西安房價7000元/㎡最合理？軟新和灃東融合區(qū)分界線｜房哥問答456期

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問答456期

問：看上灃東湖光山色，知道周邊啥都不沾，但就是喜歡這房子，怎么版？

答：高曉聲在短片小說《快樂》里說，吃苦就吃苦，‘千金難買心中愿’，只要愿，苦比再甘還愜意，指的就是你現(xiàn)在的心態(tài)，我挺支持自住為王，為個人喜好買單，但房子作為貸款而來的大宗資產，依舊需要評估成本。

湖光山色的最大優(yōu)勢是低密，洋房社區(qū)，一路之隔還有漢溪湖公園，雖然和昆明池還隔著昆池大道，但已經算目前能看到距湖最近的小區(qū)。

（湖光山色實景）

但代價也是相同的，小區(qū)西側是農田，北側是城中村，南側依舊是大面積的農田。

最近的配套300米外的灃東六小，兩公里外的地鐵五號線和灃東六初，同區(qū)域的小區(qū)還有中建昆明瀾庭和碧桂園國湖以及兩個安置房社區(qū)。

從目前灃東收縮的現(xiàn)狀看，這里想要大規(guī)模開發(fā)難度很大，昆明池本身是水利工程，并非旅居景區(qū)，周邊有嚴格的用地紅線。

與湖光山色相同處境的小區(qū)還有融創(chuàng)海逸長洲，當年覺得距離不是問題的業(yè)主，如今都被現(xiàn)實擊敗，遠郊大戶型，比較適合自媒體創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者，養(yǎng)老人群。

問：西安房價跌到2017年是最合理的，也就是7000+左右？

答：最笨的是事兒就是用自己的口袋和收入評估房價，但事實確實，即便房價7000+，該買的還是買，不買的還是不買，房價從來不是原因，而是結果，是收入和消費能力具象化的表現(xiàn)。

房哥問答社小程序，迎來價格調整，原來咨詢提問199元，調整至1元，交個朋友，只為解決更多人買房的問題。

2021年，西安房價15000+你敢排隊搖號買，是相信自己的賺錢能力，和負債能力，同時覺得買房可以翻身，2026年，西安房價12000+你不敢買覺得還要跌，是因為自身工作，收入降幅明顯。

（2017年西安二手房價格）

所以，房價從來沒有最合理一說，無論是人口說，還是收入說，還是租金說，都沒有兌現(xiàn)可能，唯有地價決定房價，看看重慶就知道了，西安還是一個對土地依賴度高，且百強企業(yè)里地產，建設相關企業(yè)很多的城市。

每個城市里，買得起房子的是少數(shù)人，希望房價降讓自己買得起是大多數(shù)，一個直觀的數(shù)據(jù)就是二手房成交，近兩年那都是近10萬套的數(shù)據(jù)，新房成交變少，但價格卻漲了。

當下處在下行周期，房價回調不止一城，更不止一個小區(qū)，剛需買房依舊旺盛，改善在等好產品，以后的新房就是改善，二手就是剛需，各取所需，趨勢已經很明顯了。

問：房哥怎么看高新錦業(yè)一路的融創(chuàng)星美御？

答：過去常說高新區(qū)二手房的三架馬車，分別是保利天悅，萬科翡翠國賓，融創(chuàng)星美御，代表了五年次新房，高新改善的標桿小區(qū)。

如今二手回調，星美御價格也降下來了，單價回到2萬+左右，但由于小區(qū)大面積居多，總價仍在300萬門檻，實際成交量一般，反而是小區(qū)稀缺的洋房，總高四層，單價仍在3.5萬+左右。

（融創(chuàng)星美御實景）

融創(chuàng)熱度沒有保利，萬科高，一方面是因為對應的高新十六小、高新三中學區(qū)熱度更顯，同時小區(qū)面戶型大， 總價高，門檻高，10棟樓，高層+洋房，總共742戶的體量也無法和大盤相比。

但在高新最繁華的錦業(yè)路，由于周邊都是辦公和產業(yè)園區(qū)，幾乎沒有住宅供應，過往的高科尚都，綠地世紀城房齡又太老，融創(chuàng)的改善品質依舊是周邊的獨苗。

相比保利，萬科大盤體量，二手房降價競爭，融創(chuàng)的業(yè)主心態(tài)相對穩(wěn)定很多，如今的價格回調，更多還是產品變舊，以及軟東改善新房擠壓。

問：學區(qū)房能為二手托底，但以后新房都有配套學區(qū)怎么辦？

答：西安是一個剛需數(shù)量龐大的市場，又是一個教育吸引力很強的城市，學區(qū)房在西安一直是硬通貨，雖然價格也在降，但流通性比一般二手房要強得多。

非常典型的經開魏瑪公館，綠城桂語蘭庭，港務綠城全運村，華潤未來城市，曲江中海大城，高新保利天悅，中海學仕里等，價格不同，但背后都有熱門學校托底，小區(qū)流通性最高。

（高新第十一初級中學）

甚至更老的紫薇田園都市，逸翠園i都會，房子本身的價值很弱，但學校優(yōu)勢仍然帶來很好成交和溢價，這種現(xiàn)狀下，買房有優(yōu)質學區(qū)已是市場鐵律。

二手房的優(yōu)勢在于即買即住，同時學校老牌，學區(qū)穩(wěn)定，只要價格低于新房，仍能吸引大量剛需，而新房也在引入學區(qū)，名校+為主，很多都是新建或代建的學校，實際教學能力，成績未知，不是所有家長都會買單。

以后的西安，到處都有名校，但各種名校里又會誕生新的名校，教育資源分化是趨勢，但教書不是蓋樓，既需要學生天分，又需要經驗積累，老牌學校師資，管理，底子還是厚，家長也更認可。

