上海第一批限售解禁的房子，現(xiàn)在都怎么樣了

如果你最近在上海看二手房，特別是買次新的

大概率已經(jīng)被一種情緒困住了：

一邊是中介在催小陽春來了，房東一夜跳價20萬，現(xiàn)在不買就更貴了

另一邊是信息流在嚇你2026解禁大年

幾萬套次新房要砸出來，大虹橋可能要變天

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)一出來，心態(tài)更崩，整個市場從負(fù)到正漲價了

你會開始反復(fù)問自己：現(xiàn)在買，是不是在高位接盤？

再等等，能不能等到一波解禁拋售的便宜貨？

但真正走進(jìn)市場，你會發(fā)現(xiàn)一個很反常的現(xiàn)象：

該搶的房子，還是在被搶；該賣不掉的，依然掛著賣不掉

市場既沒有想象中那種全面上漲，也沒有等來的集中砸盤

而是在悄悄發(fā)生一件更重要的事：

解禁這件事，不是風(fēng)險釋放，而是一次供給質(zhì)量的再分級

01、

實探三大板塊：這批房子的里子，比想象中扎實

對于大虹橋，中介說了一句話：“入住率九成的小區(qū)，憑什么砸盤？”

大虹橋是被“看空”最多的板塊

2021年的限售盤，蟠龍?zhí)斓亍⑷f科天空之城、招商虹橋公館，個個都是“日光神盤”

這些也是一直以來大家估算會蜂擁入市的區(qū)域

理論數(shù)據(jù)上確實很大

去徐涇實地踩盤，發(fā)現(xiàn)情況會比想象中的更平靜

蟠龍?zhí)斓匾黄冢胱÷食^九成

晚上七八點，小區(qū)燈火通明，樓下商業(yè)街人聲鼎沸

招商虹橋公館一期，入住率也接近八成

成片的次新房，城市界面規(guī)整，年輕人多，生活氣息濃

圖源：網(wǎng)絡(luò)

一個入住率九成的小區(qū)，絕大多數(shù)房子是自住的

而自住的房子即使解禁，立馬出售的依舊很少

中介說，最近帶看量確實上來了，但主要得益于小陽春

蟠龍?zhí)斓赜袔讉€業(yè)主提前聯(lián)系鏈家，準(zhǔn)備掛的價格偏高

“不急賣，掛高點慢慢談嘛”是原話

看房的買家，誠意反而比以往足了

以前多是小戶型投資客，現(xiàn)在多是盯著大戶型改善的自住需求

另外，大虹橋的租賃市場也穩(wěn)

徐涇次新房出租快，租金雖不比巔峰，但給了房東一個“安全墊”

賣不掉就先出租，不急

當(dāng)年社保年限超長的積分大神和剛需自住客才是主力

真正投資客占比遠(yuǎn)沒想象中高，中階端預(yù)計到時候拿出來賣的也不會太多

對于閔行浦江鎮(zhèn)來說，次新的錨定效應(yīng)已經(jīng)決定了解禁之后降價空間不大

浦江鎮(zhèn)是基數(shù)非常大的一個板塊

新浦江城、浦江華僑城等大盤，長期霸占上海二手房銷售面積榜單前列

基數(shù)大，流動性就強，置換鏈條清晰

在這個地區(qū)回遷房距離高峰腰斬的背景下，這個板塊的商品房出乎意料的堅挺

這次解禁的“千禧新城”很典型

商品房靠著戶型好、物業(yè)強，價格堅挺

即使和周邊的同時期商品房相比，景觀沒那么好、價格更高一點，也依舊成交量領(lǐng)先

只要戶型好，照樣好賣

更有意思的是，次新的堅挺價格，反過來推高了新房銷量

次新不跌，買家發(fā)現(xiàn)新房價格也沒那么貴，這就是次新的“錨定效應(yīng)”

比如象嶼天宸雅頌承接了準(zhǔn)備買次新的改善客的外溢客戶，銷售量奇好

象嶼天宸雅頌

中介也表示浦江鎮(zhèn)這批解禁房，房東心態(tài)是“賣得掉就賣，賣不掉繼續(xù)住”

