放—首次開盤—交付使用”全周期評估，經(jīng)多部門聯(lián)合評定后，嚴(yán)格執(zhí)行“成熟一個、封裝一個”原則，將達(dá)標(biāo)成果轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化模塊錄入區(qū)域產(chǎn)品庫，這意味著，綠城的產(chǎn)品底盤將隨著每一個項目的推進(jìn)而持續(xù)進(jìn)化。

綠城堅信，真正的產(chǎn)品誠意在于讓客戶真實參與創(chuàng)造。2026年，綠城浙江區(qū)域迭代IPD2.0產(chǎn)品創(chuàng)新機制，將客戶共創(chuàng)從理念轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化動作。近日，寧波首南地塊舉辦客戶產(chǎn)品共創(chuàng)工作坊，成為該機制首個實踐樣本。在創(chuàng)新機制的牽引下，由項目總、研發(fā)總和營銷總組成的“創(chuàng)新三角”連同多專業(yè)團(tuán)隊，與客戶深度互動，實現(xiàn)了從單向傾聽向深度共創(chuàng)的跨越，真正把“我聽你說”變?yōu)椤拔覀円黄鹪O(shè)計”，將客戶心聲轉(zhuǎn)化為可落地的生活場景。

共創(chuàng)工作坊

引領(lǐng)行業(yè)的鏈主擔(dān)當(dāng)

以“自驅(qū)型共創(chuàng)”帶動全產(chǎn)業(yè)鏈共升級

作為房地產(chǎn)開發(fā)的“鏈主”，房企天然肩負(fù)著牽引產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)躍升的責(zé)任。而這一牽引力的源頭，絕非閉門造車的自我迭代，而是客戶真實且持續(xù)演進(jìn)的生活訴求。唯有讓創(chuàng)新牢牢錨定真實需求，上下游產(chǎn)業(yè)生態(tài)才能煥發(fā)強勁生命力與廣闊市場空間。今天綠城浙江所踐行的，正是這樣一套科學(xué)系統(tǒng)、關(guān)乎行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的價值工程。

伙伴式共生共建推動合作轉(zhuǎn)型

在行業(yè)傳統(tǒng)模式中，房企在創(chuàng)新上往往更依賴乙方突破，甲乙方之間是簡單的買賣關(guān)系。綠城則跳出這一傳統(tǒng)，開創(chuàng)了“伙伴式共生共贏”的自驅(qū)型共創(chuàng)新路徑——先向內(nèi)完成場景定義，再向外輸出場景標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)從單向采購到“共生生態(tài)”的根本跨越。

為此，綠城浙江聯(lián)合方太、九牧、飛利浦、諾米、酷太、悍高等頭部品牌組建共創(chuàng)研發(fā)聯(lián)盟，建立需求共研、產(chǎn)品共創(chuàng)、標(biāo)準(zhǔn)共建的協(xié)同機制，與供應(yīng)鏈方站在同一視角，成為共同挖掘需求、聯(lián)合研發(fā)方案、攜手定義標(biāo)準(zhǔn)的戰(zhàn)略伙伴。

小模塊創(chuàng)新撬動全鏈條升級

邁入品質(zhì)人居與好房子導(dǎo)向的新階段，空泛的宏大敘事與表面化創(chuàng)新已無法創(chuàng)造真實價值。將每一個生活小場景做深、做透、做到極致，以細(xì)節(jié)創(chuàng)新積少成多、以精準(zhǔn)落地實現(xiàn)量變到質(zhì)變，正是房地產(chǎn)在新盤面時期產(chǎn)品創(chuàng)新的核心密碼。

