這兩年廣州最讓人驚喜的板塊，其實是番禺

我是紫沐，這是我第487篇日記。

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這次聊聊番禺。

番禺最近公布的土拍計劃，很讓人驚喜。

接近75%的地塊都是產業用地，總數高達59宗，占全市產業用地近40%。

作為對比，今年番禺居住用地占比，只有8%。

就沒點上進心，都不敢這么分配供地結構。

明眼人都能看出來，番禺的發展沒有因為萬博成熟而踩剎車，反而有越做越強的趨勢，成為廣州近郊板塊TOP1的希望很大。

具體怎么買，我們先從萬博說起。

前兩年魚珠和萬博PK誰是最好的近郊板塊時，我就更看好萬博。

結果也沒看錯，萬博在商業、產業和住宅上多點開花，居住舒適度碾壓老黃埔。

出行，有3+7+18三條地鐵線；

娛樂，有天河城+四海城+K11+長隆+山姆；

教育，有番禺廣附+東風東+廣雅。

這配套數量和質量，全廣州除了天河北，沒有第二個對手。

所以兩年時間，萬博房價能拉魚珠小1萬的身位，不是沒有原因的。

預算足夠，萬博就是番禺買房的最優選。

目前板塊內綜合競爭力最強的樓盤，我覺得還是華潤萬博悅府。

香江1號雖然產品更好、定位更高，但屬于非標品。

萬博悅府就不一樣，在600-1000萬都有對應的產品，受眾更廣。

而且對口名校、地鐵上蓋、三大商業在旁，配合華潤的品質，除了貴挑不出什么毛病。

如果要追求性價比，我覺得萬博和樾府比萬博和臻更合適。

和臻的優勢是總價低，但離萬博中心商業和地鐵都有點距離。

相對的，和樾府配套和位置更好，跟最頂的萬博悅府比，也就品質上有差距。

所以遇到合適的價格，和樾府很值得考慮，保值能力不錯，上個月密集成交也說明了這點。

最后提一嘴，萬博雖然居住體驗很好，配套和產業發展也ok，但沒啥投資價值。

核心原因還是供需，萬博現在不缺房子，未來也不咋缺房子。

單純是里仁洞舊改帶來的天量供應，就能賣好多年。

當地老錢或許會鐘情塔尖資產，但能被集中看上的，終究是少數。

大多數房子，能做到保值就很理想了。

老一代二手，像萬科歐泊、雅居樂花園等等，后續還得繼續承壓。

再看看另一個熱門板塊，番禺廣場。

要說住得舒服，番禺廣場不比萬博差多少。

出行有3+18+22三地鐵，休閑可以去永旺夢樂城，后續還有新的綜合商場，和全新的番禺廣場公園。

加上人口密度沒萬博那么夸張，住著會有點鬧中取靜的閑適感。

只是番禺廣場有兩個問題：

一個是教育資源偏弱，在名校泛濫的時代比較吃虧。

另一個是，番禺廣場的上車門檻，其實挺高的。

它不像萬博，萬博有萬博和瑧，能持續孵化大量70分的剛需產品。

番禺廣場的房子，不管一二手，便宜的基本都有硬傷。

唯一偏六邊形的綠城玉海棠，定位高貨量少，總價也不低。

所以真要說性價比，萬博反而比番禺廣場更有看頭。

高不成低不就，是番禺廣場目前的最大困局。

每個區都有自己的天坑，番禺也不例外。

有幾個地方，過去吐槽過不少次，最典型就是新造。

還記得3年前，新造賣得如火如荼，我在鋪天蓋地的好評中寫了篇文章：新造是怎么挖坑的

如今3年過去，預測全中。沒有開發商砸錢宣傳，新造又變回了小透明。

而且是配套拉胯，連自住都不太舒服的小透明。

像亞運城和祈福，雖然嚴重供過于求，但至少配套是齊的，日常生活是便利的。

南站以前配套也很糟糕，但新鴻基進場之后，肉眼可見的踏實了，現在也開始有自住氛圍。

唯有新造，爹不疼娘不愛，除了PPT還是PPT，想點個外賣都沒啥吃。

類似這種畫餅為主的板塊，以前踩坑就算了，現在千萬別再踩。

樓市下半場，現有的配套，比以后會有的配套，要實在太多。

如果要在這幾個板塊里挑高個，祈福相對會比較好。

配套成熟，現在又有22號線補足通勤短板，住起來挺舒服的。

如果對學位有要求，最近上新的敏捷金湖壹號可以看看，簽約了九年制省實。

加上產品還ok，距離地鐵步行可達，樓下就有商業，300萬出頭算不錯了。

最后聊聊洛溪，這地方以前是廣州市中心外溢的第一站。

只是番禺把重心往萬博傾斜后，洛溪的發展就完全停滯了，這些年也沒啥配套上的提升，前景和居住舒適度都一般。

所以想破圈、想賣地，只能打別的牌，比如說江景。

不管是老牌豪宅星河灣，還是今年推出的洛溪地塊，主打都是江景。

只是結合洛溪的現狀，打江景牌也得有新思路。

畢竟現在豪宅太多，有錢人根本不夠分。

只有江景，沒有配套和地段價值的偽豪宅，很容易滯銷。

還不如往剛改上靠，主打低總價就能暢享無遮擋江景+低容積率，結合洛溪近市區的優勢和九年制學校，贏面反而更大。

但說實話，洛溪就像老荔灣，曾經輝煌過，但很難再創輝煌。

預算不高看祈福/南站，追求性價比看萬博，會更有泛用性。

希望在未來，番禺還能給我們帶來更多驚喜吧。