北京
案件情節(jié)
周先生系周女士的父親。2010 年底，王先生（周女士丈夫）有申請限價(jià)商品住房的資格，詢問周先生是否想借其名義買房。2011 年 1 月 2 日，周先生與王先生、周女士簽訂書面借名買房協(xié)議，約定王先生同意將一號房屋先過戶至周女士名下，確認(rèn)房款 607500 元均由周先生出資，該房屋實(shí)際為周先生所有，待政策允許的情況下將房屋過戶到周先生名下。后周先生繳納了房屋全款及契稅，房屋一直由周先生兒子居住。2013 年房屋登記在王先生名下。2017 年王先生與周女士離婚，離婚協(xié)議約定一號房屋歸王先生所有。現(xiàn)周先生起訴要求王先生協(xié)助過戶。
法院評析
法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)有三：一是是否存在借名買房關(guān)系；二是借名關(guān)系是否有效；三是能否過戶。首先，房款由周先生支付，房屋由周先生之子居住，且 2019 年簽署的字據(jù)明確載明了借名買房的事實(shí)，故認(rèn)定存在借名約定。其次，一號房屋性質(zhì)為限價(jià)商品住房，屬于國家政策性保障住房，周先生借用王先生名義購買，剝奪了其他符合條件家庭購買的機(jī)會，違背了國家建立限價(jià)商品住房制度的初衷，損害了社會公共利益，借名約定應(yīng)屬無效。最后，雖房屋現(xiàn)已滿足上市交易條件，但借名約定自始無效，故對過戶請求不予支持。
律師勝訴心得（被告王先生勝訴）
本案勝訴的核心在于準(zhǔn)確把握了政策性保障住房借名買房的效力規(guī)則。限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的借名買房協(xié)議，因損害社會公共利益，通常會被認(rèn)定為無效，這是司法實(shí)踐中的統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。即使雙方有明確的書面協(xié)議，即使房屋已滿 5 年可以上市交易，也不能改變協(xié)議自始無效的性質(zhì)。這提醒廣大購房者，政策性保障住房具有很強(qiáng)的公益性和人身屬性，不要嘗試借名購買，否則可能面臨房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。
律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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