綠城浙江正是以這樣的方式，小步快跑地推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)而撬動全鏈條升級：廚房聯(lián)合方太共創(chuàng)柜電一體方案，優(yōu)化烹飪動線，解決清潔死角與空間浪費，推動方太在廚電集成設(shè)計上實現(xiàn)技術(shù)突破；衛(wèi)浴聯(lián)合九牧打造金屬成品鏡柜，采用人體工學(xué)設(shè)計與凹槽式開啟結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品耐用性與收納效率；五金聯(lián)合諾米、酷太、悍高定制開發(fā)，遵循“少彎腰、少踮腳”原則，定制抽屜、拉籃等功能配件提升便捷性......每一處細(xì)節(jié)優(yōu)化，都推動上下游在設(shè)計、技術(shù)與制造層面實現(xiàn)同步提升。

綠城浙江供應(yīng)鏈共創(chuàng)示意圖

創(chuàng)新閉環(huán)拉高行業(yè)天花板

創(chuàng)新的關(guān)鍵，在于持續(xù)沉淀為可復(fù)用的體系能力。綠城將經(jīng)實景驗證與市場檢驗的成熟方案提煉為標(biāo)準(zhǔn)化模塊，2025年全年形成48項課題，45項通過評審，以此筑牢穩(wěn)定可靠的品質(zhì)底盤。

在此基礎(chǔ)上，綠城以“二八分”創(chuàng)新機制保持迭代活力：20%項目聚焦前沿課題探索、承擔(dān)風(fēng)險驗證；80%項目在成熟底盤上復(fù)用精進(jìn)，形成“底盤守牢、創(chuàng)新破界”的滾動閉環(huán)，既保障開發(fā)效率與品質(zhì)穩(wěn)定性，又持續(xù)守住產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢。

依托浙江高密度項目布局，該機制得以高頻運轉(zhuǎn)：綠城全年開放30余個實景示范區(qū)，其中A類示范區(qū)封裝類課題應(yīng)用率達(dá)100%。

不同于行業(yè)常見的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，綠城浙江在統(tǒng)一底盤之上堅持因地施策、因需創(chuàng)新，每一個項目落地，都是對產(chǎn)品體系的一次實地校驗與迭代升級。項目越多、打磨越細(xì)、底盤越厚，行業(yè)品質(zhì)底板隨之不斷抬升，后續(xù)創(chuàng)新也更具針對性與穿透力。

歸根結(jié)底，持續(xù)演進(jìn)的真實客戶需求是行業(yè)創(chuàng)新的根本源泉，唯有以不斷封裝迭代夯實基礎(chǔ)，才能讓創(chuàng)新始終有源可依、有徑可循、持續(xù)深化。

結(jié) 語

客戶真實且持續(xù)演進(jìn)的生活需求，是行業(yè)創(chuàng)新最堅實、最持久的源泉。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，從來不是靠單點式、偶然性的創(chuàng)新突破，而是依靠可沉淀、可迭代、可復(fù)制的體系化能力長期托底。

依托深度需求洞察與IPD創(chuàng)新體系，綠城成功突破行業(yè)共性瓶頸：將需求傳遞準(zhǔn)確率從不足60%大幅提升至95%以上，創(chuàng)新落地周期從12—18個月壓縮為即時落地，并通過高標(biāo)準(zhǔn)化模塊復(fù)用實現(xiàn)成果快速規(guī)模化，以體系化能力實現(xiàn)行業(yè)質(zhì)的躍升。

從率先定義“好房子”，到構(gòu)建體系化標(biāo)準(zhǔn)；從精研生活場景，到IPD持續(xù)落地；從自我精進(jìn)，到帶動全產(chǎn)業(yè)鏈升級——綠城浙江以一套完整閉環(huán)的深度需求洞察體系，既回答了“什么是新時代的好房子”，也回答了“什么是房企的高質(zhì)量發(fā)展之路”。

綠城浙江正以先行者之姿、體系化之力、產(chǎn)業(yè)鏈主之擔(dān)當(dāng)，持續(xù)為客戶創(chuàng)造美好人居，為行業(yè)樹立高標(biāo)準(zhǔn)范本，為中國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，寫下屬于時代的鮮明答案。

【以上內(nèi)容僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點。】