問：西安高新軟件新城和灃東的分界線是什么？

答：根據(jù)公開資料，這個分界區(qū)域主要集中在科技西路、西戶鐵路線、科技二路、科技四路及經二十七路所圍合的范圍內。

南側以科技西路為界，北側涉及科技二路和科技四路的西延伸段，西側/東側：涉及西戶鐵路線和經二十七路等。

（分界界牌標識）

混淆的原因主要是路網不清晰，比如云水四路是一條南北向的主干道，南起科技西路（連接灃東），北至天谷三路（進入高新軟件城），路的貫通在物理上將兩個區(qū)域連接起來，形成了一個“無縫銜接”的通道，模糊了行政邊界感。

像天谷三路（云水六路-云水七路段）等道路曾因涉及雙旗寨村等地塊的權屬和交地問題，水六路-云水七路段）等道路曾因涉及雙旗寨村等地塊的權屬和交地問題，導致實際通行和行政管轄界限不一致。

但看樓盤位置就很清晰，比如保利云谷和著和高科越秀星匯云瀾就屬于融合區(qū)，保利天匯，邦泰高新觀宸就屬于高新軟件新城，分界線道路兩側還有界標識可以分辨。

問：高新實驗小學+逸翠園中學，對比31小+11初，哪種組合更好？

答：首先門檻就完全不一樣，高新實驗+逸翠園主要選擇就是旁邊的紫薇田園都市和逸翠園i都會，一個是老社區(qū)，一個是商辦樓，房子價值很弱，但學校價值很強。

最低的門檻買公寓只有95萬，買住宅只有130萬，對應的價格可以參考最近的推薦房源：

而高新31小，11初，周邊可交易的中海學仕里，中建悅廬，碧桂園云墅，招商云墨，中天未來印里，最低的門檻，113平總價也接近270萬，屬于高門檻選擇，預算將近差了三倍，無法比較。

就學校而言，31小，11初是新建學校，本部大力扶持，家長也認可，更關鍵的是周邊房子新，上學+自住改善可兼顧，學校是錦上添花。

而高新實驗和逸翠園都是老牌學校，小學 原名高新國際學校，占地約100畝，2003年建校，2022年轉公辦，已有23年辦學經驗，學校有36名省級教學能手，英語教育是特色，屬高新一梯隊名校。

(高新實驗小學）

初中 高新逸翠園中學，2010年建校，2022年9月1日轉為公辦，2024年7月加入高新一中初級中學“名校+”共同體，高級教師和學科帶頭人占比高，管理嚴格，有16年辦學經驗。

（逸翠園初級中學）

學校對這里是雪中送炭，否則誰會買20年房齡的老小區(qū)和復式的公寓樓，出發(fā)點也不同。

沒有最好組合，只看你口袋預算，現(xiàn)實中，兩個組合的二手房成交都挺好！

問：西安高新永安渠商業(yè)，能不能支撐起來？

答：西安的商業(yè)一直有三個選址共識，分別是2號線中軸沿線，是西安傳統(tǒng)的人流密集區(qū)，典型的賽格，萬象城；

其次是各個地鐵口上蓋商業(yè)，比如龍首印象城，三橋萬象城，益田假日廣場等，核心還是人流量；

最后是密集住宅區(qū)，城西的老城根，城東的華陽城，凱德廣場，城南的宜家薈聚等，依舊依托龐大的常住人口；

高新CID的永安渠商業(yè)全長近1.6公里，由12個商服地塊和1個市政配套用地組成，包含五個商業(yè)組團，分別是永安濱薈中心、領匯中心、格韻坊、萬匯廣場、生態(tài)商谷，最新的建設面積超過百萬方，比如玫瑰one商業(yè)就是領匯中心的一部分。

（永安渠商業(yè)實景）

有人對百萬方體量沒概念，舉個例子， 2024年永安渠公開數(shù)據(jù)顯示為105.72萬方， 幸福林帶的環(huán)球港約43萬方，宜家薈聚約32萬方，小寨賽格面積約25萬方， 永安渠的體量相當于四個小寨賽格的面積。

就當下的高新CID常住人口，自然是無法支撐如此體量的商業(yè)面積，招商運營也是問題，但這里是面向未來西安的門戶規(guī)劃的，還需要源源不斷的人住進高新三期。

當下整個高新CID的商業(yè)中心，仍然是興隆社區(qū)的安置房底商和路邊市場。

問：請問房哥，碧桂園錦里二手多錢可以入手？

答：大興新區(qū)，錦宏路旁邊，碧桂園螺絲殼里做道場的小區(qū)，總有就兩棟高層，之前左邊是朗詩的洋房，視野還算開闊，如今南側蓋了龍湖粼云天序的洋房，把碧桂園擋的嚴實。

即便在大興新區(qū)，也是很少有人會主動看的小區(qū)，如果是沖著次新房，旁邊還有萬科悅府，如果單純便宜，周邊的鑫苑，天朗，龍湖，金輝有一大堆二手房。

貝殼上，碧桂園錦里掛牌25套毛坯，幾乎沒有成交，最低高層掛牌價13880元/㎡，按照地段，小區(qū)體量和學區(qū)配套看，依舊能有八折可談。

（碧桂園錦里掛牌價，來源：貝殼）

沖著學區(qū)，這里是范家村小學和七十五中，相當貧瘠，沖著配套，周邊安置房抱怨，高層遮擋，沒有亮眼的配套，所以買它的意義是什么。

更關鍵的，旁邊棗園的城改，信達錦華頌馬上要開，新產品，價格也不貴，小區(qū)體量也大，幾乎虹吸全部大興新區(qū)的換房需求。

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作者：Kikyo

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