貝殼“渡劫”：三季度利潤大跌36%，彭永東用AI賭明天？

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撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

2025年第三季度，貝殼交出了一份充滿矛盾信號的成績單。

總交易額7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，微增2.1%；但凈利潤卻大幅下滑36.1%，僅有7.47億元。

更吸睛的是，在利潤收縮的同時，貝殼斥資2.81億美元進(jìn)行股份回購，創(chuàng)下近兩年單季回購新高。

一系列數(shù)據(jù)里，杠桿游戲看到一個正在經(jīng)歷深度調(diào)整的行業(yè)巨頭形象：既要面對當(dāng)下業(yè)績下滑的陣痛，又要為未來布局投入；既要維護(hù)資本市場信心，又要完成業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

這種多重目標(biāo)的平衡術(shù)，正是貝殼當(dāng)前生存狀態(tài)的真實寫照。

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先看業(yè)績。三季度的貝殼，首當(dāng)其沖的是新房業(yè)務(wù)“失速”。作為曾經(jīng)的增長引擎，新房業(yè)務(wù)正成為其增長的最大拖累。

財報里杠桿游戲看到，第三季度貝殼新房交易的總交易額為1,963億元，同比減少13.7%。相應(yīng)地新房業(yè)務(wù)的凈收入由2024年同期的77億元減少14.1%至2025年第三季度的66億元。

這背后是房地產(chǎn)開發(fā)商的普遍困境，導(dǎo)致貝殼的“外部分傭”成本雖因交易額減少而下降11.5%，但終究是“水落船低”。

其次是存量房業(yè)務(wù)的增收不增利。三季度，貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5,056億元，本應(yīng)是最大亮點。但其凈收入?yún)s反常地減少了3.6%至60億元。

這揭示了貝殼模式的一個核心矛盾：平臺上的貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人交易額占比提高，雖然帶來了平臺服務(wù)費收入的增長，但這部分收入以凈額基準(zhǔn)計算，遠(yuǎn)低于鏈家品牌下總傭金收入的利潤率。

財報也明確指出，存量房業(yè)務(wù)的總交易額較凈收入增長率高主要由于本公司平臺上貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的存量房業(yè)務(wù)總交易額貢獻(xiàn)占比提高。

換言之，貝殼在“平臺化”的道路上走得越遠(yuǎn)，短期內(nèi)面臨的利潤壓力就越大。

同時，鏈家經(jīng)紀(jì)人固定人工成本在收入減少時被攤薄得更差，進(jìn)一步侵蝕了存量房的貢獻(xiàn)利潤率。

最后，是成本結(jié)構(gòu)的“剛性”與“柔性”博弈。

三季度，盡管貝殼運營費用總額同比下降1.8%，環(huán)比下降6.7%，顯示出一定的成本控制能力，但營業(yè)成本總額依然上升了3.8%，特別是房屋租賃服務(wù)成本因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而激增38.8%。

房屋租賃業(yè)務(wù)是貝殼財報中少有的亮點：三季度凈收入大漲45.3%為57億元，貢獻(xiàn)利潤超1億元。雖然利潤率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但能增長也不錯了。

還值得注意的是，三季度貝殼的研發(fā)費用逆勢增長13.2%至648百萬元，體現(xiàn)了其在技術(shù)上的押注。

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面對增長困境，貝殼展現(xiàn)出一種矛盾而又務(wù)實的生存策略。

一方面是“斷臂求生”式的收縮。財報顯示，盡管截至2025年9月30日，貝殼門店數(shù)量為61,393家，較上年同期增加27.3%。但財報中“門店成本”由2024年同期的人民幣703百萬元減少5.8%至2025年第三季度的人民幣663百萬元，主要由于鏈家門店數(shù)量的減少。

這表明貝殼正在主動調(diào)整自營重資產(chǎn)模式，向更輕的平臺模式傾斜，以應(yīng)對行業(yè)寒冬。

另一邊則是文初杠桿游戲提到的“豪氣回購”。

在利潤大幅下滑的背景下，貝殼的回購動作卻異常兇猛。首席財務(wù)官徐濤表示，“2025年第三季度，我們回購金額達(dá)到281百萬美元，單季度回購金額創(chuàng)近兩年來新高”。截至2025年第三季度末，貝殼今年斥資約675百萬美元回購股份。

將時間線拉長，自2022年啟動回購計劃以來，貝殼累計回購金額已達(dá)23億美元，這個數(shù)字甚至超過了很多新興互聯(lián)網(wǎng)公司的市值。

如此大規(guī)模的回購，反映出管理層對公司內(nèi)在價值的認(rèn)可，但也從側(cè)面暴露出貝殼在業(yè)務(wù)投資機(jī)會上的匱乏。

支撐這份豪氣的，是貝殼的現(xiàn)金儲備：截至2025年9月30日，其現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金和短期投資合計結(jié)余為557億元。

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最后，在財報里杠桿游戲看到，貝殼董事會主席兼首席執(zhí)行官彭永東將希望寄托于“科技重構(gòu)作業(yè)模式”，特別是AI的深度滲透。

這并非空談，財報中已經(jīng)透露出一些關(guān)鍵的落地細(xì)節(jié)。

比如彭永東提到，“通過組織結(jié)構(gòu)升級、流程重構(gòu)及科技創(chuàng)新，持續(xù)探索業(yè)務(wù)提效和客戶體驗提升的路徑。房產(chǎn)交易服務(wù)方面，在上海試點‘房客分離’機(jī)制”。

這或許是貝殼未來的核心邏輯？用AI的“柔性”能力，去對沖房地產(chǎn)交易這個“周期性”業(yè)務(wù)的“剛性”風(fēng)險。

但房地產(chǎn)交易的本質(zhì)似乎又決定了技術(shù)賦能的局限性。因為這是一個低頻、高額、高度非標(biāo)的市場，消費者決策周期長，情感因素影響大。在這些特性面前，AI技術(shù)能夠發(fā)揮的作用似乎有限。

當(dāng)傳統(tǒng)的交易服務(wù)增長乏力時，由AI驅(qū)動的租賃、家裝等新居住服務(wù)，能否扛起貝殼的增長大旗，存在較大不確定性。

而且AI的投入是長期的，市場的壓力卻是即時的。貝殼需要在維持核心業(yè)務(wù)基本盤、控制成本與大力投資未來之間，找到那個微妙的平衡點。

總的來說，在這個房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，貝殼正面臨著自成立以來最嚴(yán)峻的考驗——不僅要應(yīng)對周期性下行，更要完成業(yè)務(wù)模式的重構(gòu)。這場生死考驗，既關(guān)乎企業(yè)存亡，也預(yù)示著整個行業(yè)的未來走向。

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