沒有“必須脫手”的緊迫感

畢竟，現(xiàn)在二手的存量確實下來了

浦東康橋周浦：流動性比價格更關(guān)鍵

康橋和周浦，是浦東置換鏈條最活躍的區(qū)域之一

從租賃住房到商品房再到別墅

居住結(jié)構(gòu)完整，板塊內(nèi)部流動性極強

保租房住習(xí)慣了就地買剛需，成家后就地置換的人也不少

這批解禁房源中，部分確是當(dāng)年投資客跟投

但這批房子保養(yǎng)得極好，幾乎全新

內(nèi)部環(huán)境、社區(qū)空間同樣維護(hù)得比較好

仁恒珊瑚世紀(jì)現(xiàn)狀實拍圖

跟現(xiàn)在新房一比，價格優(yōu)勢明顯，對預(yù)算有限剛需吸引力大

最有趣的是，同一小區(qū)有已解禁和未解禁的房源同時掛牌，價格參考非常透明

結(jié)果就是議價空間特別小

中介說，有買家看中一套想多砍五萬

房東直接回“你看隔壁那套沒解禁的，掛得比我還高”

買家愣了一下，最后還是簽了

速度更是快得驚人

下午看的房，晚上中介就表示有人到門店簽約了，一共6小時

02、

踩盤看到的“好”，數(shù)據(jù)能解釋為什么

看完這幾個板塊，直觀感受到這批解禁次新房

質(zhì)量比想象扎實，帶看熱度比想象高，價格也比想象穩(wěn)

這種預(yù)期反差，背后有更大的數(shù)據(jù)支撐

第一，全市掛牌量持續(xù)下降

自2025年8月起，上海二手房進(jìn)入去庫存通道，掛牌量較高峰期減少25.7%

今年2月，全市二手住宅掛牌量已連續(xù)四個月下降

3月，鏈家內(nèi)部帶看量比1月提升28%，平均成交周期從49天縮至39天

水池水位在降，魚越來越多

供需基本面有了變化

第二，次新房的真實占比比想象中小得多

上海鏈家八萬多套掛牌量中，房齡十年內(nèi)只有一萬來套

房齡五年內(nèi)的真·次新房，只有一千多套

就算解禁的三萬多套按高估的10%掛牌率算

全年也就三千到六千套房源可能入市

對月成交兩三萬套的上海二手房市場，沖擊力相當(dāng)有限

第三，能觸發(fā)積分的樓盤本身就是優(yōu)等生

2021年94個限售盤中，已有48個樓盤有掛牌記錄，近七成掛牌價高于當(dāng)年新房備案價

黃浦區(qū)復(fù)興瓏御備案價13.6萬/㎡，如今掛牌20-21萬/㎡；翠湖天地五期備案16.5萬/㎡，最新掛牌25.4萬/㎡

“解禁即拋售”的劇本，在核心區(qū)豪宅身上根本演不出來

在郊區(qū)次新身上確實破發(fā)，也確實沒有那么大的跌幅

且掛牌價比較硬氣，準(zhǔn)備后續(xù)慢慢談

第四，市場結(jié)構(gòu)在分化

3月上海二手房成交中，超七成總價在300萬以下

而解禁入市的次新房，絕大多數(shù)是600萬起步的中產(chǎn)改善項目

他們跟500萬以下剛需主力完全是兩撥客群

老破小和次新房，已經(jīng)走出兩條完全不同的行情

它們之間不打架，各自有各自的買家

就此，二手市場穩(wěn)定性提高的趨勢明確

03、

數(shù)據(jù)背后的人在做什么？

二手房不是股票，每個成交背后都是真實的人在決定，每一個產(chǎn)品都是非標(biāo)產(chǎn)品

現(xiàn)在的房東，心態(tài)穩(wěn)得像老法師

3月上海二手住宅掛牌均價環(huán)比微漲0.08%，結(jié)束連續(xù)33個月下跌

浦江鎮(zhèn)的一個客戶清明假期想去談價，結(jié)果當(dāng)天被房東跳價5-10萬的也不在少數(shù)

