某地汽配城突然“翻倍”漲房租，行業寒冬下，租金為何不降反升？

作者|拉面安

來源|汽車服務世界（ID：asworld168）

最近看到一種說法：摧毀電商的是退貨，摧毀實體的是房租。

這句話在當下聽來，顯得尤為刺耳，卻又無比真實。

前兩天看到“老張聊汽配”發的一個視頻，內容提到“青海西寧某汽配城，在大環境不好的情況下，租金翻倍漲，是怎么回事”，對此老張的評價是“頭發想卷了也沒想出來”。

不要說老張，相信看到這個消息的同行基本都是目瞪口呆，百思不得其解，日子難些的可能徹底被這波窒息操作整不會了，畢竟“漲的是租，收的是命”。

同樣的情況在汽修店身上也在上演。

有從業者表示：“老板開路虎也扛不住一年100多萬的房租。”

根據F6汽車科技的數據，2025年上半年，汽服門店進廠臺次和產值收入同比分別下滑4%和5%，下半年行業仍未見回暖跡象。加上這幾年消費降級，利潤進一步被壓縮，但運營費用卻一分沒少，很多傳統大店都在倒閉和做成小店。

這種情況下，即便不漲，房租在今天很多時候也是實體人決定“堅持與否”的那道分水嶺。

一、汽配城租金“翻倍”；20多年修車店“漲租太多”搬了

觀一隅未必知道全貌，但再小的個案都是當前汽服行業的真實切片。

以前，“房東漲租或者通過收取其他費用變相漲租”實為常態；但后疫情時代，“漲租”不再是房東與租客之間心照不宣的默契。

成本高企、謹慎權衡成為實體人必須面對的日常，商戶與房東之間的關系也因此發生了微妙而深刻的變化——從過去的依附與共生，轉向了更多的博弈與權衡。

商戶在成本壓力下開始精打細算，對每一分租金支出都更加敏感；而房東則面臨著是堅持高價導致長期空置，還是適度降價以維持穩定現金流的艱難抉擇。

被電商平臺、品牌商自營體系、汽配平臺以及汽服連鎖四面狙擊的汽配城更是如此，生意每況愈下，曾經的一鋪難求，變成了一張張貼在檔口的“轉讓”和“招租”告示。

這種時候，凡類似漲租的風聲每每傳出，都令“汽配商戶與汽配城之間”嫌隙更大。

那么，西寧這家汽配城為何敢逆勢漲價呢？

第一種可能是，汽配城運營方自身面臨成本壓力與經營困境，試圖通過漲租轉嫁危機；或者是轉型投入的成本需要分攤。

第二種可能是房東心態。

從商業邏輯看，汽配城作為傳統汽配流通生態的樞紐，依然保有某種隱性優勢。

有行業觀察者指出，“圍繞汽配后市場的產品、信息、人才、物流、倉儲等要素都基本集中在汽配城”。每家商戶自成一套供應鏈和銷售鏈，形成了一個小生態圈。

對許多深陷其中的商戶而言，搬遷意味著脫離生態圈，可能失去現有客戶網絡和行業信息渠道，這種隱性成本往往比租金上漲更難以承受。

汽配城可能正是看中了商戶們的這種困境，才敢于在逆境中漲租。

但倘若“翻倍漲租”的說法屬實，那么第一種的概率相對較大。因為即便生意最好的時候，“翻倍漲租”也不算常見，更何況在當前行業整體承壓的背景下。但這無異于一場危險的賭博，它賭的是商戶對生態圈的依賴程度足夠高，高到足以承受如此劇烈的成本沖擊。

搜集資料的過程中，汽車服務世界發現，像“西寧汽配城”這樣翻倍漲的信息今年其實不多，但“漲租”或者“變相漲租”的汽配城或汽服店也的確存在。

有網友表示：“隔壁修車店差不多在這待了20多年，現在漲租太多才搬走的，換賣燒餅的了。”

而在今年2月，泉利重汽配件城物業將園區停車費調整至原價近3倍，且去年剛漲過一波，“不繳費還不讓入園，已經嚴重影響到了商戶的日常經營”，多數業主認為停車費漲幅過高。

