從東京房價看，北京房價什么時候到底？

10月20日，國家統計局公布了70個大中城市9月份房價的情況。

繼8月份北京二手住宅價格環比跌幅全國奪冠之后，9月份北京二手住宅價格的環比跌幅，繼續位居一二線城市跌幅前列，而上海則勇奪一二線城市跌幅前三甲。

（根據國家統計局的分類，一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個城市）

有朋友過來問我，說北京房價過去半年是跌幅最多的半年，是不是快到底了？如果不是，北京房價大概什么時候會止跌回升呢？

我回答了她4個字：

遙遙無期。

為什么這么說呢？

因為每個人都要住房子，都想住上更大更好更漂亮的房子，這是人性基本的欲望。所以，在居民部門債務負擔處于低位的時候，以房地產債務擴張來推動經濟發展的思路，就成為許多政府的首選。

在政府的各項政策鼓勵下，居民貸款買房的需求被點燃，然后會造成很長很長一段時間內房價的持續上漲。房價的上漲，帶來了更多人愿意貸款買房（因為可以“賺錢”）。就這樣，債務越多，房價越漲；房價越漲，債務更多。這就是債務-資產通脹的發生過程……

簡單說，以上就是2001年到2021年這20年中國所發生的事情。

直到有那么一天，撐破天的房價，萎縮的購房需求，無法繼續增加居民債務，它們“恰好”趕到一起來。于是乎，債務-資產通脹的邏輯，就開始轉變為債務-資產通縮的邏輯。

接下來，房價不得不開始下跌，而過去20年的房地產繁榮中，有無數人的工作、收入都與房地產上漲有關。在全民債務處于高點的時候，房價一旦下跌，有更多的居民收入會停滯和消失，從而給人們帶來更大的債務壓力。他們不得不選擇賣出房子，在需求萎靡的情況下，他們的賣出造成了房價的進一步下跌……

就這樣，房價越跌，人們債務負擔越重；債務負擔越重，房價更要下跌，就形成了螺旋式的債務-資產通縮。

從2022年到現在，就整個社會而言，中國就處于這種債務-通縮的時代之中。

1990-2004年的日本，2007-2012年的美國，都經歷過這種因全國性的房價下跌帶來的債務通縮時代。

正因為房子貸款涉及到了幾乎每位居民，一旦房價下跌-債務通縮的螺旋啟動，即便政府會下場干預，會印鈔減緩，但這個通縮也絕不會在2-3年內消失，而是會持續很久很久……

久到什么時候？

如果沒有更多的買房接盤俠出現，可能會久到一代人死去！

我們可以理性地預期一下，未來幾年的中國——

會像美國2008年-2012年那樣瘋狂印鈔么？

會像美國2012年之后因手機互聯網科技爆發而帶來無數高收入移民充當買房接盤俠么？

如果沒有這種可能性的話，那么，30年前和中國一樣面臨急速老齡化問題的日本房價走勢，就是我們最好的前車之鑒。

具體到北京房價來說，首都嘛，中國經濟最富裕城市，這種高端大氣上檔次的城市，當然也只能拿日本東京的來進行對比，所以，我到日本的國土交通省網站，下載了日本東京都獨立式住宅1984年迄今的價格指數，其整體走勢是下面這樣的。

數據來源：日本國土交通省

很顯然，以日元計價的東京住宅價格，在觸及債務-通縮螺旋之后，從1990年的高點250點到2003年的低點96，耗時13年，中間幾乎沒有任何像樣的反彈——統計下來，總下跌幅度超過了60%。

然后，2004年-2007年，伴隨著美國乃至全球性的房地產漲價大潮，東京都的房價，只是小小的反彈一波，然后就繼續下跌，大約漲了20%，然后，就又是持續陰跌……

直到2020年疫情之后，當日本生育率開始抬升，并且日本的通脹也再次猛烈來襲的時候，日本房價才算真正擺脫了下跌，到了我朋友希望的境界——止跌回升。

算下來，整整30年，那些房價最高點背上30年房貸的一代人，終于把房貸債務還完了。

然后，我們用東京都的房價，疊加上北京2014年迄今的房價情況。

數據來源：日本國土交通省，Wind

如果我們以東京都的房價作為參照，刻舟求劍的來看待的話，北京房價下跌最猛烈的階段，可能也接近尾聲了。

好消息是：

北京上海等中國一線城市的房價下跌，接下來可能不會再像過去3年那么猛烈。

壞消息是：

雖然變慢，但房價還是在下跌，只是變成了陰跌。

更壞的消息是：

下跌的時間還將非常非常漫長，房價低點相比最高點的跌幅，大概率會超過50%。

所以，可以看得到的將來，北京房價“止跌回升”這種希望，只能是遙遙無期。

當然，我承認這種對比是刻舟求劍，因為中國與日本的住宅地產，有很多不同。

我有個在日本一直從事房地產中介的朋友，她額外給我解釋了很多很多日本，特別是東京的住宅、商業房產與中國的差異。

日本因為是私有制為主的國家，東京的每一塊土地都是隸屬于某個人或私人機構，他們以盈利最大化為動機，凡是有大量人群聚集的地方，最有價值的開發方式，便是建成住宅或商業地產，所以早在1990年以前，東京的土地基本都被開發殆盡——日本東京的房子，很少有什么“新建商品住宅”這樣的標簽。

私有制決定了，你買下房產的時候，其實也一并買下了房產之下的土地，這才叫“房地產”；如果是獨立住宅，產權確認自不消說，如果是那種很多人擁有公寓住宅，那土地就是共有的產權。正因為是私有制，買下土地和房子的人，在滿足相關法律的前提下，想怎么建設都是自己的事情，哪怕在東京都很繁華的地方，也會有個別“礙眼”的獨立住宅，要以整齊劃一為美的話，東京的漂亮程度，可能遠不能和北京相比。

所以，我上面圖表中東京的“獨立住宅”，和北京上海的公寓，其實有著相當大的不同，這個有請大家注意。

但許多數據最有意思的地方在于——

只要整個社會的債務通縮螺旋啟動，再加上嚴峻的老齡化形勢，哪怕是日本東京擁有土地產權的獨立住宅，1984-1995年的價格和走勢，依然與我們2014-2025年北京上海的房價（以公寓為主）形成鏡像般的對比。

其實，這也是我用東京的房價，刻舟求劍的回答我那位朋友北京房價問題的原因。