深圳樓市的邊緣，太尷尬了

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

前腳剛拿預售證，后腳深圳就甩出6宗核心王炸宅地。

一邊是核心區優質地塊搶風頭，一邊是南山邊緣的獨棟“迷你盤”喊著7.42萬/㎡的備案均價，這個市場還怎么玩？

回遷混居車位不夠搶，兩大bug勸退

南山區作為深圳的核心區域，一直和高價、公共配套成熟掛鉤，但當一個新項目出現在南山的邊緣，那就很有可能成為整個樓市尷尬的存在了。

近日（3月16日），位于南山同樂板塊的樂源雅居取證入市，102套66~246平住宅備案均價約74200元/㎡，總價區間約451萬～3227萬。

然而，在這個節點拿證入市，屬實是撞在了市場的“槍口”上了。

因為一邊是核心區地塊被40余家房企瘋搶，購房者目光全被吸走；一邊是同樂板塊的供應過剩，地段邊緣化，產品還自帶硬傷。

這樣的前置條件下，項目想賣得好，真的需要出奇招了。

首先，項目能拿得出手的“優點”有兩個，一個是總價門檻低，是南山剛需上車門檻相對較低的，一個是戶型空間利用拉滿，66㎡做兩房、89㎡三房改四房。

這樣的戶型面積段，在南山的位置，確實夠卷，畢竟南山的普通住宅小區，新房的產品類中就沒有多少個設計這樣的面積門檻，更不要說89㎡三房可以利用陽臺的面積后期改造成四房。

但細看項目，實際又有點“矮子里拔將軍”了。

項目小面積低總價確實是事實，最便宜一套房源約66平備案總價約451萬，基礎折扣約92折，折后415萬就能拿下南山的兩房。

對比科技園、前海的動輒千萬，看似劃算，但這個價格放在寶安西鄉、新安的地段，能選擇一個帶花園、配套成熟的大三房，何苦蹲守在南山的“邊角料”地段？

比如寶安西鄉的中糧云錦小區、山海上園小區、招商果嶺等。

若是考慮地段通勤范圍，在深圳的交通現狀下，實際軌道通勤時間相差不遠。

而深圳新規下的戶型設計上盡量利用空間基本就是標配了，89㎡做四房在深圳剛需盤里早已不是新鮮事，把行業標配當賣點，足見項目能拿得出手的亮點真的不算多。

若是項目品質足夠高，新房普通戶型賣個6萬—7萬還算合理，但明顯樂源雅居還包含了更多的不足。

最直觀的就是“迷你獨棟”的尷尬，項目位于荔源雅苑北向，整個項目就一棟31層的單體樓，建設用地才3190.01㎡，計容面積11579.06㎡，綠化覆蓋率約30.01%，連個像樣的地面花園都擠不出來。

（格隆匯樓市2026年3月20日攝）

總戶數143戶僅配了90個停車位，車位比連1:0.7都不到，很難說未來業主們回家不需要搶車位；

2梯5戶的梯戶比，31層，入住后早高峰上班等待電梯，很大概率需要花費更多的時間。

更需要關注的是，作為單體樓項目，還混著人才住房以及回遷房，商品房和回遷房混居，非常考驗后期的社區管理能力，也要接受居住人群的多元化。

項目所在的地段位置屬于南山同樂板塊，可以說是南山最典型的位置，地段上處于南山和寶安的“三不管地帶”，是典型的“南山戶口，寶安配套”。

而配套邊緣化，中高端生活配套相對缺失。

周邊城市面貌相對老舊，周邊不是工業區就是老舊社區，缺乏成熟的商業、醫療配套。

近距離能夠依賴的商業是直線約350米的隆尚Minitow，2024年年底開業，目前還處于大力招商當中，成熟完善還需要時間，約2.5公里外才是海雅繽紛城，約4.2公里是6公里外才是前海壹方城，日常逛商場需要依賴自駕或軌道交通。

教育方面對口的學區屬于教科院同樂實驗學校，九年一貫制公辦學校，在南山的同類學校中，相對靠后。

交通上，雖然步行至12號線同樂南站約900米，15號線同樂關站還在建設中，雙地鐵實現還需要時間。

而這樣的位置，既無法享受到南山核心區的配套紅利，又難以在短期內改造蝶變，實現逆襲，所以，也被市場戲稱為南山樓市的“吊車尾”。

生不逢時，踏空入市

更關鍵的是，樂源雅居幾乎是踏空入市的。

就在樂源雅居拿到預售證的兩天后，深圳官宣推出6宗核心區宅地，南山科技園、前海桂灣、寶中核心全是硬通貨，有望刷新市場土地出讓的新紀錄。

而核心區的優質地塊一出來，市場的目光全被吸引過去了，畢竟同樣是花錢，購房者更愿意賭核心區的增值潛力，而非南山邊緣的“邊角料”。

一邊是核心區地塊配套高端、城市界面更成熟，一邊是同樂板塊的獨棟小盤，城市面貌差、配套，一對比樂源雅居的性價比就更加需要打折。

更何況，后續深圳還會陸續推出福田、南山、前海的優質地塊，核心區的房源供應會越來越多，樂源雅居這種邊緣盤，只會被越甩越遠。

而同樂板塊本身的市場現狀，更是給樂源雅居戴上緊箍咒。

2022年4月到2026年3月，板塊累計供應1501套住宅，板塊硬生生從“新房荒”變成了“供應大戶”。

結果就是，同樂板塊的所有樓盤都在去化的過程中，和南山赤灣板塊成了南山市場的“難兄難弟”。

看看周邊的樓盤，就知道樂源雅居的去化之路有多難。

卓越瓏秀公館2025年9月拿證，備案均價7.19萬/㎡，現在還剩75套，去化率才約53.12%，為了賣房開盤綜合折扣只能打約88折，折后均價約6.33萬/㎡；

（格隆匯樓市2026年3月20日攝）

同樂公館2025年6月開盤，備案均價8.01萬/㎡，因為價格太高賣不動，在順銷期間只能大幅降價，單價最低約6.04萬起，截至2026年3月20日，深圳房地產信息平臺顯示才勉強去化約51.46%；

就連桑泰縉樾府，同樂板塊新房唯一的全面積段大戶型2024年12月備案均價約7.3萬/㎡，147套房源的體量，并不多，也順銷了一年多還剩27套。

這些項目已經驗證了市場，說明樂源雅居撐起7萬+價格難度是非常大的。

所以，樂源雅居入市給出這個定價，壓力不是一星半點。

樂源雅居和同樂公館，瓏秀公館都是獨棟盤，戶型和價格上都有所重疊。

但卓越瓏秀公館為品牌開發商，車位比約1:0.8，同樣拿出折扣進行促銷；同樂公館雖然面積大、門檻高，但是純商品房小區，車位比1:1，與社區品質相比具有一定優越性。

而樂源雅居是深圳市西方多路通信技術有限公司，主業是通信設備研發，房地產開發不過是副業，股權結構里還是個人持股49%。

樂源雅居和這些競品相比，品牌優勢，配套優勢，社區品質優勢都無法凸顯，相較之下定價顯得性價比并不突出。

所以，說到底樂源雅居不僅是自身的bug多，市場不再為“南山戶口”買單，看重實際的配套、品質，更是邊緣板塊的溢價空間被壓縮。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場