據悉，這里最初每月每輛車的停車費為30元左右，2024年漲至60元，“才轉過年來就要漲到170元，要是任憑物業隨意漲價，不知道后續會不會漲到五六百元。”

“泉利汽配城剛剛建成時我就入駐了，此前他們給入駐商家說的是不收取停車費，但現在不但收取了停車費，還連年上漲。”

這個價格并不是漫天要價，但在商戶經營普遍承壓的當下，任何超出預期的成本變動都顯得格外刺眼。

二、逆勢漲租背后，市場或正醞釀一輪“觸底測試”

以2021年（后疫情時代的第一年）為起點到現在，5年時間里，汽服行業的實體人在市場寒冬中經歷了三輪關于房租的深度洗禮。

第一輪是2021年-2022年，房租“剛性”與早期“試探性漲租”并存。這兩年，盡管消費市場復蘇乏力，但市場上租金報價與以往相比變化不大；

第二輪是2023年，實體店面的房租出現了一波猛漲，波及范圍其實不算廣，但漲幅明顯，且帶有強烈的“報復性回調”色彩。

以餐飲行業為例，“門店租金‘三連跳’,上海一水果店無法承受，退租后怒拆裝修”、“生煎店漲租到120萬、老板無奈搬走”等新聞屢見報端，一方面是市場普遍對復蘇抱有樂觀預期，另一方面也折射出房東意圖快速彌補前三年損失的心態。

第三輪就是2024年至今，從“價格僵持”轉向“個案分化”，空置率成為關鍵變量。

這個階段，在“擴內需、促消費”政策持續發力下，市場開始慢慢向好，但始終未達預期，且各行各業內卷成風，實體行業的生存分化也開始加大，參與者的心態也發生了深刻變化。

體現到房租上就是：一些擁有穩定客流和成熟商業生態的核心商圈或優質物業，其租金依然堅挺甚至不降反升；而部分區域店鋪的空置率越來越高，所以倒逼了一部分房東選擇“以價換量”維持入駐率。

汽服行業也是如此。

汽車服務世界在某同城上看到了沈陽一老牌汽配城2021年-2025年的租金變化，基本符合上述趨勢。

數據顯示，該汽配城日均租金從2021年的1.29元/㎡/天波動下滑至2025年的0.82元/㎡/天，整體降幅明顯。其中，2023年曾出現37.16%的同比顯著上漲，這正是第二輪“報復性回調”的體現。

但另一張租金走勢圖卻能更清晰地看出一些細微變化。

進入2024年和2025年，汽配城租金雖然繼續保持“同比下跌”態勢，但從2025年年中開始，該汽配城的商鋪日租金有了小幅上漲，此后連續幾個月都是環比上月保持穩定，但同比去年上漲4.99%。

而這種小幅上漲，實際上打破了該汽配城自2021年以來租金持續下行的整體趨勢，可能預示著市場正在經歷一輪“觸底測試”。

這一微妙變化背后，是多重因素共同作用的結果：

其一，供需關系再平衡。

經過近兩年的市場出清，部分經營不善的企業已被淘汰，留存下來的企業承租能力相對穩定。

其二，流量邏輯已變。

線上獲客成本持續高企、公域流量紅利見頂，但扎實的實體店根據地作為服務履約中心和信任載體的價值日益凸顯，汽配和汽服企業這兩年又開始回歸線下三公里了。

其三，成本壓力持續傳導。

物業運營所需的能源、人工及維護等剛性費用普遍上漲，這部分新增成本最終需要通過租金進行消化和轉移。

其四，市場信心局部修復。

部分區域顯現的客流回暖跡象，在一定程度上提振了業主信心，但多少有點幸存者偏差的意味。

這些特點在售后行業不同群體身上有不同的表現：4S店群體退網比例非常高、出清速度非常快；汽服店這兩年整體轉讓數據企穩；而汽配業態比如汽配城也在通過業態調整、服務升級等措施，穩定自己的核心商戶，優化入駐結構。

