樓齡超過30年原則上不收購，廣州南沙啟動住房“以舊換新”

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

廣州南沙再度出招穩定房地產市場。

近日，廣州南沙區屬國企南沙開建發布住房“以舊換新”實施方案（下稱“方案”）。根據方案，南沙“以舊換新”首批試點收購存量房總額度達30億元，覆蓋廣州市范圍內符合條件的存量房。此次收購由廣州南沙區屬一級國企背書直接收購舊房，可用于置換南沙開建旗下新房。

南沙開建此次面向全市范圍內開展“以舊換新”，核心原因是南沙當前庫存量較高。根據普睿廣佛區域的統計數據，截至4月末，南沙可售一手住宅面積為177萬平方米，按照過去12個月的去化速度，去化周期為29.1個月。

在庫存高企的背景下，廣州南沙不斷祭出大招。除了此次出臺“以舊換新”實施方案以外，南沙也已經在此前啟動對2025年在南沙區購房的青年人才購房補貼工作，符合條件的青年人才可獲得3萬元購房補貼。

從近期房地產市場的動作來看，南沙正在盡力去庫存，但成效如何，仍有待觀察。

對樓齡有要求

南沙開建此次啟動住房“以舊換新”工作的目的，是助力群眾改善住房條件，盤活房地產存量市場，同時規范二手房“以舊換新”活動。

此次“以舊換新”收購的原則是，舊房產權人選購新房，并向南沙開建支付誠意金，南沙開建按程序收購舊房產權人房屋產權，原則上舊房收購價以評估價格為依據，收購舊房總價不得超過購買新房總價。南沙開建將分期分批實施收購，首批試點總額限額30億元。

對于舊房的要求，方案表示，收購范圍是廣州市范圍內擁有合法不動產權證，產權清晰，無查封、無抵押（銀行按揭貸款除外）、未設立居住權，用途為住宅的房屋。此外，舊房可正常居住，無重大結構缺陷或糾紛。

需要強調的是，方案特別明確，此次收購舊房房齡原則上應不超過30年，超過30年的，舊房產權人需向收舊主體申請檢查確認房屋可靠性。

對于收購價格的認定，方案明確由第三方評估機構對舊房進行評估，確定舊房評估價。同時，舊房還需滿足收購價不高于舊房評估價，且舊房收購總價不得高于舊房產權人所購買新房總價。

在完成一系列流程后，舊房產權人可以在南沙開建提供的房源庫中選購新房，這些房源包括南沙壹號、瑞筑花園、茗筑水岸、未來城市、珺筑水岸、頤德灣尚、南沙壹品和8號公館。

南沙開建旗下的這些樓盤，戶型覆蓋建面約122-266平方米，幾乎覆蓋從剛需改善到江景高端豪宅。這些樓盤有部分已經開盤多年，例如頤德灣尚是一個純板樓的改善項目，最早于2019年開盤，但目前仍未去化完畢。

值得強調的是，此次“以舊換新”的實施過程中，南沙開建也為舊房產權人免去了二手房置換的后顧之憂。方案表示，南沙開建完成舊房不動產轉移登記后，舊房產權人可繼續免租金使用舊房源直至新房開發商通知交付之日后6個月，但應自行承擔水、電、氣、暖、物業等費用及房屋的安全管理責任。

持續去庫存

南沙此次推動住房“以舊換新”，核心原因是助力南沙當地樓市“去庫存”。

根據普睿廣佛區域的統計數據，今年前4月，南沙區新房成交1940套，同比基本持平，但庫存壓力仍未緩解。截至4月末，南沙可售一手住宅面積為177萬平方米，按照過去12個月的去化速度，去化周期為29.1個月。

據21世紀經濟報道記者走訪了解，南沙當前有部分樓盤已經執行“以價換量”的銷售策略，例如深業頤澤府、中鐵建西派瀾岸以及旭輝曜月灣等，均有一定程度的價格優惠。

雖然價格上已有松動，但這些樓盤的去化速度仍然未有明顯加快。一位南沙區的中介人士告訴21世紀經濟報道記者，“目前除了18號線地鐵口的少數樓盤，多數樓盤還是很難定位到目標客戶。因為目前南沙在建的樓盤周邊配套完善的區域比較少，產業結構還在升級中，客戶會更愿意選擇確定性強的區域。”

鑒于當前南沙房地產市場的現狀，區屬國企積極推動“以舊換新”，或許能夠帶動市場活躍度走高。

一位廣州房企的人士告訴21世紀經濟報道記者：“南沙此前的投資需求活躍，土地供應也相對充足，很多樓盤拿地的時間節點早導致土地成本價較高。現在庫存擠壓，導致現在房企的主動性很低，多數樓盤去化3到4年都是正常的。即便是現在以價換量，也不能夠明顯促進庫存消化，再者又有新規樓盤的沖擊，所以通過‘以舊換新’帶動一部分置換需求的入市，符合市場的期待。”

普睿數智廣佛首席分析師肖文曉分析稱，作為首個推出“以舊換新”落地細則的區屬國企，南沙開建的實施方案有兩個亮點值得關注。首先是總額度高，預算達到30億元，今年1月至4月份南沙新房的成交套均總價在220萬元左右，以此計算，受惠的置換業主最多可以達到上千戶；其次是面向全市收購，不局限于南沙區。

肖文曉續稱：“方案的執行效果也有一定的變數。比如，僅限于購買南沙開建旗下的新房，可供選擇的房源相對有限，而二手房的評估價和收購價有多大差距也是雙方達成協議的關鍵，因此落地效果還有待觀察。”