不是孤立，其他板塊也有這樣的情況

甚至大虹橋板塊現(xiàn)在一線工作者的感觀就是：沒有影響

更有直接撤牌不賣的，超七成下架房源是房東主動撤牌

議價空間從去年年底10%-15%縮窄到5%以下

但房東底氣來源也有分化：

自住房東，“可賣可不賣”，掛高價慢慢等

投資客那部分價格確實更好談，大戶型、房東急于套現(xiàn)的房子最好談，但數(shù)量真不多

要說這一波價格小漲，剛需人群必須站第一排領(lǐng)獎

而這批剛需里有大量外地購房者

他們對環(huán)線執(zhí)念小，更看重周邊生活便利、小孩讀書

除此之外，是家庭基于面積要求的置換要求很強勁

他們等的就是這波次新房

對當(dāng)年“倒掛神話”沒有濾鏡，純粹看預(yù)算和成交價

性價比，基本是唯一決定因素

而另一側(cè)，能穩(wěn)住解售次新價格的人是中介

通過社拍和提前下定，部分房源在解禁前其實就已經(jīng)鎖定買家

同時也給后續(xù)解禁房源更直接的參考

不用等到完全解禁，價格錨已形成

租賃市場也是安全墊，像大虹橋出租容易，租金穩(wěn)，進(jìn)一步穩(wěn)住房東心神

04、

這張遲到的入場券，怎么接？

所以，回到最初的問題：現(xiàn)在看房的人，到底該怎么辦？

如果你是剛需，鎖定解禁量大的板塊（徐涇、浦江、康橋周浦、唐鎮(zhèn)等）

多看房，多談

但別指望大砍價

現(xiàn)在愿意賣的房東，要么置換急賣，要么投資套現(xiàn)

確實有談的空間，但不多

也是房東隨行就市的一個選擇，但要等跌更多，基本沒有機會了

如果你是置換，那你最大對手不是現(xiàn)在持有房產(chǎn)的買家

而是置換目標(biāo)那些“可賣可不賣”的房東

對此，可能最有用的策略就是多看、多比、耐心談

做那個用時間換空間的人

抓住誠意出手的賣家，他們半年調(diào)價三四次的房源

或者是在小陽春其他人跳漲，還肯往下主動降低掛牌價的，才是真正能談下來的

如果你是等等黨，那這個時間點可能已經(jīng)不太妙了

如果你決心買次新，現(xiàn)在就該開始看房

因為次新的掛牌量一直不多

多看，才能培養(yǎng)對價格的敏感度

只有看到足夠多的房子，才能在真正遇到好機會時，一眼認(rèn)出它

05、

解禁這件事，表面看是多了一批房子

但真正發(fā)生的，是一次更加直接的篩選

誰都想要好的，誰也都知道什么是好的

原本大家以為會砸盤，會踩踏，但市場沒有這么走

沒有明顯下跌，也沒有情緒失控，更像是一次慢慢展開的壓力測試

五年前的房子，放到今天來賣，看起來是同一批資產(chǎn)，其實已經(jīng)不在同一個標(biāo)準(zhǔn)里

客戶變了，居住需求變了

對空間、功能、生活體驗的要求，都不一樣了

有的房子被接住了，價格沒怎么動，成交不快，但一直有人買

因為它本身就能用，能住，能長期承接生活

有的房子開始沉下去，不是沒人看，而是看完之后不買

問題也不完全在價格，而是真的感覺不值得

市場沒有被擊穿，那些觀望的人，也沒有一窩蜂進(jìn)場

而是理想地看待，一點點買，只挑對的

所以現(xiàn)在的市場，很簡單：不是漲或跌，而是分化在變得具體

什么被留下，什么被放棄，一眼就能看出來

這件事對開發(fā)商的意義更直接，過去可以靠周期、靠情緒

現(xiàn)在不行了

因為產(chǎn)品不行，就是不行；市場不會再幫你掩蓋

說到底，這輪解禁沒有改變市場

只是把一件事講清楚了：

真正值得被長期持有的房子，一直都不多