綜合以上因素來看，目前看到的一些“漲租”現象出現有一定道理。

但是，當策略執行在行業普遍承壓、商戶生存維艱的不合時宜的時候，對的也可能是錯的，至少不是最優解。

三、空置率越來越高，房東分化將繼續加劇

尤其是今年，整個市場可以說是徹底進入“整體承壓”與“局部觸底”并存的復雜階段。

在此背景下，包括汽服行業在內的租賃市場，其根本特征已經發生了變化：從“預期驅動”轉向“基本面驅動”。

決定租金水平的，不再是對未來某個行業、或者說某個區域的樂觀或悲觀預測，而是由物業自身的硬實力、商戶真實的盈利能力以及所在商圈的客流量這些實實在在的基本面因素共同決定。

換句話說就是，高空置率將從市場結果，轉變為重塑市場規則的主導力量。

在這個過程中，市場呈現出一種矛盾的混合狀態。

房東和租戶的“分化”日益加劇，并在認知、策略和生存狀態上走向了不同的路徑。

而在高空置率環境下，房東群體開始分化，從“統一陣線”到“各自為戰”。

第一種，傾向于“以價換量”維持入駐率的房東，會開始明顯增加；

第二種，“試探性漲價”的房東還會有一波，且2025年會有一定的持續性，但絕大部分時候的大前提是“這個地方的生意比周邊同行好”；

當然還有第三種，就是因自身成本壓力或對資產的估值考量，寧愿空置也不降價的老板，這類老板可能自己還背著貸款。

汽配或者汽服老板核心可以關注的就是第一類老板。

汽車服務世界專欄作者此前則在文章中提到，有汽配城發出了一則“2萬租5年”的通知，通知中明確提到在大環境的影響下，各車型汽配商戶的業績同比往年下滑約25%，強調“節約成本，抱團取暖已勢在必行。”

汽服店也是如此。兔師傅曾在采訪中分享了旗下門店的“降租”舉措，從口罩事件結束的第一年就已經開始了，且都是由總部團隊直接與房東進行洽談，并表示”大部分其實都談得下來，因為現在空租多、隔壁的房租已經很便宜了，房東也不傻。”

此外，汽車服務世界在網上搜索和汽配城經營模式類似業態（聚集性交易場所,位置大多數較為偏僻）的相關情況，有建材城商戶表示：“我們主干道上，房東和商量好一樣，集體下降了房租，還下降的不少，我們之前一年27萬，今年17萬，可能是房東也知道建材實在是不好做”。對此有網友評價，“自己降好一點，不降租戶慢慢的走了。”

畢竟，商業的本質是共生共贏，而非零和博弈。

四、微利時代，汽服店的生存抉擇

當然，汽服/汽配商戶作為租客，也在分化。

比如有兩類老板會繼續增加。

第一種就是撤離派，主要是抗風險能力弱的小微商戶。一個東莞網友說“百業汽配城關門的商鋪好多。主要是高昂的房租讓租客不堪重負，紛紛搬走”。更有同行感慨：“房租高到飛起，日干夜干都不夠交房租”。

第二種則是求穩派。這是大多數存量商戶的狀態，他們將拉鋸戰，以更日常、更分散的形式滲透在每一個續約談判中。

前兩年，華勝、兔師傅、寶麗等不少店面進行了一輪搬遷，目的就是為了“降房租”，有博主表示2024年我有接近50%客戶都是因為房租新換店，某修車店從小區大門左邊搬到大門右邊，一年房租省了13萬。

到了今年，除了搬遷降租外，選擇和房東協商“房租”的商戶明顯增多，談判策略也愈發理性和多元。

可能有老板會說，現在很多地方房租不都降了么，少的能降20%-30%，多的甚至對半砍了，談降租不是很容易嘛？

事實的確如此，但仍有大量店鋪巋然不動也是事實，其中，為老店降租尤為困難，而房東的漲租舉措，則往往首先落在續約租戶身上。

年初就有老板考慮要不要和房東談降點房租，但發現難度太高。有同行表示“一個月租金2萬多，還沒算人工，我去年也沒做了，想讓房東降價，他們不愿意，鋪面至今沒人租”。

這個分化的過程，顯然是微利時代不同個體的生存抉擇，這個過程會是痛苦的，因為租金未必是壓垮實體人的最后一根稻草，但可能是最重的那根之一。